Cổ phiếu đã phản ứng khốc liệt, DN bất động sản sẽ ra sao trước “cơn bão” lãi suất?

Phản ứng mạnh trước thông tin tăng lãi suất cũng như siết chặt phát hành trái phiếu (theo Nghị định 65 mới), loạt cổ phiếu doanh nghiệp (DN) bất động sản giảm sàn, thị giá bốc hơi hơn 15% chỉ sau 3 phiên đầu tuần.

Các mã DIG của DIC Corp, DXG của Đất Xanh, VHM của Vinhomes, NVL của Novaland, GEX của Gelex… tiếp tục trong xu hướng giảm điểm. Động thái này diễn ra trước lo ngại DN nhà đất đang ở thế khó kép: (i) Lãi suất tăng khiến huy động vốn giảm, người mua nhà cũng không còn mặn mà dẫn đến thanh khoản giảm và (ii) rủi ro trái phiếu đến hạn song không còn dễ dàng phát hành thêm để tái cơ cấu nợ trong thời gian ngắn.

Riêng nhóm xây dựng, HBC của Hoà Bình và CTD của Coteccons hôm nay (28/9/2022) giảm sàn trước làm sóng bán tháo. Không chỉ bức tranh vốn không còn rẻ, DN xây dựng còn đối mặt với nguy cơ nợ xấu gia tăng khi loạt dòng tiền đối tác (DN bất động sản) hao hụt.

Cơ cấu nợ tại một số DN bất động sản niêm yết

Điểm qua cơ cấu nợ hiện nay tại một số DN lớn trên sàn, luôn góp mặt trong Top đầu vay nợ trái phiếu, Novaland (NVL) Tính đến thời điểm 30/6 ghi nhận 23.332 tỷ dư nợ ngắn hạn (với hơn 14.369 tỷ trái phiếu) và dư nợ dài hạn là 45.235 tỷ (trái phiếu chiếm 35.294 tỷ đồng), tăng so với đầu năm. Trong kỳ, NVL đã tận dụng dòng vốn mới đến từ khoản nhận cọc của khách hàng cho dự án để bù đắp dòng tiền kinh doanh.

Hay Vinhomes (VHM), tổng nợ tính đến giữa năm là 31.861 tỷ đồng, trái phiếu chiếm đến 10.000 tỷ đồng. Công ty cũng có khoản nợ ngân hàng đến hạn hơn 2.355 tỷ đồng. Tương tự NVL, trong kỳ VHM có tận dụng dòng vốn từ các đối tác khoảng 12.000 tỷ đồng và nhận tiền cọc dự án.

Sàn hai phiên liên tiếp, Đất Xanh (DXG) tính đến thời điểm 30/6/2022, Công ty đang có dư nợ vay vào mức 5.978 tỷ đồng, gồm vay ngân hàng đến hạn 75,4 tỷ, trái phiếu đến hạn là 1.976 tỷ đồng. Nửa đầu năm, dư nợ trái phiếu DXG ghi nhận tăng từ 1.420 tỷ lên 1.630 tỷ đồng.

Mới đây, Công ty vừa thống nhất phương án phát hành 2,5 triệu cổ phiếu với giá 19.983 đồng/cp, nhằm chuyển đổi 50 trái phiếu thành cổ phiếu.

Cũng là cổ phiếu từng thu hút dòng tiền tốt trên thị trường, DIG đang có những nhịp điều chỉnh đáng kể. Tính đến 30/6, dư nợ Công ty hơn 5.090 tỷ đồng, riêng trái phiếu chiếm hơn nửa với 3.407 tỷ đồng. Công ty cũng đang có hơn 300 tỷ nợ đến hạn.

DN bất động sản sẽ ra sao trước “cơn bão” lãi suất?

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế - chia sẻ với chúng tôi: “Nguyên tắc giai đoạn lãi suất tăng là không thích hợp cho đầu tư, đặc biệt đầu tư BĐS. Giai đoạn 2020-2021, mọi người bỏ tiền vào BĐS và hầu hết đều thu lời. Dẫn đến trên các đơn vị truyền thông, từ chuyên gia đến các nhân viên kinh doanh nhận định đồng tiền quá rẻ và vay mua nhà đang rất tốt, từ đó tạo ra một hiện tượng: Cầu tăng, giá tăng, có lời và người ta lại tăng mua.

Cho đến hôm nay thì diễn biến ngược lại tương tự, lãi suất cao, khách hàng không mua nhà khiến cầu giảm, giá giảm, người ta càng không mua. Nói như vậy để thấy, lãi suất thực tế gây áp lực về huy động vốn mà khiến cầu giảm mới là khó khăn lớn cho DN BĐS”.

Còn với nguy cơ “vỡ nợ” trái phiếu, ông Hiển cho rằng không quá lo ngại. Quan sát kỹ thì giai đoạn 2020-2021, phần lớn trái phiếu nằm trong ngân hàng chứ không phải nhà đầu tư (NĐT) cá nhân. Sang đầu năm 2022 có hiện tươngj các ngân hàng, CTCK bắt đầu chuyển dư nợ trái phiếu sang NĐT cá nhân thông qua hoạt động giới thiệu từ các nhân viên kinh doanh. Tuy nhiên, Bộ Tài chính đã sớm can thiệp, có cảnh báo từ đó giám sát kịp thời. Hiện, nguồn tiền lớn vẫn nằm trong tay ngân hàng, CTCK hay các NĐT chuyên nghiệp khác.

“Với đối tượng này, chúng ta đều biết các tổ chức thì cực chẳng đã mới đưa ra toà, chính điều này cũng gây thiệt hại ngược lại cho họ. Cho nên, trái chủ hiện nay sẽ có biện pháp dãn nợ, đảo nợ. Và Nghị định 65 cũng cho phát hành trái phiếu đảo nợ, cho phép DN BĐS phát hành thêm, dĩ nhiên lúc này không giao dịch bằng tiền mà dùng bút toán chuyển nợ cũ qua nợ mới. Nói chung, DN BĐS có đủ thời gian an toàn hệ số vốn và chờ thị trường hồi phục trở lại”, ông Hiển nói.

Với trái phiếu, rủi ro thiên về nhóm NĐT (đặc biệt là NĐT cá nhân hơn), theo chuyên gia NĐT cá nhân nên tuyệt đối không mua trái phiếu của các công ty không đủ chuẩn, để hạn chế tối đa về thanh toán sau này.