Cuối năm nay, điều gì sẽ xảy ra với thị trường đất nền?

Đang rao bán nền đất 2.4 tỉ đồng hơn 50m2 tại Tp.Thủ Đức, một nhà đầu tư chấp nhận giảm 400 triệu so với giá thị trường để ra hàng. Nếu mức giá này vẫn không bán được có thể nhà đầu tư sẽ hạ giá tiếp.

Làn sóng bán tháo tài sản đang tăng dần từ thời điểm sau Tết nguyên đán đến nay. Điều này thể hiện rõ nhất ở phân khúc đất nền.

Trên thị trường đất nền hiện đang tạo thành một vài nhóm đầu tư. Nhóm thứ nhất đã mắc kẹt tiền. Trong giai đoạn 2021-2022, nhóm này đầu tư đất nền rất nhiều, đi khắp các tỉnh thành trong cả nước để mua vào. Họ đã sẵn sàng “đu đỉnh” về giá vì tâm lý sợ mất cơ hội trong hai năm qua. Hiện nay, nhóm này đang đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại.

Nhóm thứ hai đầu tư sản phẩm thấp tầng, mua vào giá cao. Nhưng vào thời điểm này, thị trường mất thanh khoản, trong khi bán lỗ thì chưa sẵn sàng.

Nhóm thứ ba đầu tư bất động sản bằng tiền vay, đòn bẩy tài chính lớn. Đây đang là nhóm chịu nhiều áp lực nhất, khả năng phải bán phá giá, bán lỗ.

Nhóm thứ tư chuyên đầu tư sản phẩm nhà trong dân. Đây là nhóm rất khó tiếp cận được vốn, do khó vay. Họ thường đầu tư bằng “tiền thịt”. Nhóm này là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới.

Có thể thấy, đất nền, nhà thổ cư, nhà phố đã hoàn thiện, các sản phẩm thấp tầng trong đại đô thị, căn hộ đã hoàn thiện nhưng hết hỗ trợ lãi suất…đều gặp khó khăn về thanh khoản. Đến giai đoạn cuối năm, những người vay nhiều nhưng hết ân hạn sẽ phải trả gốc và lãi. Đó có thể là một cơn ác mộng của nhiều nhà đầu tư.

Chưa kể, hiện nay, một số chủ đầu tư đã thông báo hết hỗ trợ phần lãi suất cho khách mua. Những người mua đất nền, căn hộ lao đao phần tài chính.

Dự báo, đến cuối năm nay có thể diễn ra đợt bán tháo đất nền quy mô lớn hơn đầu năm. Trong đó, không chỉ đất vườn, đất nông nghiệp mà cả đất thổ cư có sổ cũng sẽ chào bán giá thấp hơn so với giá mua vào. Lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ nét, thanh khoản yếu khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân rơi vào trạng thái đuối sức, cần bán gấp tài sản. Hiện, tại các phòng công chứng đất đai đã xuất hiện các giao dịch đất nền. Tuy nhiên, đa số là các mảnh đất “hàng ngộp” được mua vào bởi các nhà đầu tư có sẵn tài chính.

Ghi nhận cho thấy, hiện nay, tâm lý của những nhà đầu tư có tiền mặt cũng chia thành hai hướng. Hướng đầu tiên là ưu tiên giữ tiền mặt, không chấp nhận thêm một rủi ro nào. Họ chấp nhận rằng tài sản của mình không tăng trưởng, bởi lãi ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát. Hướng thứ hai, vẫn đang còn những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn cơ hội.

Đất nền là phân khúc bị ảnh hưởng mạnh nhất là do phân khúc này chủ yếu diễn ra hoạt động đầu tư, đầu cơ. Dù hạ giá nhiều nơi nhưng khó bán là do đất nền có nguy cơ chôn vốn cao hơn các phân khúc khác. Đây cũng là phân khúc ngày càng bị siết chặt thông qua các hình thức như đánh thuế lũy tiến, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư đã cẩn thận hơn. Trước đây, cứ có tiền mua đất nền là ăn là thắng. Thế nhưng, sau một thời gian, nhà đầu tư không kiếm được lợi nhuận như kì vọng khiến họ thay đổi quan điểm đầu tư.