Ồ ạt phân lô bán nền, 'thổi giá' đất vùng ven Hà Nội 'ăn theo' thông tin quy hoạch

Thị trường đất nền vùng ven phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Hòa Lạc, ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc… hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá từ 3-4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80-100m2 với thông điệp “ăn theo quy hoạch”, “đón đầu hạ tầng”.

Anh Mạnh Quân - một môi giới đất nền khu vực Hòa Lạc - cho biết, cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) - đặc biệt là Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua đang thổi bùng kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới, đô thị vệ tinh.

Theo anh Quân, thời gian gần đây lượng khách hỏi mua đất nền khu Hò Lạc tăng mạnh, chủ yếu là nhà đầu tư từ nội đô đi "săn đất". Nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm, nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào tăng 10-20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều. "Hiện bên em cũng mới ra quỹ hàng chục căn đất nền tại Phú Cát, Hoà Lạc anh đầu tư sớm không lỡ cơ hội” môi giới này mời chào.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro “sốt ảo”

Thực tế cho thấy, mỗi lần Hà Nội công bố thông tin quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, bài học từ các đợt sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Trong bối cảnh quy hoạch 100 năm mới chỉ là bước khởi đầu, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, nhìn vào tiến độ thực tế của hạ tầng và khả năng khai thác sử dụng, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, trước hết, cần nhấn mạnh rằng đây mới là chủ trương ở tầm định hướng, chưa có thông tin cụ thể về khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu. Thứ hai, lộ trình thực hiện kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. Vì vậy, đây là tầm nhìn dài hạn, người dân và thị trường không nên phản ứng thái quá.

“Cá nhân tôi ủng hộ chủ trương giãn dân, phát triển các đô thị vệ tinh, chuyển từ tư duy cải tạo, chỉnh trang sang tái thiết đô thị một cách bài bản. Tuy nhiên, quá trình này cần được triển khai hết sức thận trọng, bởi nó liên quan tới rất nhiều yếu tố, không chỉ là kinh tế mà còn là an sinh xã hội, văn hóa, đời sống, thậm chí yếu tố tâm linh của người dân.

Thực tế hiện nay cho thấy, không chỉ khu vực bốn quận nội đô cũ mới chịu áp lực dân số. Nhiều khu đô thị mới lại đang quá tải hạ tầng nghiêm trọng hơn cả khu phố cổ. Ví dụ như khu HH Linh Đàm, hay các khu Trung Hòa, Tố Hữu, Cầu Giấy… mật độ dân cư và áp lực hạ tầng còn cao hơn nhiều so với khu vực lõi lịch sử. Do đó, việc giãn dân phải được tính toán khoa học, tránh lặp lại vòng luẩn quẩn “giãn chỗ này - tắc chỗ khác”.

Ông Quê khuyến cáo người dân không nên hoang mang, không nên vì lo ngại di dời mà bán vội nhà trong khu vực nội đô, cũng không nên vội vàng mua đất ở vùng ven, đô thị mới khi quy hoạch chưa rõ ràng.

Theo ông Quê, rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ dính quy hoạch. Thực tế, thời gian qua, nhiều môi giới đã ‘đánh sóng’ đất vùng xa, trong khi tỷ lệ rủi ro pháp lý và quy hoạch ở những khu vực này rất cao.

"Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc), trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ 'dính quy hoạch' là rất lớn", ông Quê nói.

Ông Quê cho rằng, người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền. Cơ hội luôn có, nhưng không nên vội vàng.

"Theo tôi, quý I năm nay, Hà Nội sẽ có thêm những bản phác thảo, thông tin quy hoạch cụ thể hơn. Khi đó, việc cân nhắc đầu tư sẽ hợp lý hơn, thay vì chạy theo các cơn sốt ảo hiện nay rồi ôm đất với giá cao, rủi ro lớn”, vị chuyên gia cảnh báo.