Chịu chi lãi đến 18% cho lô trái phiếu 3.000 tỷ - gấp đôi mặt bằng chung và vượt mặt các đại gia nhà đất, "tay chơi trội" Apec là ai?

Tập đoàn Apec vừa thông qua phương án phát hành 30 triệu trái phiếu Happy18Bond với lãi suất lên tới 18%, kỳ hạn 5 năm cho nửa cuối năm 2020. Tổng giá trị phát hành dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng.

Theo bảng lãi suất tập đoàn này công bố, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, kỳ trả lãi 6 tháng/lần, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18%/năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.

Apec đang dẫn đầu đơn vị trả lãi trái phiếu – Gấp đôi mặt bằng chung

Với con số lãi 18%/năm, Apec đang vượt mặt các đại gia bất động sản hiện nay như Novaland (10-11%/năm), City Garden (>13%/năm), Phát Đạt (10-14%/năm)… So với mặt bằng chung lãi suất trái phiếu vào mức 9%, con số Apec đưa ra đang cao gấp đôi thị trường, và cao hơn 71% so với mức trung bình của lĩnh vực bất động sản (~10,5%/năm).

Được biết, đây cũng là lô trái phiếu lớn nhất từ trước đến nay của Apec, mục đích bổ sung nguồn vốn lưu động vào các dự án Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Golden Valley Mường Lò, Apec Mandala Grand Hòa Bình... Đáng chú ý, Apec cũng kế hoạch mua lại một số dự án lớn, thâu tóm các khu đất vàng giàu tiềm năng, tái cơ cấu và nâng tỷ lệ sở hữu các công ty con trong Tập đoàn.

Quay lại với thị trường trái phiếu, liên tục tăng nóng thời gian gần đây đưa kênh huy động này trở thành tâm điểm quan tâm của thị trường. Khó khăn trong việc huy động dòng vốn ngân hàng, dịch Covid-19 bùng phát tiếp tục gâp áp lực huy động nguồn tiền từ đối tác… nhiều doanh nghiệp chấp nhận chi mức lãi cao để giải quyết "cơn khát" vốn hiện hữu. Chính rủi ro này, Bộ Tài chính đã liên tục đưa ra cảnh báo với nhà đầu tư khi quyết định rót tiền, đặc biệt với các lô trái phiếu có mức lãi cao đột biến. Trong đó, Bộ nhấn mạnh cân nhắc tiềm lực tài chính của đơn vị phát hành, mục đích sử dụng vốn cũng như tính hiệu quả kinh doanh.

Danh mục từ TTTM, Khu công nghiệp đến dự án nghỉ dưỡng…, Condotel đanh là định hướng phát triển chính

Như vậy, cùng điểm qua về tên tuổi Apec – "tay chơi trội" tính đến thời điểm hiện tại. Apec Group được thành lập vào năm 2006, tiền thân là công ty đầu tư tài chính dưới sự điều hành của chủ tịch HĐQT Nguyễn Đỗ Lăng. Chỉ sau 3 năm thành lập, Apec chính thực đưa cổ phiếu giao dịch trên sàn Upcom với mã chứng khoán API.

Năm 2010, API được niêm yết lên sàn HNX, Tập đoàn cũng chính thức chuyển qua lĩnh vực đầu tư bất động sản, bắt đầu với dự án Trung tâm thương mại Thái Nguyên. Ðây là một trong những dự án lớn nhất lúc bấy giờ trên địa bàn tỉnh, mức đầu tư lên đến 1.000 tỷ đồng, được đặt tại ở ngã 3 giao giữa đường Lương Ngọc Quyến, đường Thống Nhất và đường Bắc Nam, ngay vị trí Trung tâm khuyến nông của Sở Nông nghiệp (2,2 ha) và quả đồi phía sau (1,3 ha). Dự án được xây dựng theo mô hình một tổ hợp nhà biệt thự, nhà liền kề, khu văn phòng cho thuê, khu trung tâm thương mại, siêu thị, khu vui chơi giải trí, khách sạn 4 sao.

Đến năm 2012, tức chỉ sau 2 năm chuyển hướng là bất động sản, Apec đã khởi công 2 Khu công nghiệp Đa Hội và Khu công nghiệp Điềm Thuỵ. Cùng năm này, Đầu tư Tài chính quốc tế và Phát triển doanh nghiệp IDJ trở thành công ty liên kết, đồng thời quỹ Asean Small Cap Fund cũng chính thức là cổ đông lớn Công ty.

Không như nhiều tập đoàn lớn lựa chọn đầu tư bất động sản tại thị trường lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng… Apec tập trung thâu tóm quỹ đất tại các tỉnh lẻ như Phú Yên, Ninh Thuận, Huế, Bắc Giang, Bắc Ninh – những thị trường còn sơ khai về bất động sản nghỉ dưỡng nhưng tiềm năng phát triển du lịch lớn.

Mặc dù mở rộng đầu tư, hiệu quả kinh doanh của Apec không nổi trội khi lợi nhuận biến động mạnh. Lợi nhuận luôn ở mức thấp vài tỷ đồng, năm 2008 Công ty thậm chí lỗ nặng gần 100 tỷ. Riêng năm 2017, ghi nhận doanh thu một lần trong mảng cho thuê và bán dự án mang về khoản lãi đột biến nhưng cũng chỉ dừng ở mức 56 tỷ cho Apec.

Bước sang năm 2018, Apec bắt đầu phát triển những quỹ đất đã thâu tóm, đặc biệt định hướng phát triển dòng Condotel. Cần nhấn mạnh, giai đoạn này cũng là thời kỳ chậm lại của dòng Condotel do vấn đề chưa rõ ràng pháp lý, đây được đánh giá là bước đi khá mạo hiểm của Apec.

Chỉ trong vòng 2 năm đánh tiếng gia nhập, bất chấp các ông lớn đang hạn chế đầu tư, Apec tuyên bố cung cấp 10.000 sản phẩm Condotel ra thị trường. Danh mục sản phẩm hiện hữu của Apec bao gồm Apec Diamond Park Lạng Sơn, Apec Mandala Wyndham Huế, Apec Mandala Wyndham Mũi Né, Cụm Công nghiệp Đa Hội, Apec Mandala Grand Phú Yên, Apec Royal Park Huế, Apec Mandala Hotel & Spa Bắc Ninh... Công ty sắp triển khai dự án Apec Dubai Ninh Thuận, Apec Mandala Wyndham Thái Nguyên, Apec Sầm Sơn Thanh Hoá...

Khẳng định trái phiếu sẽ là kênh huy động vốn chính, chấp nhận đưa ra mức ưu đãi cao để hấp dẫn nhà đầu tư

Mặc dù danh mục dày đặc các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, tiềm lực tài chính Apec khá khiêm tốn, nếu không muốn nói là nhỏ so với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Tính đến ngày 30/6/2020, tổng tài sản Công ty vào mức 2.752 tỷ đồng, tiền mặt và tương đương, tiền gửi khoảng 340 tỷ. Phần lớn tài sản được tài trợ bằng nợ vay với con số 2.231,5 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu tương ứng 364 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn gần 424 tỷ và nợ vay dài hạn 213 tỷ đồng, Công ty đang nắm giữ hơn 960 tỷ tiền trả trước ngắn hạn từ khách hàng.

Theo đó, vốn vay có vẻ không là ưu tiên của Apec. Trong lần trao đổi với báo giới gần đây, ông Hán Công Khanh - Phó Tổng Giám đốc – nhấn mạnh việc siết tín dụng không ảnh hưởng đến doanh nghiệp bởi Apec, vì Công ty đã có nguồn tài chính mạnh từ phát hành trái phiếu. Cũng theo ông Khanh, chiến lược của Apec là tung ra những gói trái phiếu với nhiều mệnh giá khác nhau, lãi suất tốt, khả năng thanh khoản cao. Doanh nghiệp này còn sẵn sàng tạo ra ưu đãi lớn, như mua gói trái phiếu kẹp sẽ được chiết khấu 14 - 20% giá trị căn hộ.

Cuối cùng, không khó hiểu khi tay chơi mới Apec chọn Condotel làm đất diễn, bởi đây là lĩnh vực được ví von siêu lợi nhuận. Nhưng, hành lang pháp lý chưa rõ ràng, Condotel cũng đi kèm với rủi ro cực kỳ lớn không chỉ cho nhà đầu tư và cả đơn vị phát triển dự án. Trường hợp vỡ trận kinh điển tại siêu dự án Cocobay (Đà Nẵng) mới đây như lời thức tỉnh trước những cám dỗ mức lãi cam kết cao ngất. Nói là vậy, Condotel thực tế vẫn là xu hướng phát triển mới. Trong đó, nhà đầu tư cần xem xét cân nhắc kỹ lưỡng khi quyết định xuống tiền.