Các nhà đầu tư vẫn nóng lòng để “bỏ tiền” vào phân khúc BĐS này

Theo Cushman & Wakefield, BĐS kho vận lạnh dự kiến sẽ tăng trưởng bứt phá trong thời gian tới.

Lĩnh vực này tại Việt Nam trong hai năm gần đây đã đạt được sức hút mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi những đơn hàng xuất nhập khẩu thuốc và vaccine, cùng với sự tăng trưởng "vũ bão" của giao nhận thực phẩm và thương mại điện tử dự kiến đạt 15 tỷ USD năm 2025.

Thu nhập khả dụng của tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo cho phép người tiêu dùng có nhiều nhu cầu tiếp cận các sản phẩm hữu cơ tươi ngon và chất lượng hơn. Nhờ đó, nhu cầu kho vận lạnh gia tăng, đẩy mạnh xu hướng đầu tư vào chuỗi cung ứng lạnh và cơ hội phát triển mới.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield đã có một lượng lớn tài sản thanh khoản cao ở những thị trường mới nổi và phát triển tại Châu Á. Các nhà đầu tư sáng suốt vẫn đang nóng lòng tìm cơ hội để bước chân vào phân khúc ngách này, thông qua những dự án đầu tư mới hay mua bán sáp nhập.

Chuỗi cung ứng lạnh là một quá trình bảo quản sản phẩm tại mức nhiệt độ thấp trong suốt chuỗi cung ứng từ sản xuất đến tiêu thụ. Kho vận lạnh liên quan đến việc sử dụng các kho bảo quản lạnh và các phương tiện vận tải cách nhiệt để phân phối hàng hóa. Các phương tiện vận tải này bao gồm xe tải, tàu hỏa, tàu thủy và máy bay có khoang đông lạnh.

Nguồn cung của chuỗi cung ứng lạnh cho nông nghiệp có ba kênh chính bao gồm thực phẩm chế biến nhập khẩu, thủy sản và rau quả ướp lạnh tại thị trường nội địa. Khác với các loại kho khô thông thường, kho lạnh cần có thêm trang bị cách nhiệt và bộ phận cơ học để duy trì nhiệt độ, độ ẩm trong kho ở mức thấp. Điều đó có nghĩa rằng kho lạnh cần nguồn cấp điện ổn định để tránh tình trạng hàng hóa bị hư hỏng.

 Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, so với các thị trường phát triển trong khu vực, thị trường chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và manh mún.  Thị trường chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam đạt khoảng 169 triệu USD vào năm 2019.

Trong bối cảnh ngành kho vận lạnh bùng nổ để phục vụ nhu cầu phân phối vaccine cũng như tăng trưởng trong chế biến thủy sản và nhu cầu tiêu dùng, thị trường dự kiến sẽ chạm mốc 295 triệu USD vào năm 2025, tức là tăng trưởng khoảng 12% hàng năm.

Theo Cushman & Wakefiel, kho lạnh nhìn chung tập trung thành cụm, hầu hết trong các khu công nghiệp hoặc trong các cảng sông, cảng biển. Hai nhánh chính của thị trường trong nước là kho lạnh thương mại và các kho lạnh tự vận hành. Thị trường kho lạnh phát triển hơn ở khu vực phía Nam, phần lớn là do sự phát triển của ngành thủy sản và nông nghiệp. Trong đó, tỉnh Long An tập trung nhiều kho lạnh do được kết nối chặt chẽ với vựa nông sản là Đồng bằng sông Cửu Long và có vị trí kề cận Tp.HCM.

Kho lạnh có giá thuê cao hơn nhiều so với các loại kho khô thông thường. Tùy thuộc vào loại thiết bị bảo quản lạnh (ướp lạnh hoặc tủ đông), mức phí thuê có thể dao động từ 50% đến 100% hoặc thậm chí cao hơn. Giá thuê kho cho sản phẩm ướp lạnh và đông lạnh dao động từ 45-90 USD trên mỗi mét vuông. Giá thuê bảo quản dược phẩm từ 45 đến 160 USD trên mỗi mét vuông. Giá thuê pallet rơi vào khoảng 16.000 – 30.000 VNĐ trên một tấm mỗi ngày. Các doanh nghiệp cạnh tranh trên nhiều tiêu chí bao gồm sức chứa kho bãi, số lượng tấm pallet, đội xe tải cải tiến và chuyên dụng, phạm vi nhiệt độ, phạm vi mạng lưới kho bãi và vị trí.

"Do sự khan hiếm về từng loại kho lạnh chuyên biệt, nhu cầu có thể sẽ vượt cung, nên khả năng tăng giá sẽ cao hơn. Mặc dù chi phí đầu tư vào trang thiết bị kho lạnh ngày càng tốn kém do chi phí lắp đặt vật liệu cách nhiệt và máy móc, nhưng giá thuê cao lại là động lực mạnh mẽ để các chủ

đầu tư sẵn sàng xây dựng các dự án kho lạnh. Các nhà đầu tư và chủ tài sản cũng có thể cân nhắc phương án chuyển đổi kho thông thường thành kho lạnh để khai thác phần chênh lệch phí thuê," bà Trang Bùi chia sẻ.

Chuyên gia Cushman & Wakefield cũng dự báo sẽ có nhiều thương vụ M&A diễn ra, các nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn đầu trước khi loại tài sản này trở nên phổ biến sẽ thu được lợi nhuận vốn cao hơn. Tuy nhiên, chuỗi cung ứng lạnh Việt Nam vẫn còn phải đối mặt với nhiều thử thách để có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác. Trong trung và dài hạn, phát triển cơ sở hạ tầng là chìa khóa để tăng nguồn cung chuỗi lạnh, bao gồm các trung tâm kho vận chuyên biệt, kết nối đa phương thức.

Tại khu vực trọng điểm phía Nam, Đường vành đai 3 & 4, đường cao tốc đến cửa khẩu Mộc Bài và dự án cảng Cái Mép, sân bay quốc tế Long Thành, cùng với thành phố cảng Hiệp Phước phục vụ cung ứng mặt hàng cao cấp đang được triển khai sẽ hỗ trợ cho sự phát triển của ngành trong những năm tới.

"Thị trường kho lạnh dự kiến sẽ tăng trưởng bứt phá bên cạnh những tiến bộ mới nhất trong phát triển vaccine. Thậm chí sau khi đại dịch kết thúc, tốc độ tăng trưởng trên sẽ tiếp tục duy trì nhờ một số yếu tố bao gồm sự gia tăng nhu cầu của người tiêu dùng đối với thực phẩm dễ hỏng và sự ra đời các phương pháp điều trị bằng dược phẩm tiên tiến hơn. Tuy ngành công nghiệp này còn non trẻ và vẫn được coi là thị trường ngách, nhưng có lẽ điều đó sẽ thay đổi trong vài năm tới và sẽ trở thành một lĩnh vực chủ chốt," chuyên gia Cushman & Wakefield kết luận.