Bất động sản phía Đông Tp.HCM liệu có "sốt nóng" theo “Thành phố Thủ Đức”?

Khi được hỏi, liệu BĐS khu Đông Sài Gòn liệu có diễn ra "cơn sốt" trong thời gian tới khi có chủ trương thành lập "Thành phố Thủ Đức", nhiều chuyên gia trong ngành đã bày tỏ quan điểm của mình.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, trên thực tế, khi xuất hiện các thông tin về thay đổi quy hoạch đều kéo theo sự thay đổi trong tâm lý của các NĐT cá nhân. Ngay thời điểm hiện tại, dù mới chỉ xuất hiện thông tin duyệt chủ trương nhưng BĐS khu Đông một vài nơi đã tăng giá cao trong khoảng thời gian ngắn. Nhiều NĐT, đặc biệt nhà đầu cơ hầu hết đều tận dụng thông tin này để tăng giá BĐS.

Theo ông Kiệt, thực tế xu hướng này trước đây đã xuất hiện khá nhiều trên thị trường, tại các khu vực như Q.9, Q.2, Củ Chi, Bình Chánh…vì thế, không loại trừ khả năng là "Thành phố Thủ Đức" sẽ tạo ra một đợt tăng giá ở một số khu vực. Tuy vậy, việc duy trì làn sóng này kéo dài hay không, mức độ sóng cao hay thấp, tính lan rộng đến đâu còn phụ thuộc vào tình hình chung của thị trường BĐS ở thời điểm đó.

"Như chúng ta biết, tình hình dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, tài chính chung của các NĐT đến thời điểm này không còn dồi dào như trước đây, nên có thể thị trường khu vực này tăng nhưng chỉ tập trung ở một số khu vực, một số phân khúc ở nhóm NĐT có tiềm lực tài chính mạnh", ông Kiệt khẳng định.

Bên cạnh đó, ông Kiệt cho rằng, với kinh nghiệm trải qua nhiều đợt nóng sốt BĐS, các NĐT hiện nay tỏ ra thận trọng hơn rất nhiều khi vào thị trường, chưa kể tài chính hiện tại cũng khó khăn hơn trước, cho nên sẽ không có chuyện đổ xô đi mua BĐS như trước đây.

"BĐS khu Đông trong thời gian tới dự báo sẽ sôi động. Còn việc "sóng" về giá hay không còn phụ thuộc vào mức độ hấp thụ của thị trường nói chung và cả sự thận trọng của NĐT. Dĩ nhiên khi có thông tin tốt các CĐT dự án sẽ tận dụng để tạo sóng về giá cả, nhưng với thời điểm này mà tăng giá quá cao chính các CĐT sẽ đẩy mình vào rủi ro. Bởi lẽ, trong lúc thị trường biến động, các NĐT cá nhân sẽ nhận thấy, mức giá bị đẩy lên quá cao liệu có duy trì được lâu dài hay không, đa số họ sẽ có tâm lý e ngại khi quyết định đầu tư vào thời điểm này", vị chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Việc tận dụng thông tin "Thành phố Thủ Đức" để tăng giá, ông Kiệt cho rằng các CĐT cần suy tính kỹ càng, quan trọng vẫn là tính hấp thụ của thị trường ở mức độ nào. Bởi hiện nay 2 yếu tố tâm lý và tài chính ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định của các NĐT cá nhân. Nếu thị trường có thông tin sẽ ảnh hưởng đến một nhóm NĐT có tiềm lực tài chính tốt, còn hiện nay đa số NĐT đang trong trạng thái e dè, mặc dù họ có nguồn tiền nhưng chính họ lại không tin tưởng việc thị trường có ổn định lâu dài hay không trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp.

"Chắc chắn thị trường BĐS khu Đông thời điểm hiện tại sẽ rất khó xảy ra cơn sốt lan rộng như thời điểm trước đây. Có thể chỉ xuất hiện làn sóng nhẹ ở một số khu vực, một số phân khúc. Còn nếu khi dịch bệnh kiểm soát tốt, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh tay thì có thể tạo ra một xu hướng trên thị trường địa ốc", ông Kiệt khẳng định.

Có một thực tế, theo vị chuyên gia này đang diễn ra trên thị trường địa ốc là kì vọng của các CĐT vào thị trường, vào giá BĐS còn khá cao. Cho nên nhiều CĐT vẫn kì vọng lợi nhuận tốt dù thị trường khó khăn do dịch bệnh. Ngoài ra, một số CĐT có tâm lý bù lại khoản hụt do Covid-19 gây ra trước đó trong hoạt động kinh doanh cho nên giá bán ra trên thị trường thứ cấp vẫn xu hướng tăng chứ không giảm. Thậm chí, giá bán sản phẩm đợt sau tăng mạnh so với đợt trước.

Tại khu Đông thì thời điểm hiện tại rất khó tìm kiếm các căn hộ có mức giá dưới 2.000 USD, đó là một thực tế. Theo vị chuyên gia này, đây cũng là bài toán về nhu cầu an cư thực của người dân trong tương lai.

Theo ông Kiệt, hiện tại rất khó để xảy ra đợt sốt đất khu Đông như thời điểm trước đây.

Chia sẻ thêm về câu chuyện này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land cho hay, việc thành lập "Thành phố Thủ Đức" là một điểm sáng cho thị trường khu Đông Tp.HCM. NĐT kỳ vọng vào sự thay đổi của khu Đông mang đến cơ hội phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ hơn cho khu vực này.

Trong ngắn hạn yếu tố tâm lý sẽ tác động tích cực đến thị trường dẫn đến sự quan tâm đến các sản phẩm khu Đông cũng tăng theo. Mặt bằng giá khu vực này chính vì lý do này sẽ tăng nhẹ.

"Cũng không tránh khỏi hiện tượng thổi giá cục bộ xảy ra ở 1 số vị trí, tuy nhiên NĐT cần tỉnh táo để cân nhắc trong quyết định đầu tư. Mặc dù có chủ trương thành lập Tp.Thủ Đức, tuy nhiên cần một lộ trình dài hơi trong quá trình triển khai. Thành phố cần sớm công bố các thông tin định hướng quy hoạch phát triển cũng như kế hoạch thực thi nhằm cung cấp thông tin đầy đủ và xác thực cho người dân", bà Hương chia sẻ.

Trước đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA cũng có những quan điểm về vấn đề này. Theo ông Hoàng, hiện nay vẫn chưa thể hình dung ra diện mạo một "thành phố trong thành phố". Trong khi đó, chỉ với thông tin thành lập thành phố phía Đông, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng thời cơ để quảng cáo nâng tầm giá trị dự án BĐS và qua đó tác động làm tăng giá BĐS khu vực nói chung.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại khu vực trong thời điểm này đã lên rất cao so với thu nhập và mức tăng thu nhập của người dân.

Điển hình, dù thị trường có nhiều suy giảm so với trước, nhưng hiện tại khu Đông vẫn không thể tìm thấy một dự án căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu thì khó có thể chen chân vào khu vực này.

"Nếu như vẫn không có quy hoạch cụ thể và tình hình hiện tại cứ tiếp diễn, tôi e rằng trong 5 năm nữa, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của thành phố", chuyên gia này bày tỏ.

Vì vậy, theo ông Hoàng, việc quy hoạch chi tiết để đáp ứng cho những điểm còn nhiều quan ngại là rất quan trọng, trong đó phải chú ý đến chương trình nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu trong cơ cấu mật độ dân cư - dân số và hạ tầng xã hội.