Bất động sản công nghiệp “ngược sóng” giữa hai miền Nam - Bắc

Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2021 của JLL Việt Nam đã chỉ ra những điểm "trái chiều" của 2 thị trường BĐS công nghiệp phía Nam và Bắc, trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp trong các tháng vừa qua.

Theo đó, thi trường đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tại miền Nam trầm lắng do ảnh hưởng từ làn sóng Covid lần thứ 4. Đất công nghiệp không có nguồn cung mới được triển khai trong quý 3/2021, nguồn cung duy trì ở mức 25.220 ha. Thị trường NXXS cũng tương đối ảm đạm với duy nhất một nguồn cung mới được tung ra, từ dự án được xây dựng từ quý 1/2021. Tổng nguồn cung NXXS đạt khoảng 3,3 triệu m2.

Đặc biệt, thị trường không ghi nhận giao dịch thuê mới đáng chú ý. Do dịch diễn biến kéo dài, tất cả các hoạt động giao thông bắt buộc phải tạm dừng khiến việc thu hút đầu tư gặp nhiều khó khăn. Các khu công nghiệp đang hoạt động cũng phải giảm sản lượng hoặc dừng sản xuất để phục vụ công tác chống dịch. Do vậy, thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và NXXS. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN và NXXS lần lượt duy trì ở mức 85% và 87%. Thị trường được dự báo sẽ sôi động trở lại khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, và Tp.HCM cùng các tỉnh lân cận được mở cửa trở lại trong trạng thái bình thường mới.

Cùng với đó, đà tăng của của giá đất bị kìm hãm do đại dịch, giá thuê NXXS ổn định. Mặc dù nhiều lĩnh vực sản xuất và các nhà đầu tư chưa thể triển khai các hoạt động mở rộng kinh doanh, giá đất vẫn tiếp tục tăng và đạt mức 114 USD/m2/kì hạn thuê, tăng 0,75% so với quý trước và tăng 7,30% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê NXXS được giữ ổn định, với mức 4,5 USD/m2 GFA/tháng, tăng nhẹ 1,4% so với năm trước, như là một hình thức hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong thời kì dịch bệnh.

Theo JLL, do tác động của dịch bệnh, trong quý 3/2021 ngoài việc số lượng dự án FDI đăng kí mới ghi nhận xu hướng giảm, thị trường cũng ghi nhận một số doanh nghiệp sản xuất đã phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình. Tuy nhiên, việc dịch chuyển đơn hàng hiện chỉ mang tính tạm thời và chưa có doanh nghiệp FDI nào rời Việt Nam. Mặc dù giãn cách xã hội dài ngày đã làm dấy lên những lo ngại trong cộng đồng doanh nghiệp nước ngoài, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Nếu đại dịch sớm được kiểm soát, Việt nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ những thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Điều cấp thiết nhất lúc này là các tỉnh khu vực phía Nam cần sớm mở cửa trở lại trong trạng thái bình thường mới một cách đồng bộ, để khôi phục tiềm năng và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư. Cùng với đó, các thủ tục mở cửa trở lại nên được hướng dẫn cụ thể cho các doanh nghiệp để chiến lược phục hồi được triển khai hiệu quả sau thời gian chống chọi với đại dịch.

"Ngược sóng" với thị trường BĐS công nghiệp miền Nam, đất KCN và NXXS tại miền Bắc lại sôi động nguồn cung trong quý. Hưng Yên tiếp tục đón chào nguồn cung mới từ khu công nghiệp Phố Nối A mở rộng, với tổng diện tích là 93ha do Hòa Phát làm chủ đầu tư. Tại Bắc Ninh, KCN Yên Phong 2C của Viglacera cũng đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và tiến hành xây dựng cơ sở mặt bằng được 70% diện tích quy hoạch, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.900 ha.

Thị trường NXXS đón nhận thêm nguồn cung mới tại KCN Nam Đình Vũ Hải Phòng, nâng tổng nguồn cung NXXS lên mức 2,1 triệu m2 sàn. Cùng với đó, thị trường bắt đầu ghi nhận xu hướng xây dựng nhà xưởng cao tầng, khi mới đây, tại khu đất công nghệ cao thuộc KCN VSIP Bắc Ninh, một khu nhà xưởng mới 7 tầng với tổng diện tích sàn 15.000m2 vừa được khởi công xây dựng.

Theo JLL, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong quý 3/2021 vẫn đón nhận những thông tin tích cực, bất chấp diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, đặc biệt là tại Hải Phòng. Nhờ khả năng chống dịch tốt và các biện pháp duy trì sản xuất ổn định, tỉnh đã đón nhận tin vui với dự án tăng vốn thêm 1,4 tỷ USD của LG để mở rộng sản xuất tại KCN Tràng Duệ.

Do có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy của các KCN ở 5 tỉnh công nghiệp trọng điểm tạm thời giảm nhẹ xuống mức 72%, thấp hơn so với Q2.21. Thị trường ở các tỉnh phía nam Hà Nội như Thái Bình, hay phía tây bắc Hà Nội như Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng sôi động với nhiều dự án lớn. Thị trường NXXS cũng hoạt động ổn định, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.

Đáng chú ý, ngược với miền Nam, giá thuê đất miền Băc bật tăng nhanh trở lại. Việc các khu công nghiệp tại Bắc Ninh đã trở lại sản xuất từ tháng 7 và nguồn vốn FDI tiếp tục đổ vào khu vực, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh, đã giúp giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực tăng ở mức 6,1% so với cùng kì năm trước, đạt USD108/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê NXXS duy trì đà tăng ở mức 4,7% so với cùng kì năm trước, đạt USD 4,6/m2/tháng trong quý 3/2021.

Theo đơn vị này, miền Bắc đang chứng kiến xu hướng các nhà đầu tư đang đẩy mạnh phát triển mô hình BĐS phức hợp tại miền Bắc, điển hình như Tập đoàn LH Hàn Quốc đang bày tỏ mong muốn đầu tư dự án công nghiệp, đô thị và dịch vụ phức hợp Đại Hưng quy mô 304ha, tổng mức đầu tư gần 500 triệu USD tại Hải Dương; công ty IDICO dự kiến sẽ đầu tư thêm KCN đô thị dịch vụ Vinh Quang với diện tích 495ha tại Hải Phòng. Ngoài các tỉnh công nghiệp truyền thống, thị trường cũng chứng kiến sự phát triển mô hình phức hợp ở các thị trường mới, điển hình là dự án nghiên cứu đầu tư tổ hợp khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ với tổng diện tích khoảng 496ha tại tỉnh Yên Bái do tổng Công ty Viglacera đề xuất.