Đất nền ven Tp.HCM sẽ thế nào trong cơn bão giá?

Giá căn hộ Tp.HCM tăng phi mã

Hơn hai năm trở lại đây, thị trường căn hộ tại Tp.HCM và một số thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… chứng kiến nhiều cuộc chạy đua khốc liệt về giá bán. Ghi nhận tại thị trường Tp.HCM hiện nay cho thấy, phân khúc căn hộ giá mềm đã tuyệt chủng. Cán cân nguồn cung mới trên thị trường nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá bán thấp nhất không dưới 50 triệu đồng/m2.

Báo cáo quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư ở TP.HCM tăng ở tất cả các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Cụ thể, giá căn hộ cao cấp (từ 55 triệu đồng/m2 trở lên) tiếp tục tăng 5% so với cùng kỳ, căn hộ trung cấp (giá từ 35 -55 triệu đồng/m2) cũng tăng thêm 4%. Đà tăng giá của thị trường căn hộ TP.HCM nói chung và khu Đông nói riêng dự kiến sẽ tiếp tục khi nguồn cung mới đổ ra thị trường 3 tháng cuối năm vẫn nghiên lệch về loại hình cao cấp, trên dưới 60 triệu đồng/m2.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng dự báo, quý 4/2022 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục nghiêng về loại hình cao cấp, hạng sang với ít nhất hơn 80%. Mốt số dự án trung cấp vẫn chưa xác định kế hoạch chào bán hoặc hoãn thời gian triển khai qua năm 2023 khiến nguồn cung căn hộ TP.HCM 3 tháng cuối năm giảm mạnh so với cùng kỳ và tiếp tục thiếu sự đa dạng.

Ảnh minh hoạ.

Mức giá sơ cấp trên thị trường căn hộ liên tục leo thang khiến cho cơ hội cho nhà đầu tư dần hẹp lại. Anh Lê Văn Quý, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết, vợ chồng anh có một khoản vốn tích luỹ chưa đến 2 tỷ đồng. Anh từng có ý định mở cửa hàng kinh doanh nhưng vì dịch Covid-19 đành tạm gửi ở ngân hàng. Với giá bán chung cư và tiềm năng tài chính của anh bây giờ, việc đầu tư một căn hộ ở Tp.HCM là rất khó khăn, nên điều quan tâm nhất lúc này của anh Quý là tìm được một bất động sản giá hợp lý để giữ tiền. Về lợi nhuận, anh Quý không kỳ vọng quá cao mà quan tâm nhiều hơn đến tính an toàn khi giữ dòng tiền.

Đất nền vùng ven vẫn được quan tâm

Theo chuyên gia bất động sản, những năm qua, khi thị trường bất động sản sôi động thì giới đầu tư mua vào ồ ạt, bán nhanh để chốt khoản chênh lệch. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, bất động sản có mức giá quá cao thì biên độ lợi nhuận không còn nhiều. Sau dịch Covid-19, khi kinh tế càng khó khăn hơn thì dòng tiền của nhà đầu tư cũng không còn dồi dào như trước. Do đó, bất động sản có giá càng cao thì càng khó tiếp cận nhu cầu thực.

Điều này giải mã lý do bất động sản vùng ven có giá dưới 2 tỷ đồng được xem là kênh đầu tư “vua” trong mọi thời kỳ. Đối với tài chính 2 tỷ và 5 tỷ, dĩ nhiên người có 2 tỷ sẽ nhiều hơn người có 5 tỷ. Trong giai đoạn hiện nay, nếu tính đầu tư ngắn hạn, lướt sóng thì không thể. Nhưng người dân có thể tìm kiếm những bất động sản giá mềm mua vào chờ đợi 3-5 năm, thậm chí 10 năm sẽ là câu chuyện khác. Quan trọng là phải nhắm đến sản phẩm có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ.

Cũng theo chuyên gia, sở dĩ đất nền vùng ven được quan tâm bởi đây là sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có số vốn ít, sẵn nguồn tiền mà không phải sử dụng đến đón bẩy tài chính. Đặc biệt là hiện nay khi các ngân hàng đang siết tín dụng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không khả thi thì dòng sản phẩm giá mềm sẽ chiếm ưu thế.

Đất nền tỉnh ven khu công nghiệp được nhà đầu tư quan tâm. Ảnh minh hoạ.

Trước thực tế này, giới đầu tư dần chuyển hướng về các thị trường vùng ven và hướng sự chú ý vào phân khúc đất nền, nhà phố thay vì căn hộ. Tuy vậy, để đầu tư sản phẩm đất nền, nhà phố trung tâm thì thông thường nhà đầu tư phải có dòng vốn lớn, trong khi các thị trường đã phát triển như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… mức giá đất nền, nhà phố hiện đã rất cao và khó tiếp cận.

Ghi nhận cho thấy, thời gian gần đây, trong xu thế dạt về vùng ven, Bình Phước đang là một trong những địa phương được nhà đầu tư chú ý trong 2 năm trở lại đây. Bên cạnh những ưu điểm như quỹ đất rộng, giá mềm, hạ tầng đồng bộ thì sự góp mặt của các nhà đầu lớn trong lĩnh vực công nghiệp đã thu hút lượng lớn nhà đầu tư đổ về, đẩy giá bất động sản quanh khu vực liên tục tăng mạnh.

Mặt khác, khi thị trường bất động sản chững lại ở nhiều nơi, nhà đầu tư bất động sản có nhiều cơ hội để lựa chọn, quyết định “xuống tiền” ở những dự án có nhiều tiềm năng, pháp lý hoàn chỉnh. Tuy nhiên, nơi đây đang khá khan hiếm dự án đủ pháp lý ra thị trường. Hiện, tại khu vực xã Minh Hưng, thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước có dự án Phúc Hưng Golden do Hưng Vượng Corporation và Hưng Vượng Group làm tổng đại lý phân phối tiếp thị. Đây là tổ hợp dự án nhà phố và đất nền bung thị trường có đầy đủ pháp lý, lại toạ lạc gần 3 cụm công nghiệp lớn tại huyện Chơn Thành, nên được nhà đầu tư chú ý. 

Bình Phước cũng là khu vực hiện có hơn 100 ngàn công nhân làm việc tại 3 cụm công nghiệp lớn, kết nối 3 tuyến cao tốc trong tương lai như Đức Hòa – Chơn Thành; Hồ Chí Minh-Chơn Thành; Chơn Thành - Đắk Nông đã thúc đẩy nhu cầu sở hữu bất động sản tại đây. Nơi đây được chuyên gia đánh giá có thể là “ điểm nóng” BĐS vùng lân cận Tp.HCM trong thời gian tới.

Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, hay các khu vực xa hơn như Bình Thuận… phân khúc đất nền sổ đỏ hiện nguồn cung cũng khá khan hiếm. Mặt bằng giá dự báo còn sẽ tiếp tục đà tăng trong tương lai.