Chuyên gia nói gì về vụ Condotel cam kết lợi nhuận 12%?

Thông tin dự án Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12% một năm cùng một vài dự án Condotel khác phá vỡ cam kết lợi nhuận hấp dẫn lên đến 15% khiến thị trường rúng động suốt một tuần vừa qua. 

Phân tích của giới chuyên gia bất động sản cho rằng, với những dự án Condotel có lực hấp dẫn thật thì cùng lắm, mức lợi nhuận chỉ nên đạt được từ 4-6%. Vậy mức lợi nhuận mà Cocobay Đà Nẵng hay Bavico Nha Trang đưa ra có thực sự đến từ giá trị tăng thêm của đồng tiền "mẹ" mà nhà đầu tư đã bỏ ra hay chỉ đơn thuần là những chiêu trò, mánh khoé của chủ đầu tư?

Ông Đặng Văn Quang, một chuyên gia nhiều năm liền gắn với thị trường bất động sản cho rằng, cam kết lợi nhuận cao đến 12% một năm, 1.700 căn hộ đã được bán ra trong tổng số khoảng 10.000 căn của Cocobay và còn một số Cocobay khác nữa đang được chuẩn bị tạo lập và đưa ra thị trường đã cho thấy dần hình thành dấu hiệu của mô hình Ponzi trong bất động sản.

Mô hình Ponzi là một hình thức đầu tư hoạt động theo cách lấy tiền của người đến sau trả cho người đến trước. Điểm mấu chốt là những người đến sau cùng sẽ thường không nhận được một xu nào cả.

Do vậy, số lượng bán càng về sau càng phải nhiều hơn thời gian trước và mô hình này sẽ sụp đổ khi gặp khó khăn hoặc không thể thu hút được thêm các nhà đầu tư mới. 

Lượng tiền thu hút được từ các nhà đầu tư dùng để chi trả cho nhà đầu tư trước, chi trả cho các chi phí quảng bá, môi giới (thường là cao một cách đặc biệt), phần còn lại sẽ được dùng đầu tư cho các mục đích khác như tạo lập các loại hình kinh doanh hoặc bất động sản khác... có rủi ro cao, đến mức mà không thể huy động từ ngân hàng - nơi mà có chi phí lãi suất thấp hơn.

"Thị trường du lịch Đà Nẵng gần đây có dấu hiệu dư cung phòng khách sạn theo một số báo cáo thị trường và việc Condotel vẫn không được coi là đơn vị ở đã làm cho việc thu hút lôi kéo thêm các nhà đầu tư mới khó khăn hơn, và do vậy, làm giảm hoặc hết dòng tiền mới được bơm vào để duy trì mô hình này. Kéo heo hệ quả là không thể đảo ngược. Và nếu thế thì Cocobay có khả năng rất cao không phải là dự án cuối cùng", ông Quang nói về thêm rằng, "dù khả năng này xác suất rất cao trở thành sự thật nhưng tôi thành tâm mong nó chỉ vẫn là thuyết âm mưu, bởi nếu đó là sự thật thì không thể lường hết hệ luỵ của nó cho thị trường".

Ở một góc nhìn, quan điểm khác, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán Condotel ban đầu nhưng lại không đầu tư mức chênh lệch này vào dự án. 

Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Cũng theo ông Troy, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng.

Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.

Qua thời gian, khi các dự án Condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu Condotel.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.

Tuy vậy, nhận xét một cách khách quan, ông Troy cho rằng, Condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. "Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, Condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ", ông Troy cho biết.