Chuyên gia Yuanta: Mua cổ phiếu bất động sản thời điểm này không khác gì đánh bạc, nếu không tuân thủ điều này có thể "cháy tài khoản" trong phút chốc

"Cơn sốt" cổ phiếu bất động sản vẫn tiếp tục sục sôi với đà tăng bứt tốc. Hàng loạt cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ đã tăng bằng lần chỉ sau một thời gian ngắn, nhiều mã vượt xa giá trị thực của doanh nghiệp. Thậm chí, nhiều cổ phiếu đã tăng "bốc đầu" trong thời gian qua vẫn được tung hô sẽ trở thành những "siêu cổ" tiềm năng trong năm 2022.

Đánh giá về nhóm cổ phiếu cổ phiếu bất động sản thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng cần nhìn nhận trên hai yếu tố.

Thứ nhất là yếu tố định giá. Ông Minh cho rằng, rất khó có thể bắt bài thời điểm kết thúc của một "con sóng" cổ phiếu. Tuy nhiên, xét về yếu tố định giá có rất nhiều cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ đang có mức định giá quá "nóng" so với giá trị thực.

Chuyên gia dự báo, trong năm 2022 lạm phát sẽ tăng và kéo theo đó là đà tăng của lãi suất. Bản chất các doanh nghiệp bất động sản là "sống" bằng vốn vay và sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện các dự án.  Nếu phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, việc lãi suất tăng trở lại sẽ là "con dao hai lưỡi" khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gặp khó.

Đặc biệt, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất tăng cao, dòng tiền thường có khuynh hướng dịch chuyển từ những cổ phiếu có mức định giá cao sang những cổ phiếu có mức định giá thấp. Do đó, chuyên gia cho rằng sức hút của những cổ phiếu tăng "nóng" thời gian qua có thể sẽ hạ nhiệt.

Thứ hai là yếu tố dòng tiền. Quan sát một số cổ phiếu bất động sản, ông Minh nhận thấy giá cổ phiếu càng lên cao, thanh khoản càng có xu hướng giảm dần. Tuy không thể biết mức đỉnh của cổ phiếu là bao nhiêu, song chuyên gia cho rằng đây là một dấu hiệu cho thấy cổ phiếu đang trong giai đoạn hình thành đỉnh.

"Mua cổ phiếu bất động sản thời điểm này không khác gì đánh bạc. Trong những "ván bạc" đầu tiên, nhà đầu tư thường mua với tỷ trọng nhỏ, nhưng khi giá cổ phiếu tiếp tục tăng đẩy tài khoản tăng gấp đôi gấp ba sẽ khiến nhiều người đặt ra kỳ vọng "đây là cơ hội lớn để làm giàu". Tâm lý FOMO đẩy lên cao sẽ khiến nhiều nhà đầu tư mạnh tay all in trong những "ván bạc" tiếp theo. Đây cũng là lúc mức độ rủi ro lên đến đỉnh điểm và nếu không tuân thủ kỷ luật có thể "cháy tài khoản" trong phút chốc", Giám đốc Yuanta khuyến nghị.

Sở dĩ, có rất nhiều "sóng" cổ phiếu bất động sản là do những nhà đầu tư cá mập tạo lập và khi họ rút chân ra, nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ là người bị "nhấn chìm" đầu tiên. Để tránh tình trạng đó, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư không nên "all in" 1 cổ phiếu đã tăng giá quá mạnh. Bởi nếu cổ phiếu đã tăng sốc rất dễ giảm sâu và "quay về nơi bắt đầu" nếu không đi kèm yếu tố nội tại.

Đặc biệt, nhà đầu tư cần chú ý giai đoạn cận Tết âm lịch thị trường có thể chứng kiến cú sụt giảm bất ngờ. Thêm vào đó, khi kết quả kinh doanh quý 4/2021 được công bố có thể sẽ phơi bày thực trạng kinh doanh thua lỗ, dự án kém khả quan của nhiều doanh nghiệp bất động sản.  Do đó, ông Minh cho rằng đây không phải thời điểm thích hợp để mua mới, đồng thời nên hạ tỷ trọng margin cho nhóm cổ phiếu này. Theo đó, nhà đầu tư chỉ nên xem xét mua mới khi những con số về doanh thu và lợi nhuận được hiện thực hóa trên báo cáo tài chính sắp tới của doanh nghiệp.

"Nhà đầu tư mua cổ phiếu bất động sản thường kỳ vọng về những tiềm năng trong tương lai. Khi báo cáo được công bố, nhà đầu tư có thể nắm được doanh nghiệp thực sự có tiềm lực tài chính, khả năng phát triển dự án hay đơn thuần chỉ "tát nước theo mua". Bức tranh của các doanh nghiệp được "vén màn" cũng là lúc chúng ta có thể nhìn rõ hơn sự dịch chuyển dòng tiền", ông Nguyễn Thế Minh phân tích.

Tuy nhiên, nhìn nhận trên góc độ tích cực, vị chuyên gia đến từ Yuanta vẫn cho rằng "sóng" cổ phiếu bất động sản vẫn chưa kết thúc. Bởi sau thời gian ảnh hưởng bởi giãn cách do dịch Covid-19, hàng loạt dự án được triển khai dự báo sẽ giúp thanh khoản thị trường bất động sản sớm được hồi phục. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ đầu tư công và kế hoạch kích cầu tiêu dùng sẽ là "cú huých" giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Bên cạnh đó, chuyên gia dự báo sắp tới nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phát hành cổ phiếu để huy động nguồn vốn thực hiện các dự án bị đình trệ bởi dịch Covid-19. Theo đó, câu chuyện phát hành cổ phiếu cũng được kỳ vọng sẽ là động lực lớn cho đà tăng giá của nhóm cổ phiếu bất động sản. Tuy nhiên dòng tiền sẽ có sự phân hóa mạnh, không chỉ có tiềm năng về quỹ đất, những doanh nghiệp khả năng thực hiện dự án tốt và có định giá hấp dẫn dự báo sẽ "hút tiền" trong thời gian tới.