BẤT ĐỘNG SẢN CUỐI TUẦN: "Đảo điên" vì sốt đất

Chỉ trong 2 tháng đầu năm 2021, tại Bình Phước đã có 2 cơn sốt đất chớp nhoáng diễn ra ở khu vực xã An Khương (H.Hớn Quản) và dọc tuyến đường ĐT753 (H.Đồng Phú).

UBND huyện Hớn Quản cảnh báo người dân cảnh giác với cơn sốt đất đang diễn ra tại đây

Cả 2 cơn sốt đất trên đều ít nhiều liên quan đến các kiến nghị của UBND tỉnh Bình Phước trong buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ ngày 14/1/2021.

Tại Đà Nẵng, thời gian qua, thị trường cũng râm ran với thông tin đất nền Đà Nẵng "nóng" trở lại. Thậm chí, nhiều cò đất còn phao tin có đại gia từ Hà Nội, TP.HCM đang tìm mua, gom đất Đà Nẵng, hay đất Đà Nẵng và Quảng Nam đang ấm trở lại từ sau Tết, đến tháng 6 là tăng cao,…

Mới đây, UBND huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước đã phải phát đi văn bản cảnh báo người dân trước cơn sốt đất liên quan đến Sân bay quân sự Téc - Nic tại huyện Hớn Quản.

Cơn sốt đất nền ảo diễn ra phức tạp ở các xã, thị trấn; đặc biệt là các xã có đất nông nghiệp tách khỏi lâm phần sau quy hoạch ba loại rừng như Minh Đức, Đồng Nơ, Tân Hiệp, An Phú, Minh Tâm, thuộc huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước.

UBND huyện Hớn Quản cho rằng, tình hình này làm cho người nông dân bán đất sản xuất mà không có kế hoạch sử dụng tiền bán đất một cách hiệu quả, đặc biệt là người đồng bào dân tộc thiểu số. Do đó, UBND huyện Hớn Quản đã có thông báo người dân cảnh giác trước các hình thức tư vấn, lôi kéo của các cò đất để không gây thiệt hại về tài sản cho bản thân, không mua đất khi chưa có pháp lý rõ ràng, nhất là khu đất còn là đất lâm nghiệp.

Đây là một trong những vướng mắc mà DĐDN đã thông tin. 

Thực tế hiển nhiên là những cơn sốt đất như trên không tồn tại lâu, "bong bóng" bất động sản tại đây đã vỡ chỉ sau một tuần, theo phản ánh của người dân, đến ngày 28/2, các tụ điểm từng nhộn nhịp "người mua kẻ bán" thì nay vắng hoe, lác đác chỉ còn vài cò đất ngồi chờ khách.

Trước đó, nhiều tỉnh đã có đề xuất bổ sung quy hoạch sân bay dân dụng ở các địa phương như Hà Tĩnh, Hà Giang, Ninh Bình, Bắc Giang, Hải Dương, Hà Nội (sân bay thứ 2), Vũng Tàu… đều trong tình trạng tương tự.

Cảnh tượng "người nối người" mua đất tại Bình Phước đã không còn sau một tuần.

Song có một thực tế là với các đề xuất xây dựng sân bay, kỳ vọng về phát triển kinh tế, hạ tầng chưa thấy, nhưng các làn sóng sốt đất đều nhen nhóm, xảy ra ở các địa điểm đề xuất, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự, thị trường địa ốc của địa phương đó.

Theo ông Hoàng Liên Sơn - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới bất động sản AlphaReal, trên thực tế, giá đất khó có thể tăng theo quy hoạch sân bay, trừ trường hợp ngoại lệ như sân bay Tân Sơn Nhất nằm ở khu vực nội thành. Còn ở khu vực ngoại thành, sân bay vốn chỉ là điểm dừng chân, khách đến là đi vào trung tâm chứ không ở lại sân bay. Khi giá trị hạ tầng, kinh tế quanh sân bay không tăng thì giá đất cũng sẽ đứng lên theo.

Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền cho việc đầu tư ăn theo nhằm đón sóng quy hoạch trong năm nay và nhiều năm trước ở những khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Thực tế nhiều nhà đầu tư đã phải "ôm bom" khi không tháo chạy kịp khỏi cơn sốt đất.

Đây là một trong những vướng mắc mà DĐDN đã thông tin. 

Trong khi đó, theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có 4 nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất ảo lặp đi lặp lại.

Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất. Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ. Ba là, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, thậm chí cả "lướt sóng" giai đoạn đầu. Bốn là, chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa nghĩ ra cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.

GS Đặng Hùng Võ cho biết, cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, gom đất, bán đất làm náo loạn thị trường.

Trong khi gần như 90% các vụ việc sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa được phê duyệt quy hoạch. Trung tâm của câu chuyện là các nhóm đầu cơ muốn thu một phần lợi ích lớn từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại. Trong khi đó, nhiều người đã tính nhận chuyển nhượng đất đai gấp đôi giá thị trường kể từ khi có chủ trương quy hoạch, nếu sau này có bị Nhà nước thu hồi đất thì cũng vẫn được "lãi lớn" từ tiền bồi thường, hỗ trợ.

Đây là một trong những vướng mắc mà DĐDN đã thông tin. 

Trong khi đó, liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng, mới đây UBND TP HCM cũng đã có kiến nghị thu hồi, đấu giá đất hai bên dự án xây dựng hạ tầng giao thông, mới đây HoREA cũng đã có kiến nghị về việc này. Theo HoREA, phương án trên giúp TP có thể thu hồi được toàn bộ, hoặc chí ít là một phần nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho dự án phát triển hạ tầng, giao thông.

HoREA kiến nghị UBND TP HCM xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng, đường giao thông trên địa bàn thành phố.

Song, vẫn còn một số mặt không tích cực đó là cần phải có nguồn vốn lớn hơn rất nhiều, khó nhất là việc tổ chức thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi, trước hết là phải đảm bảo nguyên tắc "ngang giá" và nguyên tắc "tái định cư tại chỗ", để đạt được sự đồng thuận của các đối tượng bị thu hồi đất.

Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số những người không đồng thuận vẫn được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng theo Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".

Đây là một trong những vướng mắc mà DĐDN đã thông tin. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM khẳng định với báo giới là nội dung cốt lõi của giải pháp thu hồi đất mà Sở đề xuất là dựa trên cơ chế chia sẻ và hài hòa lợi ích từ giá trị tăng thêm của đất đai vùng ven hạ tầng do việc phát triển hạ tầng mang lại. "Chúng tôi đề nghị giá trị tăng thêm này phải được chia sẻ giữa Nhà nước và những người sử dụng đất chịu ảnh hưởng của dự án phát triển hạ tầng", ông Thắng nói. Tuy nhiên, ông cũng không đưa ra cách làm cụ thể dự kiến sẽ triển khai ra sao. Vì vậy, nhất tiễn tam điêu, Nhà nước có vốn, dân được hưởng lợi hạ tầng khi Nhà nước đầu tư, dân thỏa mãn với đền bù giải tỏa vẫn là câu hỏi chưa có lời giải.

Trong khi đó, quá khứ đã chứng minh có những giải pháp hay nhưng cách làm chưa chuẩn, sẽ mang đến nhiều hệ lụy và mất thời gian sửa chữa. Chẳng hạn như câu chuyện đổi đất lấy hạ tầng đối với các dự đầu tư PPP trước đây, hiện đã dừng các dự án BT triển khai mới theo Luật, là ví dụ.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng giải pháp là đúng, cách làm là sai, đặc biệt nếu vấn đề về trục lợi ích nhóm chưa được quản triệt, sẽ hỏng các giải pháp. "Với trường hợp giải pháp thu hồi đất ven đường để đấu giá, giải định Nhà nước làm đường, sau phần đất mở rộng đường và vỉa hè (phần này người dân phải chấp nhận vì là đất giao thông đã luật định); nhà nước sẽ lấy thêm độ sâu 2 bên đường 100m để làm khu dân cư hiện đại với giá đền bù hiện hữu 20 triệu đồng hoặc 25 triệu đồng/m2; Sau khi hạ tầng xong bán giá tăng từ 2- 4 lần. Khi đó, chỉ có những người bị giải toả trong khoảng 100m là thiệt; còn những người có đất kế tiếp, giá sẽ tăng theo tỷ lệ tương ứng thì…quá ngon; mà số đất này rất lớn...", ông Hiển nói.

Rõ ràng, ý tưởng tốt, giải pháp khả thi, nhưng cách triển khai là câu chuyện cần bàn. Bàn không phải để lùi, mà để không lặp lại những bất cập của các giải pháp chưa được tính toán kỹ, những cưỡng ép đền bù không thuận lòng dân.

Đây là một trong những vướng mắc mà DĐDN đã thông tin.