Căn hộ bình dân "bỗng" thành cao cấp: Giá tăng vọt, chất lượng có thay đổi?

Từ tiêu sản thành tích sản

Theo báo cáo của CBRE và One Mount, cuối quý II/2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa VAT, KPBT, chiết khấu), tăng 6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2024.

Savills Việt Nam ghi nhận mức giá cao hơn - 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Thị trường gần như vắng bóng sản phẩm sơ cấp dưới 2 tỷ đồng/căn, trong khi 67% nguồn cung mới có giá trên 4 tỷ đồng.

Điều đáng chú ý, mức tăng giá không chỉ ở các dự án mới mà còn lan rộng sang nhiều dự án từng là bình dân. Cụ thể:

Nguồn tổng hợp từ Batdongsan.com.vn

Câu chuyện của chị Ly (Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm cũ) là ví dụ điển hình. Năm 2015, chị mua căn hộ gần 79m2 với giá gần 24 triệu đồng/m2 tại tòa NO4 khu Ngoại giao đoàn. Nhiều năm sau, rao bán nhưng chỉ được trả 25 triệu đồng/m2 nên chị Ly không bán nữa. Thế nhưng 5 năm gần đây, khi giá căn hộ mới quanh khu vực chạm 80-90 triệu đồng/m2, căn hộ của chị đã được trả gấp 3,5 lần giá mua.

Theo chị Ly, không chỉ giữ giá, nhiều căn hộ cũ giờ được coi như tài sản tích trữ, vừa cho thuê tạo dòng tiền, vừa kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng và dự án mới xung quanh.

Thực tế cho thấy một số khu vực tại Hà Nội từng được coi là "thiên đường nhà giá rẻ", nhiều dự án căn hộ 5-10 năm tuổi đang được rao bán lại với giá từ 45 - 55 triệu đồng/m2.

Nếu như thị trường căn hộ trước đây được chia làm 3 nhóm: bình dân (giá dưới 30 triệu đồng/m2), trung cấp (30 - 45 triệu đồng/m2), cao cấp (trên 45 triệu đồng/m2) thì khung phân loại này đang dần mất ý nghĩa, khi giá căn hộ tăng quá nhanh, vượt xa chất lượng thực tế.

Bộ Xây dựng cũng cho biết một mặt bằng giá mới được thiết lập cho tất cả phân khúc. Cụ thể, phân khúc bình dân trước đây có giá dưới 30 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp trước đây có giá bán 30-45 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45-70 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp trước đây có giá 50-70 triệu đồng/m2 nay tăng lên 70-100 triệu đồng/m2. Phân khúc siêu sang đã xuất hiện trên thị trường ở một vài dự án có giá bán trên 200 triệu đồng/m2.

"Cao cấp" chỉ vì mức giá, chất lượng thì ra sao?

Sau hơn một thập kỷ, nhiều dự án từng được bán ở phân khúc bình dân nay có giá ngang hoặc vượt mặt căn hộ cao cấp mới mở bán. Tuy nhiên, mức giá gần như chưa phản ánh đúng chất lượng.

Ghi nhận thực tế nhiều tiện ích, hạ tầng trong các dự án không thay đổi đáng kể so với thời điểm bàn giao. Thậm chí, một số công trình xuống cấp, phí bảo trì chưa được sử dụng hiệu quả.

Một chuyên gia bất động sản bình luận có những dự án từ năm 2017 được mở bán với giá 18-22 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại chủ nhà rao bán lại với giá gấp đôi, gấp 3. Trong khi đó, thiết kế, tiện ích, mật độ cư dân vẫn ở mức cơ bản. "Nói là cao cấp chỉ vì mức giá, còn chất lượng thì không đổi", vị này nói.

Mặt bằng giá quá cao đang thu hẹp nhu cầu ở thực, trong khi lực lượng giao dịch chính lại là nhà đầu tư đón đầu hạ tầng. Nếu không có chính sách phát triển nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ quyết liệt, giấc mơ sở hữu căn hộ sẽ còn xa vời với phần lớn cư dân đô thị.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao dịch vụ tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội

Mặt trái của xu hướng này là người mua ở thực gặp nhiều khó khăn. Ngân sách 1,8 - 2,2 tỷ đồng vốn đủ mua căn 2 phòng ngủ vùng ven nay chỉ đủ căn một phòng ngủ hoặc dự án vướng pháp lý. Ở phân khúc trung cấp, căn 2 phòng ngủ đã từ 3,5 tỷ đồng trở lên; cao cấp thì vượt 8 tỷ đồng.

Mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Theo phản ánh từ các môi giới bất động sản là hội viên của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, vẫn không "dám" mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.