Các nhà đầu tư bất động sản muốn tìm kiếm gì tại các đặc khu kinh tế?

Được thành lập theo định hướng của Chính phủ: Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) là ba đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được kỳ vọng sẽ đem lại những đột phá mới trong phát triển kinh tế nói chung, đồng thời còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Trong Dự án Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt, một trong những ngành nghề được ưu tiên tại đặc khu kinh tế Vân Đồn và Phú Quốc là lĩnh vực BĐS. Cụ thể, đặc khu kinh tế Vân Đồn được định hướng trở thành đô thị du lịch sinh thái biển – đảo chất lượng cao còn đặc khu kinh tế Phú Quốc định hướng trở thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, giải trí, dịch vụ thương mại và mua sắm quốc tế.

Riêng với đặc khu Bắc Vân Phong, dù định hướng chủ yếu phát triển về cảng biển nước sâu, dịch vụ logistics cảng biển quốc tế theo thế mạnh của khu vực này, nhưng dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí tổng hợp cũng là lĩnh vực được ưu tiên phát triển.

Nói về quyết sách này tại Diễn đàn M&A năm 2017 diễn ra tại TP.HCM, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng đã nhấn mạnh rằng những cơ chế chính sách tối ưu nhất dành cho các đặc khu kinh tế vẫn đang được Nhà nước nghiên cứu soạn thảo.

"Trong đó, chúng ta phải đi theo hướng là doanh nghiệp đang cần gì để đáp ứng chứ không phải là theo hướng Nhà nước đang muốn gì. Nhiều khi cho mà họ không cần, mà cái cần thì mình không cho. Nếu chúng ta không nhanh chóng đổi mới thể chế theo hướng tự do đầu tư, tự do cạnh tranh... thì nhà đầu tư sẽ bỏ chạy sang các khu kinh tế của các nước khác. Nhà nước chỉ nắm quyền chỉ đạo những vấn đề thuộc đặc thù về chủ quyền, an ninh - quốc phòng, văn hóa cốt lõi...", Bộ trưởng nói.

Điều đáng nói ở đây là những nhà đầu tư BĐS cũng nằm trong nhóm được hưởng nhiều ưu đãi về đất đai, thuế suất, thủ tục hải quan tại ba đặc khu kinh tế này. Đơn cử, thời hạn sử dụng đất cho các dự án trong đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt tối đa là 70 năm.

Những dự án có quy mô, tính chất đặc biệt thì Trưởng Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt sẽ dựa trên đề nghị của nhà đầu tư và quy mô, tính chất của dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Với trường hợp này, thời hạn sử dụng đất tối đa có thể lên tới 99 năm.

Ngoài ra, Nhà nước còn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước tối đa cho cả thời gian thuê đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng đảm bảo tiêu chí là các dự án khách sạn, khu du lịch sinh thái, khu nghỉ dưỡng cao cấp từ 4 sao trở lên; du lịch văn hóa có vốn đầu tư tối thiểu 110 tỷ đồng, dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí tổng hợp có casino, vốn đầu tư tối thiểu là 44.000 tỷ đồng.

Chia sẻ thêm đối với các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, ông Nguyễn Chí Dũng cho biết cả 3 khu này đã được Trung ương cho phép về chủ trương kinh doanh casino du lịch và không bị hạn chế chỉ như vậy. Tùy vào điều kiện địa lý, các khu vực này sẽ có nhiều ngành nghề, bên cạnh ngành nghề ưu tiên. Ví dụ như Vân Phong là nơi phát triển cảng trung chuyển tốt nhất Việt Nam thì có thể phát triển logistics hay Vân Đồn phát triển các dịch vụ y tế, giáo dục, sinh học…

Một số chuyên gia cho rằng nhờ sở hữu vị trí thuận lợi nên ba đặc khu kinh tế này sẽ thu hút khách du lịch trong nước và quốc tế nên sẽ rất hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Ngoài ra, những chính sách ưu đãi cho lĩnh vực kinh doanh BĐS tại các đặc khu còn tác động tích cực lên thị trường này.

Đặc biệt, Việt Nam cũng có nhiều mô hình như khu công nghiệp, Khu kinh tế cửa khẩu… nhiều năm rồi nhưng chưa đủ một thể chế hấp dẫn để thu hút đầu tư và phát triển mạnh mẽ theo xu hướng góp vốn của họ. Đây là nhu cầu xu thế đặc biệt là chuyển động của làn sóng đầu tư buộc Việt Nam phải đưa ra thể chế tươi mới đủ sức hấp dẫn, đủ sức cạnh tranh với các khu khác trên thế giới.

Thu hút được nguồn lực nhanh hơn, tốt hơn, môi tường xanh, sạch hơn, giá trị gia tăng cao hơn. Tất cả những yếu tố tiên tiến của thế giới có thể áp dụng vào đây một cách tự do và sáng tạo để đóng góp cho sự phát triển đất nước.

Từ đó, tại các khu kinh tế đặc biệt này sẽ sớm hình thành nên nhiều siêu dự án trung tâm thương mại, hành chính, dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn ngang tầm quốc tế, thu hút được lượng lớn vốn nước ngoài vào đây. Ngoài các ngành nghề trụ cột, chiến lược để làm mục tiêu hướng tới sự phát triển bền vững của Chính phủ đề ra, còn các ngành nghề khác thì nhà đầu tư thoải mái thực hiện.

Theo Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, chúng ta phải làm sao các ngành nghề này không được xung đột nhau mà phải bổ sung nhau để phát triển. Chúng tôi cũng đã nghiên cứu tìm hiểu mô hình phát triển của 13 khu kinh tế phát triển trên thế giới để đúc kết một mô hình mới cho Việt Nam.

Theo đó, lý do để Việt Nam sớm hình thành nên 3 đặc khu kinh tế này vì trước giờ Việt Nam chỉ dựa vào tiềm năng tĩnh quá nhiều. Cụ thể, đất nước thuần dựa vào tài nguyên, lao động, thuận lợi của vị trí kinh tế chính trị. Bây giờ những điều này đã tới giới hạn nên phải chuyển sang các tiềm năng động. Tức là tiềm năng về sự sáng tạo, thể chế, mô hình tăng trưởng mới để Việt Nam tạo ra một cú hích mới.

Đánh giá về cơ hội mới cho lĩnh vực BĐS tại các đặc khu kinh tế, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng cả 3 vùng được chọn một cách đặc biệt này không phải mới đây thị trường BĐS nghỉ dưỡng mới phát triển, mà nhờ vào những lợi thế cảnh quan, đường bờ biển thị trường này đã sôi động từ gần 10 năm qua.

Tuy nhiên, một khi Dự án Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt được mang ra thảo luận, chờ ý kiến từ Quốc hội đang được xem là một cú hích mạnh mẽ cho các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Vấn đề lớn nhất các nhà đầu tư đang kỳ vọng là những chính sách nào sẽ mở rộng cửa cho dòng tiền của họ "chảy" vào các đặc khu một cách ổn định.

"Chính sách dành cho đặc khu là những chính sách mang tính ổn định lâu dài, mọi ách tắc đều được giải quyết ngay tại chỗ, chỉ qua một cửa duy nhất. Vấn đề lớn nhất được các nhà đầu tư địa ốc trong và ngoài nước kỳ vọng nhất vẫn là thời gian sở hữu nhà đất tại đây như thế nào, bởi nó không thể nào giống như Luật Nhà ở năm 2014 được.

Như thế thì không còn gọi là đổi mới, là đặc biệt được! Các nhà đầu tư đang rất trông chờ vào những điều này, bởi chính sách có ổn định thì họ mới an tâm đầu tư lầu dài, kỳ vọng dòng vốn của mình được sinh lời mà không lo sợ bị tác động bởi những yếu tố khác", ông Châu nói thêm.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì cho rằng nếu những quy định đang được đề xuất trong Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt không chỉ mang lại những cơ hội to lớn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, còn kéo theo cả phân khúc nhà ở trung - cao cấp. Những khu vực như Phú Quốc, Bắc Vân Phong hay Vân Đồn trước giờ chỉ biết đến biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, nhưng chắc chắc khi Luật này thông qua sẽ tạo một cơn bùng nổ mới cho thị trường nhà ở tại 3 vị trí này.

"Chúng ta phải hình dung các khu vực này trong tương lai sẽ như Hong Kong, Singapore hay Thẩm Quyến. Ở đó ngoài phân khúc nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu lớn cho du lịch thì nhà ở cũng sẽ tăng mạnh, bởi khi đó không còn ranh giới là người trong hay ngoài nước mà ở đó là một thị trường mở. Theo tôi, giá nhà đất tại các vùng đặc khu kinh tế này trong thời gian tới sẽ có đột biến rất mạnh", TS. Hiển nói thêm.