Đất nền sục sôi nhất trong quý đầu năm, nơi nào mới là “bão tăng giá”?

Theo ghi nhận từ các các địa phương, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư còn thiếu kinh nghiệm.

Trong đó, hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn…. xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc. Đây không phải lực lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp đang hoạt động tại các Sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, uy tín mà là những "cò đất" thời vụ, nhảy vào thị trường lúc sốt nóng.

Trước tình trạng trên, đến cuối quý 1/2021, chính quyền một số địa phương đã vào cuộc rất mạnh mẽ kiểm soát các hoạt động mua - bán trái quy định pháp luật. Đồng thời khuyến cáo người dân cảnh giác trước những tin đồn thất thiệt, tạo sóng gây sốt đất để trục lợi.

Điểm một số "điểm nóng" về BĐS trong quý 1/2021, Hội môi giới đã chỉ ra mức độ tăng giá đất chóng mặt ở một số địa phương.

Tại Bắc Giang: Tính đến hết quý 1 /2021, tỉnh này có tổng số hơn 50 dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai. Trong đó có 27 dự án đã đủ điều kiện bán hàng. Tuy nhiên, sức nóng lại tập chung ở các dự án đang phát triển (chưa đủ điều kiện bán hàng) bởi khả năng sinh lời cao.

Đất ven khu công nghiệp sôi động, đặc biệt là tại Tp.Bắc Giang, huyện Việt Yên và Yên Dũng. Ở trong khu vực này, ven 4 Khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu là điển nóng của thị trường, giá dao động 25-40 triệu đồng/m2. Tăng khoảng 50-70% so với cuối năm 2020.

Từ cuối tháng 3, với việc chính quyền bắt đầu siết chặt lại các hoạt động mua bán, thị trường bắt chững lại.

Tại Hải Phòng: Khan hiếm dự án và sản phẩm mới được triển khai trong giai đoạn này. Sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn. Lượng giao dịch căn hộ chậm. Tỉ lệ hấp thụ thấp, giá bán căn hộ không có biến động so với thời điểm cuối năm 2020. Các dòng sản phẩm thấp tầng có sự sôi động hơn, giá tăng khoảng 10%.

Tại các vùng ven thành phố Hải Phòng, hoạt động mua bán đất trong dân diễn ra sôi động. Giá hiện tại dao động 8-15 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2020, giá trung bình tăng 60- 70%.

Tại Thanh Hóa: Sau Tết Nguyên Đán Tân Sửu, giá đất tại hầu khắp các địa phương trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đều tăng giá đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn và các khu vực đang quy hoạch các dự án lớn. Từ đầu tháng 3 trở lại đây, giá đất nền tại nhiều địa phương của tỉnh Thanh Hoá đã tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50 – 60% so với cuối năm 2020. Thậm chí, những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

 Hiện giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động 12- 15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với giá thị trường cùng kì năm trước, và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước.

Đơn vị này đã chỉ ra các nguyên nhân chính gây nên hiện tượng sốt đất ở các địa phương.

Thứ nhất, khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng tăng 15-20%.

Thứ hai, nhu cầu ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án BĐS tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện, vẫn thiếu. Đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh.

Thứ tư, lãi xuất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất.

Hệ quả của việc tăng giá đất nóng, sốt theo Hội môi giới BĐS Việt Nam sẽ hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của Quốc gia.

Cùng với đó, nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó. Cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… 

Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất là khó có thể xảy ra. Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.

Từ đó có thể dẫn đến làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát trển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên.