Chuyên gia dự báo cơ hội của thị trường bất động sản năm 2018

Trong năm qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hồi sinh mạnh mẽ với hàng loạt dự án được khởi động. Tại TP.HCM, giá nhà đất nhiều khu vực đã tăng lên, đặc biệt khu vực phía Đông mà tâm điểm là quận 2, quận 9 đã tăng tới mức có thể gọi là “sốt”. Các khu vực vùng ven và vùng giáp ranh thành phố cũng bất ngờ trỗi dậy cả về giá lẫn giao dịch.

Theo thống kê tại TP.HCM và Hà Nội, chỉ trong tháng 1/2017, đã có 2.700 giao dịch thành công và đến tháng 11/2017 lại tăng thêm 3000 giao dịch thành công (tuy có giảm so với 2016). Sở dĩ có số liệu như vậy là trước kia có các giao dịch đầu cơ nhiều hơn thì giờ tăng giao dịch tiêu dùng, những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ cao cấp giảm.

Bên cạnh đó, đã có những thay đổi về chính sách giúp thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu như từ năm 2009 đến 2015 chỉ có 126 trường hợp thì từ sau khi có Luật Nhà ở 2014 đến nay đã có 2.000 trường hợp được cấp sổ đỏ và số lượng người nước ngoài đang tìm mua bất động sản đang tăng lên.

Năm qua cũng chứng kiến dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào thị trường bất động sản thông qua kênh M&A. Bên cạnh đó, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng đạt 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Đặc biệt, dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và dòng kiều hối đổ vào bất động sản đã, đang và sẽ tăng lên cùng với sự thông thoáng của môi trường đầu tư. "Trong năm 2018, theo nhìn nhận từ những yếu tố vĩ mô trong nước, đi kèm với đó là các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư thông thoáng hơn, sẽ kích thích dòng vốn FDI tăng ạnh. Dự báo trong vòng 5 năm tới, kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục thu hút trên dưới 3 tỉ USD vốn FDI mỗi năm”, TS. Vũ Đình Ánh đưa ra dự báo.

Các chuyên gia cũng đưa ra nhận định, dự báo hướng phát triển của thị trường bất động sản sẽ đa dạng hơn và chiếm ưu thế trong năm 2018 là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và bình dân. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 2018 sẽ là năm bản lề để bất động sản tăng trưởng vượt bậc. Thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

“Căn hộ vừa túi tiền chủ yếu là căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, cung không đủ cầu và vẫn là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới. Theo tôi, năm 2018 và những năm tiếp theo, nhà ở vừa túi tiền sẽ là tâm điểm của thị trường, do đó nhiều doanh nghiệp hiện nay cũng đang tìm cách hạ giá bán căn hộ cao cấp để tính thanh khoản cao hơn", ông Châu nhận định thêm.

Ông Châu cũng đưa dự báo cho thấy trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản tiếp tục sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Thành phố đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là đường giao thông, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông, nâng cấp, mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.

Về dự báo có hay không có "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, theo ông Châu, khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

Cùng quan điểm với ông Châu, ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng Giám đốc Himlam Land nhìn nhận, thời gian qua người tiêu dùng và các nhà đầu tư thứ cấp đã chuyển sang phân khúc căn hộ tầm trung và hợp túi tiền. “Theo tôi, nhu cầu căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng vẫn rất cao và đây chính là phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2018. Do đây là phân khúc đáp ứng phần lớn nhu cầu của người tiêu dùng nên với phân khúc này, bao nhiêu sản phẩm tung ra thị trường cũng tiêu thụ hết bởi nhu cầu sở hữu căn hộ rất lớn, nhất là đối với những người đang có nhu cầu mua ở thật”, ông Phúc chia sẻ.

Dự báo về sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2018, ông ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng đây sẽ là năm có nhiều kỳ vọng, là năm bản lề cho nền kinh tế Việt Nam khi chúng ta đã chính thức thực hiện thỏa thuận và cam kết đầy đủ trong WTO.

Theo đó, khoảng thời gian từ năm 2017 - 2018 sẽ chứng kiến sự xuất hiện xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, bao gồm cả 2 yếu tố nhà đầu tư trong nước ra mua nhà nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam. Việt Nam sẽ trở thành đất nước hội nhập về thị trường bất động sản rất cao.

Theo ông Hưng, việc thị trường bất động sản chính thức hội nhập quốc tế sẽ tạo nên một cuộc chơi rất quyết liệt, sòng phẳng với những doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế mạnh đến từ khối ngoại. Thị trường đang chứng kiến một làn sóng đầu tư vào Việt Nam từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, thậm chí cả từ các nước châu Âu như Đức, Anh. Việc các nhà đầu tư ngoại và khách hàng thuộc nhóm khách giàu mua nhà và đầu tư vào bất động sản Việt Nam sẽ tác động đến thị trường, giá cả, đặc biệt là với phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nói thêm về cơ hội của thị trường năm 2018, tổng giám đốc một công ty địa ốc lớn tại TP.HCM khẳng định rằng đây là thời điểm cạnh tranh hết sức gay gắt, bởi trong năm nay nguồn cung nhà ở mới sẽ không dồi dào, đa dạng như thời điểm 2016-2017. Trong suốt năm 2017, nhiều doanh nghiệp lớn đã tung ra thị trường nhiều dự án, cộng với việc nhà nước đang siết chặt quá trình cấp phép đầu tư dự án nhà ở mới nên chỉ những doanh nghiệp nào còn quỹ đất mới ra được hàng trong thời gian tới.

Song song đó, nhiều chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn, mua lại dự án nhưng phần nhiều chưa bồi thường xong, chưa chuyển đổi mục đích, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đang bị thanh tra nên nguồn cung ra thị trường có dấu hiệu chững lại.

Một xu thế thấy rất rõ là các nhà đầu tư địa ốc sẽ dịch chuyển hết về các vị trí giáp ranh giữa TP.HCM với tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An do nơi đây quỹ đất còn lớn, và đặc biết là các địa phương cùng hợp tác để đầu tư nối dài hệ thống hạ tầng giao thông như tuyến metro số 1 nổi thẳng đến Đồng Nai và Bình Dương; tuyến đường sắt Bắc - Nam sẽ được kéo về TP.Cần Thơ; bến xe miền Đông và miền Tây, các bệnh viện và trường đại học được di dời ra khỏi nội thành thành phố...phù hợp với quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng vừa được Thủ tướng phê duyệt.

"Cuộc cạnh tranh ở khối nhà đầu tư ngoại cũng nóng không kém nhưng họ chỉ đi "săn" những dự án hoặc quỹ đất đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư gần như hoàn chỉnh. Tuy nhiên, trong năm 2017, hiện tượng M&A diễn ra quá nóng, nhiều dự án lớn "trùm mền" được khối ngoại thâu tóm 100%, nên theo tôi năm 2018 xu hướng nhà đầu tư nước ngoài rót vốn hợp tác hoặc sẽ "thôn tính" cả doanh nghiệp để tăng sở hữu dự án", vị này nói.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường BĐS đang có chuyển biến thuận lợi, nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực đi đến cùng trong việc tạo ra sản phẩm để bán thu tiền về. Bởi dự án BĐS có chu kỳ dài, đòi hỏi vốn lớn, trong khi nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực hoạch định, quản lý, buộc phải buông dự án. Do vậy, dự đoán xu hướng M&A doanh nghiệp BĐS (thực chất là mua, bán, sang nhượng dự án) sẽ tiếp tục sôi động đủ mọi cấp độ, từ quy mô nhỏ 1-2ha cho đến dự án quy mô lớn vài chục ha.

Từ thực tế đó, yêu cầu của thị trường bất động sản hiện đại đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, phải tự cải cách và đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng. Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, Internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng.