Đánh thuế bất động sản thứ hai có trị được 'bệnh nan y' đầu cơ?

Tình trạng ''đầu cơ, ghim hàng'', mua đất đai rồi bỏ hoang, thậm chí có những dự án lớn không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được Nhà nước chấp thuận với nhiều lý do khác nhau đang ngày một phổ biến.

Hiện tượng này đang khiến thị trường bất động sản trở nên mất cân đối và phát triển thiếu bền vững. Giá nhà bị đẩy lên cao và nguy cơ bong bóng trên thị trường bất động sản hiện hữu. Tài nguyên đất đai chậm được đưa vào sản xuất, không phát huy được vai trò quan trọng của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

''Ôm đất'' bỏ hoang

Anh Nguyễn Văn Phước (TP.HCM), một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cho biết hiện 90% người mua đất nền là để đầu tư đợi giá tăng bán lại kiếm lời.

Cụ thể, anh Phước kể năm 2019 anh mua 5 nền đất tại Khu đô thị Mỹ Phước 3, khu phố 1, phường Thới Hoà, thị xã Bến Cát (tỉnh Bình Dương). Đến nay, vì giá chưa tăng như kỳ vọng nên chưa bán.

Theo khảo sát thực tế của phóng viên, hiện nhiều căn nhà được xây dựng trong khu đô thị này cũng bị bỏ hoang nhiều năm và đang trong giai đoạn xuống cấp. Mỗi nền đất tại đây được phân lô 5x30 (150m2 thổ cư) giá đất dao động từ 1 tỷ 7 đến 2 tỷ đồng, tuỳ từng vị trí. Giá bán thời điểm hiện tại chỉ cao hơn thời điểm mở bán hơn 200 triệu.

Với mức giá này, người có nhu cầu ở thực khó mua để xây nhà ở, nhà đầu tư không muốn bán vì biên độ lợi nhuận không đạt như kỳ vọng nên họ chấp nhận để đất cho cỏ mọc chờ giá đất tăng.

Dự án Cát tường Cần Thơ đã mở bán từ năm 2019 nhưng đến nay hoang vắng không bóng người. Ảnh: Gia Huy

Đặc biệt, tìm hiểu của phóng viên, sau 2 năm dịch COVID-19 bùng phát, thị trường bất động sản phía Nam xuất hiện nhiều dự án bỏ hoang.

Đáng nói, không chỉ đất nông nghiệp vùng ven, hiện nay những khu ''đất vàng'' trong khu vực trung tâm TP.HCM cũng bị sử dụng lãng phí. Cụ thể như khu ''đất vàng'' có diện tích vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ bỏ không hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố thì giá trị sử dụng cũng bằng số 0.

Bên cạnh đó, cũng có những doanh nghiệp ''thân hữu'' xí phần các dự án có quy mô, diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân. Thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Đề xuất đánh thuế cao đất, dự án bỏ hoang: Triệt tiêu đầu cơ, găm đất

Phải nhìn nhận rằng, chính sách nào, thực trạng ấy. Những khu đất hoang, nhà hoang ngày càng nở rộ ở khắp các đô thị trên cả nước. Chẳng mấy ai bị thôi thúc phải đưa đất vào khai thác, kinh doanh vì giá còn lên nữa, vì có ai đánh thuế người bỏ đất hoang đâu...!

Tâm lý có tiền mua nhà, đất nay loang ra đất phân lô ở tỉnh. Mua đi, bán lại, lướt sóng đất đai là ''chôn tiền'' vào đất nhưng nó đang trở thành xu hướng "đầu tư" của số đông. Họ tin rằng ''đất không đẻ thêm đất'' nên ôm đất chỉ có lãi. Hệ quả là đất bỏ hoang sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Đất đai là tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất đầu vào của hầu hết các ngành, luôn cần ''bàn tay'' điều tiết Nhà nước để nguồn lực này phục vụ cho sự phát triển chung, đem lại lợi ích cho số đông người dân.

Do đó, để ''chữa'' được ''căn bệnh'' mua bán lòng vòng, cứ có tiền là dồn vào mua đất, ''găm'' đất đai để đẩy giá, tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ lăm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể ch, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất người sở hữu nhiều bất động sản mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh sẽ chịu mức thuế suất lũy tiến. Theo đó, giá trị bất động sản càng lớn, số lượng bất động sản càng nhiều thì thuế suất áp dụng càng cao.

Nhiều chuyên gia ủng hộ và cho rằng, đề xuất đánh thuế tài sản, nhà ở (hoặc thuế bất động sản thứ 2 trở lên) là cách làm theo xu hướng toàn cầu. Hiệu quả đầu tiên thấy rõ nhất là sẽ giảm đầu cơ trong thị trường bất động sản.

Người nghèo có thể ''cắn răng'' đóng thuế để tiếp tục bỏ hoang đất nhưng người có hàng chục mảnh đất luôn không muốn tốn tiền mà chẳng đem lại lợi ích gì. Như vậy, họ sẽ tìm cách đem đất vào sử dụng. Từ đó, nguồn đất bỏ hoang giảm, tăng nguồn cung cho thị trường. Nhìn rộng ra, khi nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu vẫn vậy hoặc tăng ít thì giá nhà đất lẫn giá thuê đều sẽ giảm. Toàn xã hội sẽ được lợi mà không cần phải phấn đấu quá mức.

Thế nhưng, đây không phải lần đầu tiên đề xuất này được đưa ra. Trước đó 10 năm, tại Nghị quyết 19, Hội nghị Trung ương 6 khóa XI cũng đã yêu cầu ''nghiên cứu ban hành thuế bất động sản''. Xa hơn nữa, từ năm 2008, Bộ Tài chính đã rục rịch dự thảo Luật Thuế nhà, đất; Luật Thuế tài sản nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách...

Gần đây nhất, tháng 4/2018, Bộ Tài chính tiếp tục đưa ra đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản, trong đó đối với nhà ở, Bộ Tài chính xây dựng 2 phương án đánh thuế: Một là, đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên; hai là, nhà ở có giá trị 1 tỉ đồng trở lên. Tuy nhiên, trước sự phản ứng dữ dội từ dư luận, như đánh thêm thuế tài sản là thuế chồng thuế, rồi bởi kinh tế đang khó sao lại đánh thêm thuế... Luật Thuế tài sản bị tạm gác lại.

Chính sách thuế hiện nay đang khuyến khích đầu tư vào đất, chấp nhận thực trạng đất đai bị bỏ hoang, lãng phí. Chưa thấy rõ bàn tay điều tiết của Nhà nước để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, để hướng thị trường bất động sản phục vụ số đông người dân. Bỏ hoang nhà, đất không phải trả thuế, nên ai có tiền cũng đem đi mua đất.

Được biết, trước đó Thủ tướng Chính phủ cũng ký Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó có yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả bất động sản nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

Đa số các chuyên gia kinh tế đều cho rằng đã đến lúc đánh thuế tài sản đối với bất động sản trong bối cảnh thị trường sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao hiện nay.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng việc áp dụng mức thuế suất cao hơn đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên là một giải pháp đáng cân nhắc để làm ''chùn bước'' động thái đầu cơ trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, nếu áp dụng một cách máy móc, thiếu lộ trình cụ thể thì chính sách này khó có thể ngăn chặn triệt để hành vi đầu cơ trên thị trường, trái lại có thể để lại những hệ quả không tốt.

Theo ông Thắng, không thể phủ nhận thuế và luật là những công cụ điều tiết thị trường một cách trực tiếp, nhanh chóng và sâu rộng. Tuy nhiên, vẫn có những biện pháp can thiệp khác nhằm kiềm chế tình trạng đầu cơ trên thị trường, có thể kể đến như: Thứ nhất, tăng cường kiểm soát việc phát hành trái phiếu, cấp tín dụng cho hoạt động mua bán bất động sản tương tự như đang được áp dụng hiện nay.

Thứ hai, đẩy mạnh công tác thẩm định, áp mức trần lãi suất cho vay cao hơn đối với những giao dịch bất động sản với mục đích đầu cơ.

Cuối cùng là khuyến khích, tạo điều kiện triển khai các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn thành phố, nhằm giải tỏa áp lực khan hiếm nguồn cung - nguyên nhân gốc rễ khiến hoạt động đầu cơ trên thị trường trở nên hấp dẫn.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Đại Phúc cũng cho rằng, đã đến lúc đánh thuế tài sản đối với bất động sản trong bối cảnh thị trường sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao tại Việt Nam hiện nay. Việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều bất động sản là chính sách đúng đắn. Thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường và sử dụng tái đầu tư phát triển hạ tầng, gia tăng nguồn cung.