Chuyên gia: Không thể giảm giá nhà bằng cơ chế siết chặt, tư duy bao cấp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Cơ quan này kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, hướng tới mục tiêu hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên (trừ nhà xã hội).

Đánh giá về đề xuất của Bộ Xây dựng, các chuyên gia đồng thuận, muốn hạ nhiệt giá nhà, không thể áp dụng các biện pháp mang tính "bao cấp ngược" kiểu cắt cầu ép giá mà phải bằng việc khơi thông những nút thắt đang khiến thị trường tắc nghẽn để "mở van" nguồn cung.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng chính sách siết tín dụng đối với các căn nhà thứ hai trở đi cần nghiên cứu kỹ lưỡng, không vội vã ban hành bởi 5 thị trường đang thiếu "cung", đang có biểu hiện lệch lạc giữa "cung" và các nhóm "cầu", chính sách siết tín dụng sẽ làm giảm cung thêm, không có lợi cho phát triển thị trường.

Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng sẽ gây tâm lý "hoang mang" cho những người tham gia kinh doanh BĐS trên thị trường, làm thị trường có tâm lý thiếu tích cực. Trong hoàn cảnh hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền còn khuyết tật, thị trường tín dụng còn thiếu minh bạch, chính sách siết tín dụng sẽ rơi vào bất khả thi.

Đặc biệt, các cơ chế vốn hóa đất đai đang gặp nhiều trở lực khá lớn trong thực thi thế chấp, góp vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu, dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS vốn đã yếu, nay gặp chính sách siết tín dụng lại càng yếu hơn, sức phát triển của thị trường sẽ kém đi nhiều.

"Mọi chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay đều phải đặt thành một lộ trình dài có tính tuần tự, hệ thống và biện chứng. Một Nghị quyết muốn giải quyết một lúc toàn bộ mọi vấn đề là khó có thể khả thi. Hãy dừng lại sự nóng vội ban hành chính sách siết tín dụng đối với căn nhà thứ hai trở đi", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đề xuất của Bộ Xây dựng khó thực thi. Ông cho rằng việc giới hạn cho vay chỉ ngăn được đầu cơ dùng vốn vay, còn nhóm đầu cơ có sẵn tiền mặt lại không bị ảnh hưởng, thậm chí còn được hưởng lợi vì ít cạnh tranh hơn.

“Siết tín dụng mua nhà thứ hai chỉ có tác dụng tâm lý ngắn hạn. Thực tế, những người có nhu cầu mua thật hoặc có tiềm lực tài chính vẫn tìm cách vay thông qua các hình thức khác, như nhờ người thân đứng tên, vay tiêu dùng hoặc thế chấp tài sản khác. Trong khi đó, các nhà đầu cơ chuyên nghiệp luôn có cách lách, nên chính sách này rất khó đạt mục tiêu kiềm chế đầu cơ”, ông Toản nhận xét.

Theo vị chuyên gia này, kỳ vọng giá nhà sẽ giảm sau khi siết tín dụng là thiếu cơ sở. “Nếu muốn kéo giá nhà xuống, Nhà nước phải tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, và sử dụng công cụ thuế đánh vào bất động sản bỏ hoang hoặc chuyển nhượng ngắn hạn. Đó mới là biện pháp đánh đúng vào đầu cơ, thay vì bóp nghẹt tín dụng người dân”, ông Toản nhấn mạnh.

Đồng quan điểm ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group cũng nêu ý kiến, giải pháp tốt nhất là xây nhiều nhà ở xã hội và mở rộng hơn nữa đối tượng được mua. Khi có nhiều dự án, khách hàng có nhiều sự lựa chọn, nguồn cung lớn, giá nhà sẽ không tăng phi mã như thời gian qua.

Để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, các chuyên gia cho rằng thời gian tới, Bộ Xây dựng, các ngân hàng và các địa phương cần tiếp tục cụ thể hóa địa bàn ưu tiên và quỹ đất rõ ràng cho nhà ở xã hội trong kế hoạch xây dựng; đẩy mạnh giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước để thiết kế sản phẩm vay dài hạn phù hợp; giải quyết ách tắc pháp lý nhanh, đơn giản hóa quy trình phê duyệt, xác định giá đất, giải phóng mặt bằng; đẩy mạnh công tác minh bạch thông tin dự án, tạo niềm tin đối với chủ đầu tư và người mua nhà.

Hiện, cả nước có khoảng 3.000 dự án bất động sản bị treo vì thủ tục hành chính. Tại TP.HCM, từ sau năm 2020, số dự án căn hộ được cấp phép mới giảm hơn 70% so với giai đoạn 2016 – 2019, giá tăng trung bình khoảng 15 - 20% mỗi năm, trong khi thu nhập người dân tăng rất chậm. Đây là minh chứng rõ ràng, giá nhà tăng do thiếu nguồn cung.

Cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng nghìn dự án đang bỏ hoang. Khi nguồn cung lớn được đưa ra thị trường, giá nhà sẽ giảm sức nóng. Cùng với đó là cắt giảm tối đa thời gian làm thủ tục hành chính, giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất đang tăng mạnh", bà Nhàn đề xuất.

"Phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản: "Chính quyền địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, từ quy hoạch quỹ đất đến hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế", TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định.