Bài toán nào cho nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Lệch pha cung - cầu

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hơn một thập kỷ qua (giai đoạn 2009 - 2020), dân số toàn TP.HCM đã tăng thêm gần 2 triệu dân, diện tích nhà ờ bình quân đầu người tăng từ 16 6 m2/người (năm 2009) lên 20,63 m2/người vào cuối năm 2020.

Theo ông Khiết, giai đoạn từ năm 2016 - 2020 là giai đoạn nhà ở xã hội (NƠXH) phát triển mạnh mẽ, đã có 23 dự án NƠXH đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường 1,15 triệu m2 sàn (tương ứng khoảng 17.900 căn hộ).

Mặc dù số lượng các căn hộ NƠXH hoàn thành chưa thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về nhà ở của các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội (nhu cầu trong giai đoạn 2016 - 2020 là khoảng 80.000 căn hộ), nhưng đã giải quyết một phần nhu cầu nhà ở của một bộ phận người thu nhập thấp và cán bộ công chức, viên chức có khó  khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố.

"Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở tại thành phố vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở, chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều khó khăn trong thực tiễn", ông Khiết nhận định.

Trong khi đó, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay, tỷ lệ căn hộ bình dân đã giảm từ 51% xuống chỉ còn 1%, chiếm tỷ lệ thấp nhất so với toàn thị trường nhà ở. Trong 10 tháng năm 2019, số lượng căn hộ bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) bán ra thị trường TP.HCM gần 12.370 căn (chiếm 51% số căn hộ), nhưng trong năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1% số căn hộ được đưa ra thị trường.

So sánh với cùng kỳ 10 tháng năm 2019, phân khúc căn hộ trung cấp lại tăng từ 23,8% đến 56,9% và phân khúc căn hộ cao cấp cũng tăng cao nhất, từ 25,2% đến 42,1%. Như vậy, tình trạng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu và nhiều khả năng dẫn đến sự phát triển thị trường thiếu bền vững.

Lý giải về nguyên nhân khiến tỷ lệ căn hộ bình dân thấp nhất so với toàn thị trường trong năm 2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là việc nhiều dự án nhà ở bị ách tắc, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

"Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung - cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng", ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cũng dự báo, bước sang năm 2021, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, trong đó NƠXH, nhà ở giá rẻ sẽ là cú hích.

Bởi, theo ông Châu, vừa qua, nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới như sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Trong khi đó, tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa tại TP.HCM đang theo diễn biến tăng trưởng nhanh và bền vững hơn nhờ thành lập TP. Thủ Đức.

"Ngoài ra, năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết của Đảng bộ TP.HCM lần thứ XI nhiệm kỳ 2021-2025, trong đó xác định giai đoạn 2021-2025 sẽ có tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 50 triệu m2, đến cuối năm 2025 diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 23,5 m2/người", Chủ tịch HoREA thông tin.

Bài toán cho nhà ở xã hội

Nói về giải pháp cho việc phát triển nhà ở dự kiến áp dụng trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới, ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết, thành phố đã đưa ra giải pháp cho từng loại hình nhà ở. Trong đó, với nhà ở thương mại, thành phố sẽ huyến khích chủ đầu tư áp dụng các loại công nghệ xây dựng tiên tiến và sử dụng vật liệu xây dựng mới, thân thiện với môi trường. Thực hiện cải cách hành chính trong các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, nhà ở xây dựng.

Về NƠXH, thành phố sẽ tiến hành đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng các NƠXH thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê.

Đồng thời, rà soát, sử dụng quỹ đất 20% đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên 10 ha, để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ NƠXH cho thành phố.

Đối với nhà ở riêng lẻ do dân tự xây, ông Khiết cho biết, thành phố sẽ hực hiện cải cách hành chính, đơn giản thủ tục trong việc cấp phép xây dựng; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung cấp thông tin quy hoạch đối với nhà ở riêng lẻ để người dân thuận lợi trong việc đầu tư xây dựng mới, cải thiện nhà ở theo nhu cầu và khả năng.

Cùng với đó, hoàn tất thiết kế đồ thị tại các tuyến đường lớn hoặc khu vực trung tâm, từng bước tiến tới miễn giấy phép xây dựng đối với người dân xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực nảy.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố cũng đã đưa ra nhóm giải pháp về cơ chế chính sách phát triển nhà ở. Trong đó, phát triển nhà ở đồng bộ với phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Cũng như, từng bước chuyển đổi mô hình nhà ở thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Khuyến khích phát triển loại hình nhà ở, nhà ở thương mại giả thấp và nhà ở cho thuê. Tăng cường kiểm soát phát triển đổi với hệ thống khu dân cư mới. Xây dựng và ban hành quy chế bàn giao và tiếp nhận các công trình kết cấu hạ tầng; quy chế quản lý vận hành khu dân cư mới trên địa bàn thành phố.

"Ngoài ra, còn có nhóm giải pháp về tư vấn và hợp tác đầu tư, theo đó, sẽ hợp tác với các tổ chức cộng đồng, đặc biệt là các tổ chức phi chính phủ, trong việc tư vấn phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp, liên quan đến các khía cạnh khác nhau như: Xây dựng, vốn vay, việc làm... cho người dân", ông Khiết nói.

Trong khi đó, thông tin rõ hơn về các kế hoạch phát triển nhà ở, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản (thuộc Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, Sở Xây dựng đã chuẩn bị và trình UBND thành phố thông qua đề án Chương trình phát triển nhà giai đoạn 2021-2030 phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung thành phố. Mục tiêu của đề án là thành phố sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hơn 11 triệu người và diện tích nhà ở bình quân đầu người là 26,5 m2.

Theo ông Hồ, để thực hiện mục tiêu này, trong 5 năm tới, TP.HCM sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng NƠXH. Trong đó, ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để xây dựng NƠXH thuộc sở hữu nhà nước. Đồng thời, thành phố cũng rà soát, sử dụng phần diện tích 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại trên 10 ha để triển khai đầu tư xây dựng NƠXH.

"Hiện nay, Sở Xây dựng thành phố đang theo dõi 65 dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha, tổng diện tích đất hơn 197 ha, quy mô khoảng 146.500 căn hộ NƠXH đang thực hiện. Thời gian tới, khi TP.HCM hoạch định được quy hoạch đô thị sẽ xác định được những khu vực ưu tiên hàng đầu để xây dựng NƠXH, trong đó có cả TP. Thủ Đức. Tỷ lệ này cũng đang được tính toán để nâng lên, dự kiến phát triển khoảng 25.000 căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2025", ông Phạm Đăng Hồ thông tin.