Bất động sản ven khu công nghiệp lớn hưởng lợi từ làn gió mới

Đại dịch Covid-19 bùng phát lần 2 tại Việt Nam tiếp tục khiến thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn chồng chất. Tuy nhiên, theo một báo cáo từ Savills Việt Nam, lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự thay đổi tích cực khi được đánh giá là lĩnh vực duy nhất hứa hẹn khả năng phục hồi cao và nhanh chóng. 

Bất động sản công nghiệp đã và đang là nhóm tài sản có khả năng mau phục hồi ở hầu hết các thị trường thuộc Châu Á - Thái Bình Dương. Dữ liệu từ Real Capital Analytics cho thấy, giao dịch bất động sản văn phòng ở Châu Á - Thái Bình Dương giảm 59% tính tới quý II/2020 so với cùng kỳ năm ngoái.

Tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, bắt đầu xây dựng. Công suất thuê đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết: "Với nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung, có thể thấy rõ sự cần thiết của việc tăng số lượng nguồn cung tại các khu vực công nghiệp trọng điểm. Công suất thuê các vùng trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018".

Quan sát trên thị trường có thể thấy tại khu vực phía Nam, Long An đang nổi lên như một trong những thị trường BĐS công nghiệp tiềm năng bậc nhất sau Bình Dương. Điều này được minh chứng bởi tốc độ phát triển hạ tầng mạnh mẽ tại đây.

Mới đây nhất, Sở Giao thông Vận tải TP.HCM cũng cho biết, đang phối hợp với Sở Giao thông Vận tải (GTVT) tỉnh Long An rà soát, lập thủ tục đầu tư, mở rộng 7 dự án giao thông kết nối giữa hai khu vực có tổng vốn đầu tư 24.400 tỉ đồng.

Cụ thể, các dự án gồm: Quốc lộ 50 qua Bình Chánh - Cần Giuộc, tổng vốn gần 1.500 tỉ đồng. Đường Lê Văn Lương (Nhà Bè) - ĐT826C (Cần Giuộc), vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng. Đường Long Hậu (Nhà Bè) - ĐT826E (Cần Giuộc) 5.100 tỉ đồng. Dự án xây dựng tuyến đường song song quốc lộ 50 (huyện Bình Chánh) - đường trục động lực (Cần Giuộc), tổng chiều dài hơn 8,6 km, kinh phí 4.300 tỉ đồng.Đường Nguyễn Văn Bứa (Hóc Môn) - ĐT824 (Đức Hòa), tổng vốn 2.800 tỷ đồng.

Nói về việc dành nguồn vốn lớn để đầu tư cho các dự án giao thông kết nối thông suốt với TP.HCM, Sở GTVT tỉnh Long An cho rằng Long An nằm ở vị trí chiến lược trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là cửa ngõ giao thương giữa TP.HCM với 12 tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Tỉnh này là một trong 7 địa phương nằm trong quy hoạch vùng TP.HCM. Hệ thống giao thông kết nối tỉnh với khu vực khá hoàn chỉnh, bao gồm cả đường bộ lẫn đường thuỷ như các tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương, các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ…

Tuy nhiên, cũng theo Sở GTVT tỉnh Long An, với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày một nhanh và quá trình đô thị hoá, thực hiện chiến lược phát triển vùng đô thị mở rộng TPHCM về phía Nam ngành một cấp bách, do vậy hai địa phương đang phối hợp cùng nhau để đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án cầu đường nêu trên.

Chẳng hạn, Cần Giuộc là địa phương giáp với TP.HCM nhất với lợi thế phát triển đô thị và công nghiệp nên huyện này đã và đang chủ động liên kết, hợp tác với các huyện: Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ thuộc TP.HCM để đầu tư kết nối cầu, đường giao thông thủy, bộ như xây dựng kế hoạch nâng cấp cầu Rạch Dơi, đường Long Phú với Hương lộ 14, xây dựng bến phà Tân Tập-Lý Nhơn,...

Ngoài ra, một số công trình quan trọng như: Đường Tân Tập-Long Hậu (giai đoạn 1), đường cao tốc Bến Lức-Long Thành, đường Đức Hòa-Tân Tập được tỉnh và Trung ương đầu tư đã và đang triển khai, mở ra triển vọng kết nối các khu, cụm công nghiệp trong huyện với TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Đánh giá của nhiều nhà đầu tư cho thấy Cần Giuộc sở hữu nhiều KCN quy mô lớn như: KCN Đông Nam Á Long An, KCN Tân Kim, KCN Long Hậu... kết nối thuận tiện tạo trục phát triển với Khu đô thị cảng Hiệp Phước - KCN lớn nhất TP.HCM, cùng nhiều khu nhà xưởng đa dạng về quy mô. Trong bối cảnh Việt Nam đang được các nhà đầu tư nước ngoài chọn làm "cứ điểm" phát triển hàng loạt khu công nghiệp mới, nên khu vực phía Nam sẽ có những lợi thế trong thu hút đầu tư. TP.HCM và Long An cũng xác định để tận dụng được lợi thế cạnh tranh này thì hệ thống giao thông kết nối liên vùng phải luôn đi trước một bước.

Mới đây, Long An tiếp tục phê duyệt thành lập thêm 5 cụm công nghiệp (CCN) trên địa bàn Cần Giuộc với tổng quy mô hơn 260ha, bao gồm CCN Phước Vĩnh Đông 1, 2, 3, 4 và CCN xã Tân Tập. Theo đó, với vị trí nằm trên đường Vành đai 4 và ven sông Soài Rạp, sông Kênh Hàng, các cụm công nghiệp có nhiều điều kiện hạ tầng thuận lợi để phát triển và thông thương. Hiện tại, UBND Long An cũng đã ban hành QĐ269/QĐ-UBND về việc xét chọn chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các cụm công nghiệp. Điều này cho thấy trong tương lai nơi đây sẽ trở thành một trong những đô thị sầm uất khu vực phía Nam Sài Gòn.

Với tốc độ phát triển công nghiệp mạnh mẽ, cùng với hạ tầng đồng bộ, thời gian gần đây, giá đất tại thị trường Long An cũng đang có mức độ tăng từ 20 - 25%, với những dự án khu dân cư có pháp lý rõ ràng. Đặc biệt là khu vực Cần Giuộc và Đức Hòa là những địa phương có tốc độ tăng trưởng mạnh nhất. Dù Long An có mức tăng nhanh hơn, song xét về mặt bằng giá chung so với các khu vực lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương thì giá đất tại đây vẫn còn khá mềm.

Hiện tại, thị trường Long An đang ghi nhận diễn biến sôi động ở nhiều dự án, đơn cử như dự án Saigon Riverpark (thị trấn Cần Giuộc) tiếp tục giới thiệu nhà phố vườn ven sông với giá từ 13,8 triệu đồng/m2. Hiện tại, chủ đầu tư đã hoàn tất ra sổ đỏ từng nền cho toàn dự án. Còn trên trục đường Nguyễn Văn Tạo, dự án Hiep Phuoc Harbour View (Nguyễn Văn Tạo, Cần Giuộc) cũng đang được giao dịch với giá từ 1,45 tỷ đồng/nền sổ đỏ, thanh toán kéo dài 24 tháng, đợt đầu chỉ 15%.

Một báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS gần đây cũng cho thấy nếu giá bán đất trung bình tại Bình Dương là khoảng 13,8 triệu đồng/m2, nhà phố/biệt thự khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2, đất nền Đồng Nai khoảng 8 triệu đồng/m2, nhà phố/biệt thự khoảng 35-50 triệu đồng/m2 thì tại Long An trung bình chỉ bằng 50%. Giá đất chỉ dao động ở mức từ 6 - 8 triệu đồng/m2, đất trung tâm thị trấn, thị xã vào khoảng 18 - 30 triệu đồng/m2.

Theo một nhà môi giới BĐS, khoảng 5 năm trước, nhắc đến bất động sản Long An cũng ít người quan tâm vì lúc đó quỹ đất TP.HCM còn khá nhiều. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, thị trường Long An không còn ở dạng tiềm năng nữa mà nó đã trưởng thành tâm điểm đầu tư của nhiều tập đoàn lớn từ lĩnh vực công nghiệp đến BĐS… Điều này hứa hẹn trong những năm tới, thị trường Long An sẽ bùng nổ mạnh mẽ, phần lớn nhờ lợi thế mạng lưới giao thông kết nối đồng bộ.