Ai đứng sau “đại gia” khu công nghiệp IDC và khoản lãi đột biến từ AEON?

Triển vọng tích cực từ cho thuê Khu công nghiệp và chuyển nhượng bất động sản

Tổng công ty IDICO (IDC) tiền thân là một doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ Xây dựng với các ngành nghề cốt lõi là phát triển khu công nghiệp và nhà xưởng cho thuê. Đến nay, IDC nằm trong top những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) lớn hàng đầu cả nước về cả quy mô tài sản lẫn quy mô quỹ đất cho thuê.

Theo giới thiệu trên website doanh nghiệp, IDC đang đầu tư, quản lý 10 khu công nghiệp với tổng diện tích gần 3.300 ha. Trong đó có 7 KCN ở phía Nam, 3 KCN ở phía Bắc, tổng số vốn đầu tư khoảng 700 triệu USD, thu hút trên 300 nhà đầu tư nước ngoài với tổng mức đầu tư lên đến 8 tỷ USD.

Với tổng tài sản 17.732 tỷ đồng (tính đến cuối năm 2023), IDC nằm trong nhóm những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có quy mô tổng tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, năm 2023, trong khi các doanh nghiệp lớn khác trong ngành như Becamex IDC (BCM), Kinh Bắc (KBC), Sonadezi (SNZ)… vẫn trong đà tăng trưởng lợi nhuận thì IDC lại sụt giảm.

Năm 2023, doanh thu thuần IDC đạt 7.237 tỷ đồng, giảm nhẹ 3% so với năm trước. Tuy nhiên giá vốn hàng bán và chi phí bán hàng đều tăng khiến lợi nhuận sau thuế cả năm chỉ đạt 1.655 tỷ đồng, sụt giảm 19% so với năm trước và không hoàn thành kế hoạch năm đề ra. Lợi nhuận giảm chủ yếu do biên lợi nhuận gộp mảng khu công nghiệp sụt giảm từ hơn 72% năm 2022 xuống chỉ còn 52% vào năm 2023. Hạ tầng khu công nghiệp vẫn là mảng chủ đạo mang lại lợi nhuận chính cho IDC, năm 2023, lợi nhuận gộp của mảng này vẫn đóng góp hơn 71% vào tổng lợi nhuận gộp.

Tuy kết quả kinh doanh sụt giảm nhưng so với các doanh nghiệp lớn khác, tỷ suất sinh lời của IDC vẫn cao hơn đáng kể. Năm 2023, các doanh nghiệp lớn đầu ngành khác như KBC, BCM, SNZ có ROA dao động từ 4-7%, ROE từ 10-14% thì tại IDC, dù tỷ suất sinh lời đã giảm so với năm trước nhưng ROA 2023 vẫn đạt hơn 9%, ROE trên 26%.

Tuy không hoàn thành mục tiêu lợi nhuận nhưng IDC lại vượt kế hoạch cho thuê với gần 170ha đất KCN được ký mới (so với mục tiêu cho thuê 127ha), trong đó KCN Hựu Thạnh cho thuê 62ha và KCN Phú Mỹ 2 cho thuê gần 54ha. Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển 3 dự án KCN mới với tổng diện tích 1.320ha cũng góp phần đảm bảo tăng trưởng dài hạn cho IDC. Đây cũng là lý do khiến nhiều nhà phân tích đánh giá tích cực về triển vọng lợi nhuận của IDC trong năm 2024.

Theo phân tích của BSC trong báo cáo mới nhất, diện tích cho thuê KCN của IDC sẽ còn tăng mạnh trong năm nay nhờ vướng mắc pháp lý được tháo gỡ nhờ thông qua luật đất đai, luật khu kinh tế, khu công nghiệp giúp cho tiến độ ghi nhận cho thuê KCN sẽ được đẩy nhanh hơn. Diện tích đã ký kết thỏa thuận lớn (138,3 ha) kỳ vọng sẽ chuyển thành hợp đồng chính thức trong năm 2024 do theo chia sẻ từ IDC, quá trình này thường sẽ diễn ra trong vòng 6 tháng – 1 năm. Dù vậy, IDC cũng có thể đối mặt với rủi ro không thể ghi nhận doanh thu một lần tại các KCN đang vận hành do khách hàng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc quá trình phê duyệt đầu tư dự án KCN có thể bị kéo dài do vướng mắc thủ tục pháp lý.

Đáng chú ý, IDC hiện đang phối hợp với AEON Việt Nam làm việc với chính quyền địa phương để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho hợp đồng chuyển nhượng 21,870 m2 dự án Khu dân cư phường 6, Tân An cho AEON. Khu đất này được chia làm 2 lô, IDC sẽ ghi nhận lần lượt các lô đất này vào kết quả kinh doanh của công ty theo thứ tự hoàn thành thủ tục pháp lý. Tính đến cuối Quý IV/2023, AEON đã trả 268 tỷ đồng, ghi nhận tại khoản mục người mua trả tiền trước trong báo cáo tài chính của IDC. Theo ước tính của công ty chứng khoán BSC, tổng giá trị giao dịch của hợp đồng này là 437 tỷ đồng và mang về lợi nhuận trước thuế khoảng 324 tỷ đồng cho IDC.

Ai đứng sau IDC?

Với lợi nhuận tốt, từ năm 2021 đến nay, IDC liên tục chia cổ tức ở mức cao bằng tiền mặt, từ 30-40%/cổ phiếu mỗi năm.

IDC hiện có 2 cổ đông lớn và đều là cổ đông tổ chức. Cổ đông lớn nhất chính là CTCP Tập đoàn SSG – doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án bất động sản lớn như Saigon Pearl, dự án Saigon Airport Plaza, dự án Mỹ Đình Pearl,… và Trường quốc tế Wellspring Sài Gòn. SSG đã tham gia vào IDC với vai trò là cổ đông chiến lược ngay từ khi IDC chuyển đổi sang hình thức CTCP. Hiện SSG đang nắm giữ 74,25 triệu cổ phần IDC, tương đương tỷ lệ sở hữu 22,5%. Bà Nguyễn Thị Như Mai - Tổng giám đốc SSG hiện cũng đang giữ vị trí Chủ tịch HĐQT IDC và sở hữu gần 614.000 cổ phần IDC.

Cổ đông lớn thứ 2 là Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Việt, sở hữu hơn 39,3 triệu cổ phần tương ứng 11,93%. Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Việt là tổ chức có liên quan với ông Đặng Chính Trung – Thành viên HĐQT kiêm Tổng giám đốc IDC. Các doanh nghiệp khác có liên quan là Công ty TNHH Kinh doanh nhà và cho thuê nhà Tân Bách Việt cũng đang nắm hơn 9,5 triệu cổ phần, tương đương 2,9%. Trước đây, ông Đặng Chính Trung được bầu vào HĐQT IDC từ tháng 03/2018 và là người đại diện phần vốn góp của SSG tại IDC. Hiện con trai của ông Trung là ông Đặng Việt Dũng cũng đang nằm trong HĐQT của SSG, ngoài ra, ông Dũng còn sở hữu 8,36 triệu cổ phần IDC, tương đương 2,53%.

Như vậy, tính sơ tổng sở hữu của nhóm SSG và các tổ chức có liên quan thì tỷ lệ nắm giữ đã lên hơn 40% vốn IDC.