Thị trường BĐS đắt nhất thế giới hạ nhiệt, giá một căn hộ từng cao gấp 12 lần thu nhập trung bình của người lao động thì nay đã giảm 22%

Trong nhiều năm, London, trung tâm tài chính và văn hóa toàn cầu, luôn đi kèm với một cái giá khét tiếng: thị trường nhà ở đắt đỏ bậc nhất thế giới. Đối với thế hệ trẻ tại Anh, đây là một nghịch lý chua chát, nơi có cơ hội việc làm tốt nhất lại là nơi gần như không thể mua nổi một mái nhà.

Ở đỉnh cao năm 2017, số liệu của Cơ quan Đăng ký Đất đai (Land Registry) cho thấy giá một căn hộ tại thủ đô Anh cao gấp hơn 12 lần thu nhập bình quân hằng năm của người đi làm, ngay cả khi mức lương tại đây vốn đã cao hơn phần còn lại của cả nước. Việc sở hữu nhà không còn là một mục tiêu kinh tế thông thường, mà trở thành bài toán phụ thuộc vào thừa kế, gia đình giàu có hoặc những khoản thu nhập đặc biệt cao.

Tuy nhiên bức tranh đó đang dần thay đổi.

Những dữ liệu mới cho thấy thị trường nhà ở London đã giảm nhiệt đáng kể. Tỷ lệ giữa giá căn hộ và thu nhập bình quân của người lao động hiện đã xuống dưới 9 lần, mức dễ tiếp cận nhất trong khoảng hơn một thập kỷ. Nếu tính theo giá thực, căn hộ ở London hiện rẻ hơn khoảng 22% so với mười năm trước. Với người trẻ, đặc biệt là nhóm lao động tri thức từng bị loại khỏi cuộc chơi nhà đất, đây là một tín hiệu hiếm hoi mang tính tích cực.

Đảo chiều

Sự điều chỉnh của London càng đáng chú ý khi đặt cạnh xu hướng chung của thị trường bất động sản Anh. Số liệu của Hamptons cho thấy trong khi giá nhà trên toàn quốc vẫn tăng nhẹ 5% nếu điều chỉnh theo lạm phát, thì London lại chứng kiến mức giảm khoảng 15% kể từ năm 2015. Khoảng cách giá giữa thủ đô và các khu vực khác cũng thu hẹp mạnh, xuống mức thấp nhất trong 14 năm.

Nếu như trước đây, bất động sản London từng đắt hơn trung bình cả nước hơn 130%, thì hiện nay mức chênh lệch này đã giảm sâu, khiến vị thế "ngoại lệ" của thủ đô không còn quá rõ rệt.

Diễn biến này phản ánh một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc hơn là biến động ngắn hạn. London không còn là thị trường "chỉ có thể tăng giá", bất chấp các cú sốc kinh tế hay chính trị, như cách nhiều nhà đầu tư từng tin tưởng trong suốt hai thập kỷ trước.

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất nằm ở Brexit. Cuộc trưng cầu dân ý năm 2016 đã tạo ra làn sóng bất định kéo dài, làm suy yếu niềm tin của giới đầu tư quốc tế vào London, vốn là động lực chính đẩy giá nhà lên cao trong quá khứ.

Cùng lúc, chính phủ Anh liên tiếp điều chỉnh chính sách thuế, từ thuế trước bạ cao hơn với bất động sản giá trị lớn, cho tới các biện pháp siết chặt nhà đầu tư cho thuê và người mua nước ngoài. Những thay đổi này trực tiếp đánh vào nhóm khách hàng từng đóng vai trò nâng đỡ thị trường.

Không chỉ vậy, các quy định khắt khe hơn về thế chấp cũng làm giảm khả năng vay vốn, đặc biệt với nhà đầu tư mua để cho thuê. Khi lợi suất suy giảm và chi phí gia tăng, dòng tiền đầu cơ dần rút khỏi phân khúc căn hộ tại London.

Thế rồi đại dịch Covid-19 mang lại một cú hích khác, lần này đến từ phía người mua. Xu hướng làm việc linh hoạt và từ xa khiến nhu cầu về không gian sống thay đổi rõ rệt. Người dân ưu tiên nhà rộng, có sân vườn, thậm chí chấp nhận sống xa trung tâm hơn. Điều này khiến phân khúc căn hộ, vốn chiếm tỷ trọng lớn tại London, chịu áp lực giảm giá mạnh hơn so với nhà riêng ở các vùng ngoại ô hay tỉnh lân cận.

Sự thay đổi trong gu sống này mang tính lâu dài, chứ không chỉ là phản ứng tạm thời sau đại dịch. Nó đặt ra thách thức cho mô hình phát triển đô thị dựa nhiều vào căn hộ cao tầng, vốn từng là "cỗ máy" tạo giá của London.

Mặc dù một số quận như Westminster, Camden và Newham ghi nhận mức giảm giá chào bán lớn nhất trong tháng 12, nhưng tổng thể, giá trị bất động sản mới rao bán ở London vẫn giữ được sự ổn định so với một năm trước, thậm chí còn tốt hơn mức giảm nhẹ của toàn quốc.

Các chuyên gia nhận thấy những dấu hiệu phục hồi sớm. Với việc giá cả đã điều chỉnh và trở nên dễ tiếp cận hơn, và số lượng người bán phân khúc cao cấp đã bắt đầu tăng trở lại, thị trường có thể đang lấy lại đà tăng trưởng. Sự "hạ nhiệt" này không chỉ là tin tốt cho người trẻ Anh đang cố gắng hiện thực hóa giấc mơ an cư, mà còn là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản London đang chuyển sang một giai đoạn cân bằng và bền vững hơn.

Dù vậy, nói rằng London đã trở nên "rẻ" thì vẫn là một sự cường điệu. Giá nhà tại đây vẫn thuộc nhóm cao nhất thế giới, và tỷ lệ giá trên thu nhập, dù đã giảm, vẫn là gánh nặng lớn với đa số người lao động. Tuy nhiên, việc thị trường hạ nhiệt, chững lại và thậm chí điều chỉnh giảm trong thời gian dài đã làm thay đổi cán cân quyền lực, từ người bán sang người mua.

Với người trẻ Anh, đây có thể là lần đầu tiên sau nhiều năm họ nhìn thấy một cánh cửa hé mở, dù chưa rộng. Với London, sự giảm nhiệt này có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường quay về gần hơn với nền tảng kinh tế thực, thay vì tiếp tục phình to dựa trên kỳ vọng và dòng vốn đầu cơ toàn cầu.

*Nguồn: Fortune, BI