Các doanh nghiệp bất động sản phía Nam đang tính toán điều gì khi thị trường "lặng sóng"

Sau thời gian im ắng với dự án mới, mới đây Hưng Thịnh Land công bố dòng sản phẩm căn hộ dành cho thế hệ 9X tại Tp.HCM. Dự án 9X An Sương toạ lạc tại Hóc Môn đang rục rịch ra thị trường bất động sản phía Nam. Trong bối cảnh các ban ngành, đốc thúc thực hiện đề án nhà ở cho người lao động bình dân, động thái này của Hưng Thịnh cho thấy, doanh nghiệp khá thận trọng với bước đi trong bối cảnh khó khăn. Giữa lúc rất ít dự án ra thị trường, đây được xem là cơ hội cho doanh nghiệp.

Một ông lớn khác là Nam Long Group. Dù không rầm rộ nhưng doanh nghiệp này vẫn âm thầm đưa dự án ra thị trường. Định hướng phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn liên tục được doanh nghiệp này nhắc tới. Đồng thời, mới đây, Nam Long còn thông báo loạt kế hoạch mới trong năm 2023, trong đó liên tục có các dự án bàn giao cho khách hàng. Hiện “ông lớn” này đang sở hữu quỹ đất sạch 681ha đảm bảo cho kế hoạch phát triển dự án trong 10 năm tới.

Cụ thể, cùng với kế hoạch bàn giao các dự án đang triển khai như Mizuki Park, Akari City (Tp.HCM), Waterpoint (Long An), Tập đoàn này sẽ tiếp tục duy trì kế hoạch phát triển dự án mới như đã đặt ra. Giai đoạn 2023-2024, doanh nghiệp sẽ bổ sung nguồn cung ra thị trường với hàng nghìn sản phẩm nhà ở giá hợp lý dành cho khách hàng có nhu cầu ở thực tại Tp.HCM, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ.

Đây cũng là động thái “khôn khéo” của doanh nghiệp. Giữa bối cảnh khó khăn, việc doanh nghiệp tự vận động và cấu trúc sản phẩm đem đến những tác động tích cực về mặt tâm lý với người mua nhà và thị trường.

Cùng với đó, hoạt động tìm kiếm và thâu tóm quỹ đất vẫn âm thầm diễn ra ở một số doanh nghiệp địa ốc. Chẳng hạn, mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia cho biết chuyển nhượng thành công dự án BC 3.1 có quy mô hơn 3 ha tại Bình Chánh, Tp.HCM. Giới chuyên gia đánh giá trong điều kiện quỹ đất Tp.HCM ngày càng hạn hẹp, vấn đề pháp lý bị thắt chặt thì việc doanh nghiệp này tiếp tục có thêm một dự án được xem là lợi thế lớn.

Theo JLL Việt Nam, việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính. Chiến lược kinh doanh rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc và khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ chủ đầu tư nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn.

Hay, từ đầu năm 2022, một số doanh nghiệp như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, HimLam,… đã lần lượt công bố kế hoạch xây hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền dành cho người lao động. Đây là động thái “đi trước đón đầu” với những chính sách phát triển nhà ở của Chính phủ.

Có một điều dễ nhận thấy, các doanh nghiệp bất động sản phía Nam đang đi những bước đi thận trọng. Họ tính toán các dự án, kế hoạch đều nằm ở ngưỡng an toàn trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc. Trong kế hoạch năm nay, hầu hết các doanh nghiệp đều ưu tiên tập trung vào hoàn thiện các dự án hiện hữu, thích ứng với thị trường và phát triển một số dự án mới vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này đang tạo cơ hội cho người mua nhà, có thể “bù đắp” lại thanh khoản thị trường bị khựng suốt thời gian qua.

Như nhiều chuyên gia đã nhận định, năm 2023 vẫn là năm doanh nghiệp, thị trường bất động sản đối diện với nhiều thách thức từ chính sách tiền tệ, lãi suất và thanh khoản. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vừa túi tiền sẽ luôn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Đây được xem là dòng sản phẩm “cứu cánh” thị trường.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, hiện nay không chỉ ở các đô thị như Tp.HCM, Hà Nội mà ở các tỉnh vùng ven có tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu về nhà ở có giá vừa túi tiền là rất lớn. Trong bối cảnh nguồn cung nhỏ giọt và giá bán không ngừng tăng thì những dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực, tài chính vừa tầm sẽ vẫn được săn đón.

Theo báo cáo từ CBRE, trong năm 2022, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục “chiếm sóng” thị trường với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán trong năm. Điểm chung của các dự án được chào bán mới là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đã có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã được hình thành từ những giai đoạn trước.

Nguồn cung dự báo tiếp tục suy giảm. Ngoài vấn đề cấp phép cho các dự án mới gặp khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã chủ động hoãn kế hoạch bán hàng do quan ngại tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo CBRE, thời gian qua, nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển bất động sản phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định mua nhà. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng lại có nhiều sự đột biến trong quý cuối của năm 2022 đến nay khi nhiều chủ đầu tư chào bán dự án với mức chiết khấu cao hơn so với thông lệ. Mức chiết khấu này có thể dao động từ 20-45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm.

Dự kiến của đơn vị này, trong năm 2023, Tp.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%. Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu.