Bất động sản KCN sẽ tiếp tục duy trì sức hút, VNDIRECT điểm tên 3 cổ phiếu sẽ tỏa sáng trong năm 2022

Trong báo cáo mới công bố, VNDIRECT đánh giá giá thuê đất KCN tiếp tục tăng 6-10% so với cùng kỳ ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế cung hạn chế là động lực thúc đẩy cho đà tăng của nhóm bất động sản KCN.

Theo đó, bất động sản KCN sẽ tiếp tục duy trì sức hút với hai động lực kép trong năm 2022 là nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới. Bên cạnh đó, VNDIRECT cũng nêu bốn xu hướng định hình thị trường bất động sản KCN bao gồm:

Thứ nhất, câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 dự báo tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn được đẩy mạnh như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc- Nam sẽ là động lực lớn cho nhóm ngành bất động sản KCN.

Thứ hai, mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ ở cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, việc mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài và nội địa cũng là một điểm sáng cho nhóm bất động sản KCN.

Thứ ba, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%. Chúng tôi tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ. C

Thứ tư, đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Bên cạnh đó, nguồn cung đất KCN Việt Nam đang được đẩy mạnh mở rộng hơn 44.760ha trong 2022-25 để nắm bắt nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng mạnh mẽ, trong đó sẽ tập trung mở rộng tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp KCN niêm yết đạt mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng hai chữ số trong 2021. Dẫn đầu là KBC với doanh thu tăng mạnh nhất 100,3% lên 4.308 tỷ đồng nhờ cho thuê 113,9ha đất KCN và 4,6ha đất đô thị. Tiếp đến SZC với mức tăng 64,7% nhờ doanh thu cho thuê đất tại KCN Châu Đức.

VNDIRECT cũng đánh giá cổ phiếu của hầu hết các công ty KCN niêm yết đang ở mức hợp lý. Trong đó, công ty chứng khoán này cho rằng KBC, PHR, SZC sẽ tỏa sáng trong năm 2022.

Đối với KBC: VNDIRECT đánh giá doanh nghiệp có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu bất động sản KCN ngày càng tăng bởi sở hữu quỹ đất lớn, giữ vị thể dẫn đầu trong việc thu hút FDI. Ngoài ra, chúng tôi cho rằng kể từ 2022 sẽ là điểm rơi lợi nhuận cho họat động kinh doanh BĐS nhà ở của KBC. KBC hiện đang hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án KĐT Tràng Cát (581ha) với tổng giá trị phát triển chúng tôi ước đạt 55.829 tỷ đồng và dự kiến sẽ mở bán buôn 50ha đất thành phẩm đầu tiên trong 2022.

Đối với PHR: VNDIRECT tin rằng PHR có thể ghi nhận 898 tỷ đồng tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho 691ha tại KCN VSIP 3 trong 2022, giúp lợi nhuận ròng năm 2022 tăng mạnh mẽ 161,1% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, dự báo lợi nhuận ròng của PHR sẽ đạt tăng trưởng kép 48,1% giai đoạn 2023 -2025, được hỗ trợ bởi 1) tăng trưởng kép doanh thu KCN đạt 85,7% và tăng trưởng kép thu nhập từ công ty liên kết đạt 43,8% nhờ sự đóng góp của 4 KCN mới và 2) tăng trưởng kép doanh thu mảng cao su tự nhiên đạt 9,6% nhờ nhu cầu mạnh mẽ từ thị trường ô tô Hoa Kỳ và Trung Quốc.

Đối với SZC: Đây làg doanh nghiệp có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu bất động sản KCN ngày càng tăng tại phía Nam nhờ quỹ đất lớn và giá cho thuê cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cùng ngành niêm yết tại Việt Nam. Bên cạnh đó, SZC còn có khả năng thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các KCN khác của Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo đó, VNDIRECT cho rằng KCN Sonadezi Châu Đức với hậu thuẫn từ công ty mẹ và giá cho thuê cạnh tranh trong khu vực sẽ là một trong những KCN được hưởng lợi nhiều nhất.