Chuyên gia: Đầu cơ không phải nguyên nhân chính gây ra tăng giá bất động sản

Theo báo cáo 9 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao khoảng 150–300 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Còn theo báo cáo của CBRE, trong quý III, giá chào bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy, cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ TPHCM trong quý này. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua cao hơn quý trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.

Thực tế, việc giá chung cư tại các thành phố lớn liên tục tăng cao làm giấc mơ an cư của nhiều người dân càng trở nên xa vời.

TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết. Vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo ông Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung. “Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cho rằng, giá bất động sản hiện nay đang chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai.

Theo ông Hiệp, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, khoảng 30% đối với dự án bất động sản thông thường, và con số này đang tăng mạnh. Dẫn chứng từ một dự án mà doanh nghiệp của ông đang triển khai, quyết định giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng 6 tháng, khiến chi phí đầu vào đội lên đáng kể.

Ông đề xuất cần có cơ chế kiểm soát giá thông qua chính sách thuế phù hợp, vì nếu không có công cụ điều tiết hữu hiệu, đà tăng giá bất động sản sẽ rất khó phanh lại.

TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội - nói, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đứng trước hai xu hướng song song là phục hồi và rủi ro.

Một mặt, các dự án được tháo gỡ pháp lý, quy hoạch rõ ràng và cơ chế thủ tục rút gọn đang mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng nóng, dư cung cục bộ và rủi ro nợ xấu là những cảnh báo không thể bỏ qua. Ông cho rằng, nếu kiểm soát tốt, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, song cần tuyệt đối tránh ngoại lệ cho bất kỳ nhóm lợi ích nào.

Tâm Nguyên