Có phải “Giải pháp Nhà Đổi Nhà” là đòn bẩy tài chính thông minh?

Cùng trao đổi với ông Jason Turnbull, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Tài chính Masterise Homes để tìm hiểu về những vấn đề đang được thị trường quan tâm nhất hiện nay về giải pháp này.

1 giải pháp – 3 bên cùng có lợi

Ý tưởng của giải pháp xuất phát từ đâu?

Trong một báo cáo của McKinsey, Masterise Homes nhìn thấy sự khác biệt của thị trường BĐS Việt Nam so với các nước đang phát triển trong khu vực. Trung bình trong 1.000 người Việt, chỉ có 0,8%, tức là chưa đến 1 giao dịch BĐS, thấp hơn từ 7-15 lần so với những nước đang phát triển khác.

Có thể thấy thời gian sử dụng một ngôi nhà của người Việt đang rất dài, dẫn đến số lần nâng cấp chỗ ở còn hạn chế. Điều này khiến thị trường có lượng giao dịch ít hơn; nguồn cung ít hơn, và sẽ rất khó định giá BĐS.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, thị trường Việt Nam đang thiếu nguồn cung ở phân khúc tầm trung do tăng giá BĐS, lạm phát, giá nguyên vật liệu tăng,…

Nhận thấy những vấn đề của thị trường và người dùng, Masterise Homes cho ra đời ý tưởng về Home For Home với công thức Win-Win-Win (Ba bên cùng có lợi), giúp người Việt có thêm nhiều lựa chọn phù hợp hơn ở nhiều phân khúc, từ đó góp phần giải quyết các vấn đề trên của thị trường.

Ông có thể giải thích cụ thể hơn ý tưởng làm tăng các giao dịch thứ cấp đồng thời hỗ trợ người dân nâng cấp nhà ở qua giải pháp này?

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tách hộ và giới trẻ ra riêng đang là xu hướng và sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Nhu cầu nhà ở do đó cũng sẽ tăng lên. Tuy nhiên, số lượng căn hộ dưới 2 tỷ đồng hiện rất hạn chế, hầu hết với diện tích khá nhỏ, từ 50-60 m2. Tình trạng khan hiếm này được dự báo còn tiếp tục.

Vì vậy, thị trường cần một công cụ giúp tăng nguồn cung ở phân khúc tầm trung, giúp người dân sở hữu nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Đối với những gia đình đang có nhà và có năng lực tài chính, Home For Home có thể giúp họ nâng tầm cuộc sống tại những dự án chất lượng hơn, chủ động hoạch định tài chính khiến việc đổi nhà diễn ra tiện lợi, không ảnh hưởng đến cuộc sống hằng ngày.

Ví dụ, nếu một gia đình bán căn nhà đang sở hữu và mua một căn mới, thị trường sẽ phát sinh giao dịch BĐS. Khi gia đình đó có đủ điều kiện để nâng cấp lên một chỗ ở mới, thì căn nhà cũ của họ sẽ là cơ hội cho một gia đình có thu nhập ít hơn. Như vậy, cả hai gia đình đều sẽ có thể sở hữu được nhà mới.

Đối với thị trường, chúng tôi đóng góp hai yếu tố: góp phần giảm thiểu sự mất cân bằng giữa nguồn cung và cầu của thị trường; tạo ra sự gia tăng giao dịch của BĐS, giúp thị trường phát triển bền vững, góp phần làm tăng trưởng GDP của Việt Nam.

Ai là đối tượng thụ hưởng giá trị tốt nhất?

Đổi nhà không cần tiền mặt nhờ hỗ trợ vay 100% giá trị căn hộ, lãi suất 0% đến khi nhận nhà. Có thể gọi đây là giải pháp giúp người dùng "tay không mua nhà" hay không?

Xin khẳng định giải pháp này không áp dụng với người muốn mua nhà mới, mà là "đổi nhà" - tức là cần phải thanh khoản căn nhà cũ, có kế hoạch tài chính rõ ràng cho căn hộ mới.

Khách hàng tham gia cần phải có một đơn vị tư vấn về việc hoạch định tài chính. Người tham gia sẽ có thời gian là 18-24 tháng và được hỗ trợ để bán được căn nhà cũ để làm vốn đối ứng cho căn nhà mới.

Cụ thể người tham gia phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau: có sẵn tài sản và giá trị tài sản phải cao (tối thiểu 30% căn nhà mới) và thu nhập ổn định.

Giá BĐS Việt Nam hiện nay chưa thống nhất giữa bảng giá đất quy định và giá thị trường. Có ý kiến nghi ngại người mua không trả được ngân hàng có thể sẽ mất cả căn nhà hiện tại. Ông giải quyết bài toán này như thế nào để thuyết phục người tham gia?

Việc thẩm định giá của căn nhà cũ theo giải pháp Home For Home không phải là khách hàng đưa tài sản cho chủ đầu tư để bán, mà dùng có là tài sản đảm bảo.

Tài sản vẫn là của khách hàng, chủ đầu tư không chủ động can thiệp vào các giao dịch mua bán tài sản. Quan hệ được mô tả chính xác là khách hàng có năng lực tài chính tốt và được thẩm định đúng quy định sẽ được ngân hàng cho vay vốn cho đến thời điểm bàn giao căn nhà mới, cụ thể 18 - 24 tháng.

Đây là giải pháp dành cho khách hàng có khả năng tài chính nhưng trong một thời điểm cụ thể có thể chưa chuẩn bị đủ số tiền lớn cho việc giao dịch, ví dụ tương đương 30% giá trị đặt cọc của căn nhà mới, khách hàng có thể thực hiện vay tại tổ chức tài chính để thực hiện ước mơ của mình.

"Đòn bẩy tài chính" thông minh?

Như vậy, đây là một công cụ và sẽ chỉ phát huy tối đa nếu được sử dụng với đúng người, đúng thời điểm. Ông có thể giải thích lợi ích của giải pháp bằng trường hợp cụ thể?

Ví dụ một gia đình sở hữu căn hộ được định giá thị trường là 3 tỉ đồng, và quyết định tham gia Home For Home để mua căn hộ mức giá hơn 4,5 tỉ đồng. Thu nhập 2 vợ chồng là 50 triệu/tháng, chi phí hằng tháng tầm 25 triệu.

Thông thường, gia đình đó sẽ phải lấy khoản tiết kiệm cho những trường hợp bất ngờ hoặc vay mượn gia đình. Sự lựa chọn này chưa thực sự hoàn hảo khi họ đang sở hữu tài sản đến 3 tỷ - số tiền dư đủ để đặt cọc.

Nếu gia đình đó tìm cách bán nhà cũ, thì việc giao dịch trong thời gian ngắn sẽ có thể dẫn đến thiệt hại về giá trị và xáo trộn chỗ ở hiện tại. Còn nếu chờ bán nhà cũ với giá tốt, khả năng cao giá của căn nhà mới sẽ cao hơn nhiều so với hiện tại.

Vậy, Home For Home sẽ mang lại những giá trị nào?

Đó là không cần vay mượn hay dùng khoản tiền tiết kiệm để làm vốn đối ứng cho căn nhà mới.

Giải pháp này được áp dụng cho dòng sản phẩm Masteri của chúng tôi. Từ sự uy tín của Masterise Homes trên thị trường, khách hàng sẽ luôn biết thời điểm chính xác nhận bàn giao nhà mới. Trong lúc đợi bàn giao, khách hàng có thể lên kế hoạch bán căn nhà cũ để có thể bán giá tốt nhất cũng như chuẩn bị kế hoạch cho việc sinh sống tại nơi ở mới.

Masteri Waterfront (Gia Lâm, Hà Nội) – một trong ba dự án áp dụng giải pháp Home for Home.

Bên cạnh đó, khi bán căn nhà cũ trị giá 3 tỷ và hoàn trả khoản tiền đối ứng (900 triệu/1,35 tỷ đồng) mà khách hàng muốn trả phần vốn 70% còn lại của căn nhà mới (3,15 tỷ đồng) theo tiến độ 35 năm, thì gia đình sẽ có thêm khoản tiền mặt nhàn rỗi khoảng 1,65 tỷ đồng để đầu tư.

Như vậy, khách hàng có 18-24 tháng để lên kế hoạch sử dụng dòng tiền, chủ động tài chính không chỉ cho hiện tại mà còn có giá trị cho tương lại. Đó là lý do Home For Home được nhắc tới như "đòn bẩy tài chính thông minh" giúp giới trung lưu nâng tầm cuộc sống một cách tiện lợi, dễ dàng. Tất nhiên, đòn bẩy chỉ có thể phát huy sức mạnh nếu được sử dụng một cách thông minh.

Ông có lời khuyên dành cho khách hàng muốn tham gia Home For Home?

Đầu tiên, khách hàng tham gia phải có thu nhập ổn định và có năng lực tài chính để sở hữu ngôi nhà trong tương lai.

Thứ hai, khách hàng nên nhận tư vấn từ ngân hàng rõ ràng về việc hoạch định tài chính để có kế hoạch chi tiết, đổi nhà, thanh khoản căn nhà cũ. Đồng thời khách hàng nên biết giá trị, tính thanh khoản của BĐS hiện hữu.