Bằng tuyệt chiêu này, môi giới địa ốc hốt bạc nhờ bán căn hộ ở các dự án sắp giao nhà

Các dự án căn hộ mới giao nhà hoặc sắp được chủ đầu tư giao nhà thường hút đối tượng khách mua ở thực vì sự an tâm. Nắm bắt được điều này, nhiều môi giới tự do thường săn lùng hoặc liên kết với nhà đầu tư để kiếm nguồn hàng này bán lại cho khách mua thực. Mỗi căn giao dịch thành công, môi giới có thể hưởng lời từ 80-100-200 triệu đồng.

Anh Nguyễn Phi Long, nhân viên kinh doanh Công ty Hưng Thịnh cho hay, anh vừa giao dịch thành công căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án 9 view Apartment (Q.9) với giá 1.3 tỉ đồng/căn. Được biết, chủ nhà thu về 1.180 tỉ đồng/căn, tức môi giới này đã lời 120 triệu đồng/căn chỉ trong vòng 2 tháng rao bán.

Là một môi giới tự do tại Q.8, vào tháng 12/2017, anh Trần Tất Phương liên kết với đồng nghiệp nhận bán 3 căn hộ đã hoàn thiện tại chung cư Bông Sao. Hiện 2 căn đã được khách đặt cọc với mức giá 1.7 tỉ đồng/căn. Chủ nhà thu về 1.620 tỉ đồng thì anh Phương có được 80 triệu đồng mỗi căn.

Khi được hỏi về ý muốn tìm mua căn hộ ở khu Nam, một môi giới sàn BĐS Eximland liền giới thiệu căn hộ có giá 1.9 tỉ đồng/căn (70m2) tại dự án Hưng Phát Silver Star (Nhà Bè). Môi giới này cho hay, hiện NĐT đang cần tiền gấp nên bán ra với giá chênh không đáng kể so với giá mua vào. 

Tuy nhiên, khi hỏi sàn Hưng Lộc Phát về các căn hộ cùng diện tích do NĐT gửi sàn bán lại thì được biết giá thu về của NĐT thường dao động ở mức từ 1.650 – 1.7 tỉ đồng/căn 70m2. Như vậy, tính ra môi giới này chào giá chênh đến 200 triệu đồng/căn.

Thông thường, các môi giới bán căn hộ loại này thường có hệ thống quan hệ thân thiết với nhà đầu tư hoặc liên kết chặt chẽ với các sàn. Họ nhận hàng về và tiến hành tìm khách để giao dịch. Thông thường mỗi giao dịch thành công thường kéo dài từ 1-3 tháng

Theo tiết lộ của một môi giới tự do (bán đất nền và căn hộ) sống tại Q.2, trong năm 2017, anh bán ra được tổng cộng 8 căn hộ mới hoàn thiện ở các dự án khác nhau thuộc khu vực Q.9, Q.2 và Q.7. Tính tổng chi phí, môi giới này thu về gần 800 triệu đồng từ việc "bán hàng ngoài" này; chưa kể các nguồn thu từ bán đất nền và dự án căn hộ mới.

Đây là khoản thu nhập ngoài mà môi giới không cần chạy chỉ tiêu hay tính phần trăm hoa hồng cụ thể như bán căn hộ ở dự án mới (dự án hoàn hình thành trong tương lai). Ngoài ra, đối với môi giới có kinh nghiệm trong nghề thì khi nhận được "hàng ngoài" từ NĐT sẽ không gửi về công ty bán lại (tức thủ tục sang nhượng công ty sẽ đứng ra làm) mà môi giới tự rao bán, tự lo các thủ tục sang tên, chuyển nhượng. 

Vì thế, dự án bán ra không mất thêm tiền phí cho công ty (mức phí này thường dao động từ 30-60 triệu đồng/căn, được tính vào giá căn hộ). Nghĩa là nếu môi giới tự bán ra, giá chênh bao nhiêu thì được hưởng hết bấy nhiêu.

Theo ghi nhận của PV, tốc độ ra hàng nhanh ở căn hộ vừa hoàn thiện hoặc đã bàn giao chủ yếu rơi vào phân khúc căn hộ trung cấp, có mức giá khoảng từ 1.1-1.5 tỉ đồng/căn – loại hình mà sức mua đang rất tốt trên thị trường do nguồn hàng cũng không còn nhiều. Thời gian chốt khách ở phân khúc này thường nhanh hơn căn hộ cao cấp hoàn thiện.

Vừa qua, thị trường chung cư bị ảnh hưởng phần nào từ vụ cháy chung cư Carina, tuy nhiên theo các môi giới ở các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao sức mua dường như không bị ảnh hưởng. Tâm lý mua chung cư đã hình thành vẫn chiếm phần lớn nhu cầu thực của số đông.

Một số môi giới có sẵn dòng tiền cũng có xu hướng tìm mua căn hộ từ NĐT ở giai đoạn dự án gần hoàn thiện, sau đó bán chênh cho người ở thực khi dự án đi vào vận hành. Cách đầu tư này cũng giúp môi giới kiếm được tiền chênh đáng kể, từ khoảng 70 – 150 triệu đồng/căn (tùy căn và view) trong vòng 6 – 9  tháng. 

Tuy nhiên, hình thức đầu tư này không phổ biến do nguồn hàng có được còn phụ thuộc vào thời điểm NĐT muốn bán chốt lời, mối quan hệ thân thiết giữa môi giới với khách đầu tư mới mua lại được giá tốt và lựa được căn đẹp, dễ bán ra.  

Ông Nguyễn Trung Tuấn – Giám đốc kinh doanh Sàn BĐS Hưng Lộc Phát cho biết, bán căn hộ ở dự án mới, mức phí hoa hồng môi giới được hưởng từ 2-3% giá trị căn hộ (tức khoảng 30-80 triệu đồng/căn, tùy phân khúc). 

Còn riêng đối với dự án đã hoàn thiện mà môi giới nhận căn để bán cho NĐT thì mức phí tùy vào mỗi môi giới chốt với khách mua, không có quy định cụ thể; thường sẽ chênh lệch cao hơn so với giá thu về của NĐT từ 40-100 triệu đồng/căn và chênh so với dự án mới từ 1-2% (tức khoảng 20-60 triệu đồng/căn). 

Theo ông Tuấn, so với dự án mới hình thành trong tương lai thì thời gian ra hàng của dự án đã hoặc gần hoàn thiện sẽ nhanh hơn, quá trình thanh toán, thủ tục hành chính, pháp lý cũng ít rườm rà hơn.

"Mặc dù không khuyến khích việc liên kết bán hàng ngoài nhưng thực tế thì các anh em môi giới vẫn làm. Thậm chí là có hiện tượng liên kết, lôi kéo nguồn khách của công ty cho dự án ngoài. Tuy nhiên, xét đến cùng thì việc bán hàng này không ảnh hưởng đến dự án mới chào bán của công ty. Vì thực chất, nhu cầu ở khách hàng mua căn hộ là khác nhau. Có khách chuộng căn hộ hình thành trong tương lai; có khách thì thích có căn hộ để vào ở ngay. Nếu môi giới nắm trong tay nhiều nguồn hàng thì sẽ đáp ứng được đa dạng nhu cầu của khách mua, cũng là cơ hội để anh em sống được với nghề", ông Tuấn chia sẻ thêm.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, đối với nguồn hàng do sàn nhận từ NĐT ở các dự án cũ bán trước đó thì tuyệt đối ngăn cấm trường hợp môi giới bán giá chênh quá cao so với giá thực tế của NĐT thu về. Điều này vừa ảnh hưởng đến uy tín lâu dài của sàn, vừa ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách mua.

Theo ghi nhận của PV, do mức lời được hưởng cao hơn bán căn hộ mới nên hiện tượng liên kết bán "hàng ngoài" ở loại hình căn hoàn thiện ngày càng nở rộ tại Tp.HCM. Không hiếm trường hợp NĐT gửi công ty bán lại nhưng khi công ty đưa xuống cho môi giới bán thì lại ra một mức giá khác nhau "một trời một vực". Thậm chí, cùng căn hộ đó nhưng mức giá chênh rõ nét ở mỗi môi giới rao bán. Theo một số DN BĐS, đa số nguồn hàng là do môi giới tự liên kết để lấy căn mà ít thông qua công ty nên việc quản lý về mức giá, khách hàng cũng khá khó khăn đối với DN.