Chuyện gì đang xảy ra sau những cơn sốt đất?

Đó là chia sẻ của ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group tại toạ đàm "Hạ nhiệt cơn sốt đất – giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai" do báo Thời báo Kinh Tế Sài Gòn tổ chức mới đây.

Ông Phúc cho rằng, cơn sốt đất đi qua, ai cũng bị "tổn thương" nhất định. Dĩ nhiên, cơ quan nhà nước không mong muốn những cơn sốt đất, dễ gây ra bất ổn xã hội. Và đứng phía doanh nghiệp phát triển dự án lại càng không mong muốn những cơn sốt đất bất thường xảy ra, bởi sau đó là  hàng loạt hệ luỵ để lại, trong đó vấn đề giá đất bị đẩy lên cao gây nên những bất lợi trong việc tìm kiếm quỹ đất, giải phóng mặt bằng…cho các doanh nghiệp BĐS.

Theo vị CEO này, cơn sốt đất vừa qua chủ yếu là do đồn thổi thông tin về quy hoạch, mặc dù thông tin đó chưa biết khi nào hiện thực hoá. Dù thế nào thì mỗi lần cơn sốt đất đi qua đều để lại những "hệ luỵ" sâu sắc cho thị trường, doanh nghiệp, người mua nhà ở thực và nhà đầu tư thực.

Với người mua ở thực, theo ông Phúc, sau cơn sốt đất, chắc chắn mặt bằng giá BĐS sẽ tăng cao. Và những người có nhu cầu mua ở thực phải chấp nhận mua với mức giá của mặt bằng giá mới. Có thể miếng đất họ mua phải mất 10-20 năm nữa mới đạt đến giá trị mua vào ở thời điểm này. Như vậy, có nghĩa là đây là đối tượng đang chịu "tổn thương", thiệt thòi sau cơn sốt đất đi qua.

Thực tế cho thấy, cơn sốt đất vừa qua đã ảnh hưởng rõ đến những người dân lao động có đất. Họ đang yên ổn sản xuất kinh doanh trên đất, sốt đất ập đến khiến tâm lý của người dân bị xáo trộn, tiếp tục kinh doanh hay bán đất đi?.  Điều này rõ ràng là sốt đất đã gây bất ổn tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh ở các địa phương.

Với doanh nghiệp, đứng góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, các doanh nghiệp BĐS không mong muốn sốt đất. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí mua đất, giải phóng mặt bằng…của doanh nghiệp, từ đó tạo nên giá thành cao sản phẩm khi bán lại cho người dân, điều này là méo mó với thị trường BĐS. Chẳng hạn, khi giá đất tăng lên 5 triệu đồng/m2, chi phí để giải phóng mặt bằng dự án sẽ tăng lên, chắc chắn sản phẩm đầu ra bắt buộc doanh nghiệp phải bán giá cao để bù lại chi phí đầu vào…bản thân người mua phải mua giá cao, mà dự án của doanh nghiệp cũng không có thanh khoản. Kinh doanh mà không có thanh khoản thì điều đó là thất bại với doanh nghiệp BĐS.

"Sốt đất, giá đất tăng cao, doanh nghiệp có thể ngừng kinh doanh dự án thì nguồn cung BĐS tiếp tục giảm. Mà điều này tạo ra sự khan hiếm, giá lại tăng cao… rõ ràng đó là sự bất ổn của thị trường BĐS. Đặc biệt, với các doanh nghiệp đang phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư thực, mà các đối tượng này vì giá BĐS cao quá không tiếp cận được nghĩa là đang tạo áp lực lên cả nguồn cung – nguồn cầu của thị trường", ông Phúc nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, sốt đất thực tế không chỉ ảnh hưởng đến thị trường BĐS mà còn liên luỵ đến các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác. Rõ ràng, sau mỗi đợt sốt đất, chi phí đất tăng lên, mặt bằng giá mới, từ đó chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án cũng tăng lên. Điều này lý giải cho vì sao, trong hơn 1.5 năm qua, thị trường BĐS vắng bóng các dự án vừa túi tiền. Bởi, khi mọi chi phí tăng lên, chủ đầu tư làm dự án giá 25 triệu đồng/m2 là không có lợi nhuận, họ rời bỏ thị trường thì nguồn cung sản phẩm này là tuyệt chủng. Trong khi nhu cầu ở thực loại hình này vẫn còn rất lớn.

Nếu căn hộ cứ tăng giá nghĩa là giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân ngày càng xa với. Ông Hoàng lấy ví dụ, đối với người trẻ, người mua nhà lần đầu ở độ tuổi 30 đi làm bấy nhiêu năm chắt bóp cũng khó mua được nhà ở đô thị, bởi giá nhà tăng cao và nhanh hơn mức độ tăng lương hàng năm. Chẳng hạn, lương tăng 10% năm, trong khi giá nhà tăng 20-30%/năm, rõ ràng, để mua được nhà ngày càng khó khăn với giới trẻ.

Chưa kể, theo ông Hoàng, sốt đất tạo ra nhu cầu mua đi bán lại liên tục giữa các nhà đầu tư với nhau, tạo nên vòng luẩn quẩn đẩy giá tăng lên mà không thiết lập được nhu cầu ở thực. Thực tế, đã có rất nhiều khu dân cư hình thành tư lâu nhưng không có dân về ở thực, kéo theo hệ luỵ về hoang phí đất đai, lãng phí nguồn lực…

Ngoài ra, sốt đất còn khiến việc quản lý của nhà nước trở nên khó khăn, và nhiều hệ luỵ khác đi kèm khiến thị trường BĐS trở nên méo mó, thiếu lành mạnh.