Đất nền vùng ven Hà Nội tiếp tục giảm, đâu là khu vực cắt lỗ mạnh nhất?

Đất nền vùng ven “cắt lỗ”

Ở thời điểm đầu năm 2021, giá đất Đông Anh từng tăng đột biến, lên tới 20-30%. Khảo sát khi đó ghi nhận, ở khu vực Vĩnh Ngọc, khu vườn đào cạnh trung tâm Đông Anh đang ở mức 80-100 triệu đồng/m2 đất dịch vụ.

Tại Tiên Dương, Nguyên Khê và Tàm Xá, Hải Bối ghi nhận sự tăng giá đột ngột từ mức 20-30 triệu đồng/m2 ở thời điểm tháng 1/2021 lên mức 30-50 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất mặt đường đẹp có giá 60-80 triệu đồng/m2.

Nhưng đến hiện tại, nhiều môi giới rao bán với mức giá mềm, “hạ nhiệt” từ 5-10%. Những thông tin liên quan đến “hàng hot”, “không mua nhanh sẽ bỏ lỡ cơ hội” của môi giới đã được thay bằng từ “cắt lỗ”. Khảo sát thực tế cho thấy, tại khu vực như Võng La (Đông Anh), những lô đất đẹp ô tô trước cổng giá chỉ 40 triệu đồng/m2 và chủ đất chấp nhận thương lượng. Tại Hải Bối, mức giá cho lô đất ô tô qua chỉ dao động 25-30 triệu đồng/m2.

Khu vực Đông Anh từng tấp nập nhà đầu tư mua đất.

Các khu vực như Tiên Dương, Nguyên Khê, Đông Hội, Xuân Canh, giá rao bán thời điểm sốt đất năm ngoái đều từ 60 triệu đồng/m2 trở lên giờ hạ nhiệt dao động từ 50 triệu đồng/m2, tuỳ từng vị trí. Có những lô đất một thời còn được đẩy giá lên tới 110 triệu đồng/m2 thì chủ đất giờ chào bán với giá cắt lỗ.

Theo môi giới khu vực này, khoảng 30 triệu đồng/m2 đã có lô đất thổ cư đẹp. Và tài chính 45-50 triệu đồng/m2, người mua nhà có thể lựa chọn lô đất đấu giá hoặc đất dịch vụ, đường 2 làn ô tô, nằm trong khu vực hạ tầng phát triển.

Một lô đất được rao bán cắt lỗ.

Tương tự ở huyện Gia Lâm, cách đây 1 năm, giá đất Gia Lâm dao động ở ngưỡng cao, từ 40-70 triệu đồng/m2. Một số lô đất có tiềm năng kinh doanh tốt có thể lên tới 90-120 triệu đồng/m2. Khu vực sát Vinhomes Ocean Park, giá đất thổ cư dao động từ 35-45 triệu đồng/m2.

Ở khu vực Đa Tốn, Đông Dư, giá dao động 40-60 triệu đồng/m2. Một lô đất diện tích 120m2 tại Kim Sơn được môi giới rao bán với giá 30 triệu đồng/m2. Một lô đất khác diện tích 41m2, tại Đặng Xá (Gia Lâm), đường ô tô chạy thông được chào bán với giá 36 triệu đồng/m2. Ở khu vực Kiêu Kỵ, giá đất dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2.

Lô đất ở Gia Lâm rao bán cắt lỗ.

Một nhà đầu tư khu vực này tiết lộ bí quyết mua đất giá rẻ: “Đây là giai đoạn gần Tết, thông thường chủ đất mà rao bán phần lớn cần tiền. Vì vậy, người mua trả giá giảm tới 30%. Một số chủ đất cần bán họ chấp nhận mức giảm như vậy. Mức đàm phán thành công thường rơi vào mức giảm 15-20%, so với giá mà chủ đất đưa ra. Và mức giá chủ đất đưa ra thực tế cũng giảm so với trước đất”.

Giảm giá vì áp lực tài chính 

Trong một nhận định công bố mới đây, báo cáo của Savills cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm đang chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân do giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Cũng theo giới chuyên gia, một lý do khác đó là đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh, hay Gia Lâm có thông tin lên quận, đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Tuy nhiên, thông tin 2 huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm trở lại đây. Khi thị trường trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt chung.

Cũng theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, người mua nhà hiện tại ngày càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao.

Mới đây, dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng. Điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.