Bất động sản 2026: Kỷ nguyên của minh bạch và cuộc thanh lọc về chất lượng

Ba động lực dẫn dắt thị trường

Chia sẻ với Tiền Phong , ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho biết, để nhìn rõ triển vọng năm 2026, cần nhìn lại vai trò của năm 2025 như một “năm bản lề” của nền kinh tế. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định, Việt Nam vẫn duy trì được đà tăng trưởng cao, chính thức thoát khỏi vùng suy giảm, với GDP tăng trên 8% và hoàn thành hơn 20 chỉ tiêu kinh tế - xã hội quan trọng.

Dưới sự điều hành linh hoạt của Chính phủ, các chính sách tài khóa - tiền tệ được phối hợp chặt chẽ, vừa hỗ trợ phục hồi sản xuất, vừa giữ ổn định các cân đối lớn. Trong bức tranh đó, thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng khi duy trì sự ổn định, từng bước khơi thông dòng vốn và góp phần lan tỏa sang nhiều ngành kinh tế liên quan như xây dựng, vật liệu, dịch vụ tài chính.

Chính nền tảng này giúp năm 2026 được kỳ vọng không chỉ là năm “hồi phục”, mà là giai đoạn nâng cấp chất lượng tăng trưởng của toàn thị trường địa ốc.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, bước sang năm 2026, mục tiêu tăng trưởng GDP tiếp tục được đặt ở mức cao, từ 8% trở lên, thậm chí hướng tới hai con số trong những kịch bản thuận lợi. Để hiện thực hóa mục tiêu này, nền kinh tế được dẫn dắt bởi ba trụ cột chính, đồng thời cũng là ba động lực trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản .

Thứ nhất là công nghiệp và sản xuất, với vai trò ngày càng rõ nét của bất động sản công nghiệp. Việc thu hút dòng vốn FDI, mở rộng chuỗi cung ứng và phát triển các trung tâm logistics khiến nhu cầu về khu công nghiệp, kho bãi, hạ tầng phụ trợ tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm.

Thứ hai là dịch vụ và du lịch. Sau một năm 2025 tăng trưởng ấn tượng, ngành du lịch đón trên 21 triệu lượt khách quốc tế và khoảng 135 triệu lượt khách nội địa, góp phần phục hồi niềm tin đối với phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Dòng tiền quay trở lại, nhưng theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có vận hành thực chất, gắn với nhu cầu lưu trú và trải nghiệm, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Thứ ba là đô thị hóa gắn với đầu tư công. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối liên vùng, đang mở rộng không gian phát triển đô thị. Khi các trục giao thông chiến lược hình thành, giá trị đất đai được tái định vị, tạo động lực cho các mô hình đô thị mới và thúc đẩy nhu cầu nhà ở thực tại nhiều khu vực trước đây còn trầm lắng.

Một trong những thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản giai đoạn tới nằm ở cải cách thể chế và chuyển đổi số trong quản lý.

"Việc tinh gọn bộ máy, sáp nhập các cơ quan quản lý tại địa phương và phân định rõ hơn trách nhiệm từng cấp đang giúp quá trình phê duyệt dự án, giải quyết thủ tục hành chính trở nên rõ ràng, nhất quán hơn. Khi vai trò của bất động sản được xác định là một động lực tăng trưởng tại nhiều địa phương, áp lực cải thiện môi trường đầu tư càng trở nên rõ rệt', ông Nguyễn Văn Đính nói.

Song song với đó, quản trị bằng dữ liệu số đang từng bước thay đổi “luật chơi” của thị trường . Hệ thống thông tin quy hoạch, dữ liệu đất đai, thông tin dự án được số hóa và kết nối giúp tăng khả năng giám sát, hạn chế tình trạng mập mờ pháp lý - vốn là rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư cá nhân trong nhiều năm qua. Khi dữ liệu trở thành nền tảng quản lý, không gian cho các hành vi đầu cơ dựa trên tin đồn hay thao túng thông tin sẽ ngày càng bị thu hẹp.

Thanh lọc chủ đầu tư, nâng chuẩn sản phẩm

Theo lãnh đạo VNREA, sự minh bạch và áp lực cạnh tranh mới đang đẩy thị trường vào một cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ về chất lượng.

Thị trường ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các mô hình đô thị hiện đại, như đô thị nén, đô thị phát triển dọc trục giao thông, hay đô thị TOD (phát triển gắn với giao thông công cộng). Các mô hình này không chỉ tối ưu quỹ đất mà còn đáp ứng tốt hơn nhu cầu về kết nối, tiện ích và môi trường sống - những yếu tố ngày càng được người mua đặt lên hàng đầu.

Song song với đó là sự suy giảm của các dự án nhỏ lẻ, manh mún, thiếu đồng bộ về hạ tầng và pháp lý. Tư duy “làm nhanh, bán nhanh” từng phổ biến trong giai đoạn sốt đất không còn phù hợp trong bối cảnh mới.

Đối với chủ đầu tư, yêu cầu đặt ra là phải hoạt động bài bản, minh bạch và có năng lực tài chính đủ mạnh để phát triển dự án dài hạn. Những doanh nghiệp không theo kịp chuẩn mực mới, thiếu khả năng hoàn thiện pháp lý hoặc không đảm bảo tiến độ, chất lượng sẽ dần bị loại khỏi thị trường .

Với nhà đầu tư, chiến lược “lướt sóng” dựa trên thông tin không kiểm chứng ngày càng trở nên rủi ro. Công nghệ cho phép người mua dễ dàng tiếp cận dữ liệu quy hoạch, pháp lý và tiến độ dự án, đồng thời cũng buộc họ phải chủ động thẩm định kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền. Đầu tư giá trị, gắn với nhu cầu thực và tiềm năng khai thác dài hạn, đang dần thay thế tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Nhờ việc tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý trong giai đoạn 2024 - 2025, bước sang năm 2026, nguồn cung được dự báo sẽ cải thiện rõ rệt ở nhiều phân khúc, từ nhà ở đô thị đến khu công nghiệp và bất động sản du lịch.

Việc nguồn cung tăng giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn về vị trí, mức giá và chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, điều này cũng tạo áp lực cạnh tranh lớn đối với các chủ đầu tư, buộc họ phải tối ưu chi phí, nâng cao chất lượng xây dựng, dịch vụ và tiện ích nếu muốn giữ được sức hấp dẫn trên thị trường .

Trong bối cảnh đó, lợi thế không còn nằm ở việc sở hữu quỹ đất đơn thuần, mà ở khả năng phát triển dự án bền vững, quản lý vận hành hiệu quả và tạo ra giá trị sử dụng thực cho người mua.

Năm 2026 được xem là điểm khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới, nơi bất động sản không chỉ là kênh tích trữ tài sản, mà phải chứng minh được vai trò trong tăng trưởng kinh tế, phát triển đô thị và nâng cao chất lượng sống.

Chu kỳ này hứa hẹn nhiều cơ hội, nhưng cũng khắt khe hơn với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Sân chơi sẽ dành cho những chủ thể có năng lực thật, tôn trọng pháp luật và biết tận dụng dữ liệu để ra quyết định dài hạn. Trong một thị trường ngày càng minh bạch, lợi thế bền vững sẽ thuộc về những người đi chậm hơn, nhưng chắc chắn hơn.