Bộ Tài nguyên và Môi trường: Có hiện tượng bỏ giá rất cao, bỏ cọc để tạo hiệu ứng mặt bằng giá ảo

Tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đánh giá về chính sách và tình hình đấu giá quyền sử dụng đất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, công tác đấu giá đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế, tồn tại như: Hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh, quân đỏ"; để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá.

Theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, mặc dù Luật Đấu giá tài sản đã có quy định về việc đấu giá viên quyết định dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm hàng nhưng trên thực tế rất khó phát hiện, xử lý. Ngoài ra, có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tao mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã gom trong khu vực nhằm thu lợi….

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về đấu giá đất còn chưa cụ thể, chồng chéo. Cụ thể là quy định chưa rõ ràng việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

(Ảnh minh hoạ)

Cũng theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa có quy định về chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực; quy định người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phạt chậm nộp hay hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng....

Đánh giá về chính sách và tình hình định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, các quy định của pháp luật về giá đất đã tạo hành lang pháp lý đầy đủ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể tại địa phương, làm căn cứ để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính, các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất và bảo đảm lợi ích hợp pháp cho người có đất thu hồi, góp phần giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu tạo nguồn lực cho nhau triển kinh tế, xã hội trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế.

Về thị trường quyền sử dụng đất, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tại một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến việc tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai. 

Giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nên vẫn còn tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư còn có sự chênh lệch với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp.

Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiêu chính xác, tin cậy, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác xác định giá đất.

Khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất. 

Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Việc quy định nội dung, áp dụng phương pháp định giá đất chưa thực sự cụ thể, chưa quy định nguyên tắc ưu tiên trong áp dụng phương pháp định giá đất.

Ngoài ra, chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.