BSC hạ triển vọng ngành Bất động sản, dự báo tăng trưởng lợi nhuận năm 2019 – 2020 sẽ chậm lại

CTCK Ngân hàng đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) mới đây đã đưa ra đánh giá hạ triển vọng từ khả quan xuống trung lập đối với nhóm bất động sản trong năm 2019.

Theo BSC, tiến độ mở bán các dự án đều có xu hướng bị dời lại qua năm 2019 thay vì như kế hoạch mở bán trước đó trong năm 2018 vì các yêu tố liên quan đến vấn đề pháp lý (giấy phép xây dựng).

Cụ thể, một số dự án dự kiến được mở bán năm 2019 như Vincity Grand Park Q9 - VIC (dự kiến Q1/2019), Gem Riverside – DXG (dự kiến Q1/2019), Hermosa - KDH (dự kiến Q2/2019) và Akira City – NLG (dự kiến Q1/2019).

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng dành cho thị trường bất động sản năm 2019 sẽ bị hạn chế do Thông tư 16/2018/TT-NHNN. Theo đó, từ năm 2019, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn thay vì mức 45% trong năm 2018. Điều này sẽ dẫn tới việc khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư trong việc huy động vốn đầu tư các dự án do các chủ đầu tư Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động từ khách hàng.

BSC cho rằng phân khúc căn hộ trung cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường, tuy nhiên cạnh tranh sẽ gay gắt hơn do nguồn cung dự kiến năm 2019 sẽ đột biến (chủ yếu dự án Vincity).

Theo số liệu của CBRE, trong 9T2018 lần lượt có 57% và 61% số lượng căn hộ mở mới ở TP.HCM và Hà Nội thuộc phân khúc trung cấp. BSC cho rằng cạnh tranh của các phân khúc trung cấp sẽ gay gắt hơn và lợi thế sẽ thuộc về việc doanh nghiệp bất động sản nào có khả năng mở bán dự án mới với đầy đủ pháp lý do tình trạng thiếu cung hiện tại.

Ngoài ra, số lượng căn hộ mở bán chính năm 2018 sẽ được đóng góp lớn từ Vincity. Hiện tại VHM đang triển khai 3 dự án với tổng số lượng căn hộ là 132.500 căn hộ trong giai đoạn 2019 - 2022, trong đó 2 dự án ở Hà Nội (89.000 căn) đã được mở bán giai đoạn đầu và TP.HCM (43.500 căn) sẽ được mở bán từ năm 2019.

BSC cho rằng điều này sẽ dẫn đến việc tiến độ dự án bị chậm lại so với kế hoạch ban đầu và KQKD năm 2019 - 2020 của ngành bất động sản có xu hướng tăng trưởng chậm lại. BSC dự báo tốc độ tăng trưởng KQKD của ngành bất động sản sẽ chậm lại so với năm 2018 chủ yếu do (1) Thiếu các dự án chuẩn bị bàn giao trong năm 2019 – 2020; (2) Tăng trưởng lợi nhuận sẽ phụ thuộc nhiều vào lợi nhuận bất thường, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng dự án; (3) Lãi suất cho vay dự báo tăng và siết chặt tín dụng ít nhiều sẽ gây áp lực đến chủ đầu tư cũng như người mua nhà.

Trong năm 2019, BSC lựa chọn các doanh nghiệp dựa trên các tiêu chí sau: (1) Quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019, giúp đảm bảo việc hạch toán lợi nhuận giai đoạn 2020 – 2022; (2) Ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận tốt nhờ vào có các dự án có thể bàn giao trong năm 2019. Các cổ phiếu được BSC khuyến nghị mua gồm có VHM, NLG, HDG, KBC.