Bất động sản giảm giá cuối năm

Dòng vốn tiếp tục là "rào cản" của thị trường địa ốc

Trong báo cáo thị trường bất động sản công bố mới đây, các số liệu từ Bộ Xây dựng tiếp tục cho thấy nguồn cầu bất động sản ở thực vẫn ở mức cao, bất chấp giá nhà "phi mã".

Doanh nghiệp, người mua đều gặp khó

Cụ thể, khả năng hấp thụ của thị trường quý II khá tốt, nhìn chung, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

"Các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn, không có giao dịch. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp", Bộ Xây dựng nêu.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế, việc thắt chặt nguồn vốn vào thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gây ra những hệ lụy.

Với người mua nhà, anh Lê Tú (29 tuổi, Hà Nội) chia sẻ, anh tìm các dự án mới để được ngân hàng hỗ trợ vay mua nhà, bên cạnh đó thủ tục vay mua cũng được hỗ trợ nhanh hơn. Tuy nhiên, cho đến khi thẩm định hồ sơ, anh mới được thông báo nhà băng dừng giải ngân toàn bộ dự án mà anh mua. Dù đã liên hệ nhiều ngân hàng khác, song câu trả lời người mua nhận được chỉ là "ngân hàng đã hết room".

Trường hợp tương tự, chị Mỹ (35 tuổi, Hà Nội) cũng gặp cảnh tréo ngoe khi đã đặt cọc, ký hợp đồng mua bán thì được báo ngân hàng hết room. Để không bị phạt tiền nộp chậm, chị Mỹ đã buộc lòng phải nhờ mọi người trong gia đình vay tín chấp tiền lương, với lãi suất tới 20%, để thanh toán tiền mua nhà.

Ở trường hợp các doanh nghiệp bất động sản, nhiều đơn vị cũng phản ánh rất khó để vay vốn thực hiện dự án. Dù đã hoàn tất thủ tục, thế nhưng do không đủ vốn nên đành lòng "đắp chiếu" dự án, chờ qua "ngày giông bão".

Nhìn lại bức tranh nửa đầu năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay lượng cung 6 tháng đầu năm 2022 giảm 73,8% và giao dịch bất động sản giảm 75,4%.

Chính sách hạn chế nguồn cung cùng dòng tiền dễ dãi chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ , đẩy giá nhà tăng quá nhanh, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Trong khi đó, hầu hết các kênh huy động vốn đều yếu và thiếu. Bức tranh u ám này khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin.

Lý giải về trường hợp "cạn room", lãnh đạo của một ngân hàng chia sẻ, trong bối cảnh phải co kéo room tín dụng, ngân hàng phải đánh giá nhu cầu vay và sàng lọc khách hàng để giải ngân, đảm bảo vốn cho những mục tiêu định hướng của từng đơn vị.

Bất động sản mất đà tăng trưởng

Chia sẻ mới đây, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho biết, thực tế là chưa có đổ vỡ, song thị trường đang chững giá, lượng bán ra chậm, một số nhà đầu tư trên thị trường do vay mượn, sử dụng đòn bẩy, muốn bán bất động sản nên phải giảm giá 15-20%.

Giá bất động sản đang chững lại và đi xuống (Ảnh: LV)

Đáng chú ý, về nguồn cung lại vẫn đang thiếu hụt, các dự án bị rà soát, hàng nghìn dự án bị đình trệ do thiếu hồ sơ pháp lý, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội nhưng thực tế dòng tiền không đổ vào khiến giá bất động sản chững lại và đi xuống.

Lấy dẫn chứng tính toán của một nhóm chuyên gia nghiên cứu nhiều năm về thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cũng đưa ra dự báo giá bất động sản có thể sẽ giảm 30%.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tỷ giá hối đoái ổn định, lãi suất nhích tăng nhẹ, lạm phát ở mức thấp, tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong khu vực Đông Nam Á. Do đó, theo ông, nền tảng này là minh chứng cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% là tối đa và sau đó có thể phục hồi trở lại.

Trao đổi với PV, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cũng bày tỏ quan ngại thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm nếu tiếp tục bị siết chặt sẽ đi theo vết xe đổ của Trung Quốc.

Vị đại diện doanh nghiệp cho hay, trước sự vỡ nợ của hàng loạt "ông lớn" bất động sản, thị trường bất động sản Trung Quốc nhuốm màu u tối. Doanh số bán nhà đất và căn hộ tại Trung Quốc giảm 11 tháng liên tiếp, phá kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua.

"Sau 1 năm Bắc Kinh siết tín dụng bất động sản, lĩnh vực này vẫn chưa thể vực dậy. Ngoài ra, các ngân hàng Trung Quốc vốn đang phải đối phó với những thách thức do gánh nặng thanh khoản của ngành công nghiệp bất động sản. Buộc lòng phải tìm cách để khơi thông lại dòng vốn này" - doanh nghiệp này dẫn chứng.