Bảng giá đất và giấc mơ an cư (bài 2): Lo ngại giá nhà đất tại TP.HCM sẽ tăng cao

Lo ngại giá nhà đất sẽ tăng cao

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), người đã ký văn bản khẩn đề nghị không vội ban hành bảng giá đất mới cho rằng các mức giá của "Dự thảo Bảng giá đất" phổ biến tăng từ 10 - 20 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường. 

Ví dụ, giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) là 810 triệu đồng/m² . Nhưng khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng, mà bất động sản tại đây thuộc loại "tích sản" chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao, vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m².

Đánh giá về dự thảo bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: "Sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất" do phải nộp tiền sử dụng đất theo giá cao hơn trước đây. Mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất "được ghi nợ nghĩa vụ tài chính", nhưng trong thời gian còn "nợ tiền sử dụng đất" thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều "quyền" như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản "nợ tiền sử dụng đất".

Ở tầm vĩ mô, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mức giá của bảng giá đất điều chỉnh sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn. 

Tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Chưa khắc phục tình trạng "mua đất 2 lần"

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, TP.HCM là địa phương đầu tiên trong cả nước ban hành bảng giá đất mới, tiệm cận giá thị trường. Điều này hoàn toàn chính đáng bởi TP.HCM là địa phương có thị trường bất động sản quy mô lớn nhất, nguồn thu từ đất có tầm quan trọng đối với ngân sách.

"Trong câu chuyện bảng giá đất điều chỉnh đang được quan tâm bàn luận sôi nổi hiện nay tôi thấy có một vấn đề ít được chú ý nhưng đó là vấn đề quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản, người có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên làm đất ở đô thị. Đất nông nghiệp trong đô thị là vấn đề chưa được giải quyết một cách rốt ráo, bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024 mới chỉ giải quyết một phần cơ bản giá đất ở đô thị chứ chưa giải quyết được vấn đề gây bức xúc cho hàng trăm doanh nghiệp và hàng ngàn người dân, dẫn đến câu chuyện "mua đất 2 lần" vốn rất phổ biến", luật sư Nguyễn Văn Trường chia sẻ.

Cũng theo luật sư Trường, đất nông nghiệp trong đô thị là loại đất đặc biệt, càng đặc biệt hơn ở các đô thị lớn. Hiện nay, người làm dự án để có quỹ đất họ phải mua đất nông nghiệp theo cơ chế giá thoả thuận, đất nông nghiệp ở huyện Hóc Môn, Củ Chi hiện nay giá không dưới 15 – 20 triệu/m² . Càng gần trung tâm giá càng cao, có nơi lên đến 30 – 40 triệu/m²… 

Thông thường giá đất nông nghiệp đang giao dịch trên thị trường bằng một nửa giá đất ở. Muốn chuyển đổi đất nông nghiệp lên thành đất ở, người có nhu cầu, doanh nghiệp phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo bảng giá đất của địa phương, đó là khoản tiền rất nặng. 

"Các doanh nghiệp mua đất nông nghiệp với giá đất ở để làm dự án nhưng trên danh nghĩa đất đó vẫn là đất nông nghiệp. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải đóng thêm một lần tiền nữa, nên mới có câu chuyện doanh nghiệp kêu than là phải mua đất 2 lần", ông Trường nói.

Luật sư Nguyễn Văn Trường cho biết thêm, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp với giá vài chục triệu đồng/m². Tiền mua đất được xem như tiền đền bù, giải phóng mặt bằng. Tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất nhưng mức khấu trừ vẫn phải tuân thủ theo giá đất nông nghiệp địa phương, chỉ hơn 1 triệu đồng/m², trong khi thực chi của doanh nghiệp, người dân là vài chục triệu đồng/m². Vướng mắc về giá đất nông nghiệp trong đô thị vốn đã tồn tại lâu nay và gây bức xúc, đến nay vẫn chưa được giải quyết...

(còn nữa)