Có lo ngại bong bóng bất động sản?

Mới đây, tại báo cáo thẩm tra kết quả kinh tế xã hội 6 tháng đầu năm và nhiệm vụ 6 tháng cuối năm của Chính phủ tại Quốc hội, đại diện Uỷ ban Kinh tế nêu lên nhiều "điểm nghẽn", trong đó có thị trường BĐS.

Đại diện này đánh giá, tình trạng sốt nóng thị trường bất động sản, chứng khoán có thể gây hệ lụy cho kinh tế vĩ mô. Cụ thể, tại nhiều địa phương xảy ra tình trạng sốt đất, đầu cơ đất, nhiễu loạn thông tin quy hoạch đất, nhất là các khu vực vùng ven các đô thị lớn.

Theo đó, Uỷ ban kinh tế đề nghị Chính phủ đánh giá khả năng bong bóng tài sản và những rủi ro đến kinh tế vĩ mô; phân tích kỹ hơn tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ gia tăng trong thời gian qua với lãi suất cao, tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Thực tế nửa đầu năm nay, trái phiếu doanh nghiệp, nhất là lĩnh vực bất động sản không ngừng tăng. Dẫn báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 28.400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong tháng 5, có tới 76% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm (chủ yếu của các ngân hàng, công ty chứng khoán). Trong các trái phiếu lĩnh vực bất động sản, xây dựng... thì 26% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản chủ yếu dao động trong khoảng 9,5-11% một năm.

Đặt câu hỏi, liệu thị trường BĐS có bong bóng khi mà giao dịch chững, giá vẫn không giảm, tiếp tục đà tăng, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, nhìn chung, bất động sản có quy mô tăng trưởng không lớn so với quy mô tăng trưởng chung của cả nền kinh tế. Về nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản, chúng ta cần phân tích thêm về việc các ngân hàng đang cho vay ra sao và tình hình đầu cơ trên thị trường bất động sản đang diễn ra như thế nào.

Theo số liệu từ báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong khoảng 3 tháng đầu tiên trong năm nay, bất động sản là nhóm ngành thu hút đầu tư nước ngoài cao thứ ba, đạt 600 triệu USD. Số liệu mới đây từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, đến tháng 3/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tính tăng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái15,56%.

Còn theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tốc độ tăng tín dụng của quý I/2021 cao hơn mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm ngoái, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã ở mức trên 9,46 triệu tỷ đồng. Tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020, trong khi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế là 2,93%. Như vậy, tín dụng bất động sản chiếm 19,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.

"Chúng tôi cho rằng dòng tiền được vay từ các ngân hàng chảy vào bất động sản nhìn chung vẫn đang được kiểm soát, trong vùng an toàn. Cùng với các biện pháp tăng cường quản lý từ các cơ quan chức năng nhằm kiểm soát chặt chẽ các khoản vay đầu tư bất động sản, thị trường sẽ vẫn ổn định và dần sôi động trở lại khi đại dịch qua đi", ông Jackson nhấn mạnh.

Theo ủy ban kinh tế, áp lực lạm phát 6 tháng cuối năm rất lớn, trong bối cảnh nhiều chỉ số vĩ mô chưa thực sự bền vững và tình trạng sốt đất, thị trường chứng khoán nhiều thời điểm tăng nóng. CPI bình quân nửa đầu năm chỉ tăng 1,47%, là mức thấp nhất trong 5 năm. Dữ liệu này cho thấy sức cầu trong nước yếu dù CPI tháng 5 và 6 có mức tăng "nhỉnh" hơn lần lượt là 2,9% và 2,41%. Cùng với tình trạng bong bóng tài sản, giá cả thế giới có xu hướng tăng cao như giá vật liệu bảo dưỡng nhà tăng hơn 5%, giá xăng, dầu bình quân tăng gần 51,4% so với cùng kỳ năm trước...

Với thị trường BĐS, đại dịch Covid-19 có những tác động sâu sắc, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường. Về nền tảng kinh tế: Do sự bùng phát của đợt dịch Covid-19 thứ tư, tốc độ tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2021 ở vào khoảng 5,8% - thấp hơn 1,39 điểm phần trăm so với mục tiêu tăng trưởng 6 tháng theo kịch bản cập nhật tại quý 1/2021 (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Sự ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế trong những tháng cuối năm 2021 sẽ phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát thành công dịch Covid- 19. Vì vậy, theo các chuyên gia còn khá sớm để đưa ra dự báo cho tình hình thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021.

Về lực cầu mua, Colliers Việt Nam cho hay, các hoạt động kinh doanh bất động sản trong tháng 5/2021 giảm so với các tháng quý 1/2021 trong khi chỉ số VN-Index tiếp tục thiết lập đỉnh mới ở mức 1.328,05 điểm vào ngày 31/5/2021, tuy nhiên lại là nhóm rủi ro cao. Xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều vì đây là kênh đầu tư được cho là an toàn và giá nhà đất lại có xu hướng tăng theo thời gian. 

Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng không ổn định, khó nắm bắt, nhất là với nhóm nhà đầu tư F0. Đồng thời, lãi suất tiền gửi tiết kiệm vẫn với mức lãi suất thấp dưới 6.5%/năm, mức được cho là khá khó khăn để hấp dẫn nguồn tiền tích lũy của người dân.