Áp lực giảm giá đất nền trên thị trường thứ cấp có thể tăng dần

Trong báo cáo thị trường tháng 7/2021 của DKRA Vietnam chỉ ra, tại thị trường thứ cấp, thanh khoản thị trường đất nền giảm mạnh so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Vào cuối tháng 7, thị trường xuất hiện một số nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, chịu áp lực về lãi vay, họ chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn.

Sự phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tình trạng khống chế dịch bệnh ở địa bàn Tp.HCM và các tỉnh thành khác.

Cũng theo ghi nhận của đơn vị này, trong tháng 7/2021, lần đầu tiên, thị trường đất nền Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh không ghi nhận nguồn cung mới được mở bán trong tháng. Sức cầu chung toàn thị trường giảm đáng kể, nguyên nhân do tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát và kéo dài trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng đến tất cả các hoạt động của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.

Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn này rất khó nói, vì hiện nay Covid đợt thứ 4 ảnh hưởng khá lâu và Tp.HCM là thị trường bị ảnh hưởng nặng nhất. Dù hiện chưa xuất hiện tình trạng bán tháo cắt lỗ BĐS trên diện rộng nhưng nếu dịch kéo dài áp lực về bán tháo sẽ diễn ra ở thị trường thứ cấp. Việc cắt lỗ bán tháo BĐS có thể phụ thuộc vào thời gian kéo dài dịch bệnh.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, hiện việc bán BĐS dưới giá kì vọng đang diễn ra một cách âm thầm lặng lẽ trên thị trường thứ cấp, không phải bán tháo mà gọi là bán để thu hồi tiền mặt. Vì có một số nhà đầu tư hiện nay đang cơ cấu lại tài sản. Hiện nay, có những giao dịch mà người mua có thể mua được với giá tốt, giảm 3%- 5%, là đang diễn ra.

Đồg thời, thị trường đang xuất hiện những sản phẩm đặc biệt, là những sản phẩm trên 20 tỷ chấp nhận giảm giá 3%-5% để bán cho nhanh trong thời điểm dịch này.

"Theo tôi nghĩ, dịch kéo dài đến tháng 10 - tháng 11 thị trường mới có hiện tượng giảm xuống rất mạnh. Trải qua 4-5 tháng đóng tiền lãi vay ngân hàng, gôm tiền đóng tiếp cho mấy lô đất hoặc các căn hộ, nhà đầu tư bất động sản hiện tại rất đuối", ", ông Quang cho hay.

Theo vị chuyên gia này, với các nhà đầu tư chuyên nghiệp hiện nay đã chuẩn bị sẵn cho đợt dịch này rồi. Sau đợt dịch thứ nhất, thứ hai, thứ ba tới đợt dịch thứ tư, người ta có một phương án phòng thủ, tức là chuẩn bị sẵn tiền mặt để có thể sống được qua mùa dịch.

Tuy nhiên, chúng ta thấy có một số người không chuẩn bị kịp thành ra cũng gặp một số khó khăn nhất định. 20% các nhà đầu tư chưa chuẩn bị kịp trong thời điểm hiện nay bắt đầu khó khăn trong việc cầm cự. Vì thế, nếu tham lam giữ lãi thì tốn rất nhiều tiền nếu không có sự chuẩn bị. Một tháng, hai tháng, ba tháng tôi nghĩ còn gồng được. Nhưng đến tháng thứ tư, thứ năm, thứ sáu thị trường bắt đầu xảy ra chuyện khó. Số lượng 20% nhà đầu tư chưa có phương án dự phòng lúc đó sẽ gặp rủi ro rất lớn. Thành ra lúc đó phải bán giá thấp xuống rất nhiều so với hiện nay.

"Nếu dịch Covid tiếp tục kéo dài đến quý 4/2021, tôi nghĩ thị trường cực kỳ khó khăn. Vì lúc đó cả nền kinh tế đều bị ảnh hưởng chứ không nói riêng bất động sản. Khi nền kinh tế ảnh hưởng thì nhân lực kinh tế và chứng khoán đều mệt mỏi. Bất động sản do đó cũng khó mà sống được", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Với các nhà đầu tư đang "cố" giữ tài sản để chờ dịch, ông Quang dành lời khuyên, nhà đầu tư nên tái cơ cấu rổ hàng hóa bất động sản của mình: Bán bớt bất động sản để tạo ra lượng tiền mặt có thể duy trì chi phí trong vòng 9 - 12 tháng tiếp theo. Như vậy, mới có khả năng thoát khỏi khó khăn trong thời điểm dịch Covid kéo dài.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng dự báo, nếu Covid-19 kéo dài thêm vài tuần nữa, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cân đối dòng tiền không tốt có thể phải bán cắt lỗ.

Theo vị chuyên gia này, trong những tháng còn lại của năm 2021, người dân và doanh nghiệp vẫn đang ưu tiên các biện pháp mang tính chống đỡ dù tâm lý thị trường và kỳ vọng vào chiến dịch tiêm vaccine. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã tác động nhiều đến thu nhập của người dân và doanh nghiệp, cần thêm nhiều thời gian để tâm lý chung của thị trường quay trở lại trạng thái trước đại dịch.

Hầu hết các chuyên gia cho rằng, đối diện với đợt dịch đầy căng thẳng lần này, nhà đầu tư nào đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà hoặc vốn vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn sẽ đứng trước kịch bản lành ít dữ nhiều. Nhóm nhà đầu tư này sẽ chịu áp lực điều chỉnh giá bán nếu muốn xả hàng để giảm gánh nặng tài chính kéo dài từ năm 2020 đến nay.

Thực tế, sau cơn sốt đất nền và dịch Covid-19 lần 2, lần 3 một số khu vực BĐS đã xuất hiện hiện tượng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp. Nhất là các khu vực được xem là "điểm nóng" về tăng giá trong quý 1/2021.

Đơn cử, đối với thị trường đất nền ghi nhận thực tế tại một số khu vực như: Thạch Thất, Đông Anh, Hoài Đức... giá đã giảm bình quân từ 10 - 15%, một số địa điểm giảm tới 30%. Đặc biệt, địa bàn huyện Thạch Thất, sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội kiến nghị UBND TP thu hồi 10 dự án lớn do có dấu hiệu vi phạm về sử dụng đất đai vào cuối tháng 3, đã khiến cho thị trường đất nền nơi đây không còn sôi động như thời điểm trước.

Tương tự, nhà ở (gồm nhà liền kề và căn hộ chung cư) là một trong hai phân khúc cùng đất nền hoạt động sôi nổi nhất trên thị trường trong giai đoạn dịch bệnh. Song, từ thời điểm dịch lần thứ 3 bùng phát Covid-19 đã ghi nhận nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư phải cắt lỗ để thu hồi vốn, hiện tượng này diễn ra với chiều hướng nhiều hơn trong đợt dịch lần thứ 4 thông qua chính sách khuyến mãi, quà tặng "khủng".

Một chuyên gia nhận định, đợt dịch lần thứ 4 nghiêm trọng hơn, chưa biết khi nào mới kết thúc. Nếu dịch kéo dài từ nay đến hết năm, nhiều nhà đầu tư cá nhân sẽ dễ phát sinh tư tưởng ngao ngán khi thấy thị trường giao dịch chậm và phải chấp nhận cắt lỗ sâu thêm.