Bong bóng bất động sản khó xảy ra nhưng "sốt giá" lại có thể xuất hiện

Đó là một trong nhận định trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng. Theo báo cáo này, nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%, giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Tổng hợp đến cuối năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn trong năm 2021 ước tính khoảng 2.286 căn hộ. Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 ít hơn nhiều so với năm 2020 (năm 2020 khoảng 9.000 căn).

Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 giảm so với năm 2020 nguyên nhân một phần do nguồn cung hầu hết các phân khúc bất động sản mới của thị trường đều hạn chế. Nhìn chung, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao, hầu như không phát sinh tồn kho.

Theo Bộ Xây dựng, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%) và ngoài ra, có nhiều nơi như Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Hiện tượng tăng giá đất nền "nóng" cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn như thông tin quy hoạch sân bay Téc-níc tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng...

Với loạt diễn biến mới của thị trường, Bộ Xây dựng nhận định, hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản là khó xảy ra. Song, Bộ Xây dựng lại cho rằng, vẫn có thể xảy ra hiện tượng "sốt giá" bất động sản trong năm 2022.

Đặc biệt, khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát cũng có thể tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt.

Trước đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định về tình trạng tăng giá bất động sản có thể tiếp diễn. Theo ông Đính, giá căn hộ còn tăng do giá nguyên vật liệu tăng, cung hạn chế do chính sách pháp lý đang thắt chặt trong khi cầu tiếp tục tăng.

Còn ở phân khúc đất nền, ông Đính cho rằng, thị trường đất nền vẫn còn dư địa phát triển lớn, nhất là tại những khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao. Vị chuyên gia này còn nhận định, trong 2 quý đầu năm 2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu. Bởi lẽ, ở thời điểm dịch bệnh vẫn phức tạp, nhà đầu tư không thể bỏ tiền để kinh doanh các loại hình khác trong khi đất nền vẫn có khả năng sinh lợi nhuận tốt.

Cũng theo ông Đính, nguyên lý của đất đai, giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với sự tăng đầu tư hạ tầng. Hiện nay, ngoài đầu tư công, các doanh nghiệp lớn cũng tham gia vào phát triển hạ tầng, các khu kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị, các khu du lịch làm cho bất động sản tăng giá.

Tuy nhiên, theo ông Đính, mức tăng của những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Thế nên, ông Đính nhận định, sự tăng giá có những độ ảo, tăng không đúng giá trị, tiềm ẩn nguy cơ gây bong bóng. Thực tế đã có tình trạng bong bóng xảy ra ở cục bộ một số địa phương.

Để giải quyết vấn đề này, ông Đính cho rằng, khi các dự án đang bị "đắp chiếu" được phê duyệt, tung ra thị trường một lượng hàng lớn. Khi nguồn cung phong phú, không còn tình trạng khan hiếm thì không có lý do để tăng giá. Khách hàng có sự lựa chọn và thị trường sẽ tự điều tiết theo đúng nguyên lý của nó.