Đâu là “vùng trũng” về giá căn hộ tại “siêu đô thị” TP.HCM?

Nhu cầu tìm kiếm căn hộ dịch chuyển mạnh về khu vực Bình Dương (cũ)

Chia sẻ về thị trường bất động sản TP.HCM , ông Đinh Minh Tuấn- Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết chung cư là loại hình tăng trưởng sớm hơn đất nền, nhà riêng và đang "dẫn dắt" thị trường.

Phân tích theo từng khu vực TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), ông Tuấn cho hay: TP.HCM (cũ) có giá bán trung bình trong quý III/2025 đạt 72 triệu đồng/m², tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m². Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư đang cùng trở lại.

Nhìn lại tổng nguồn cung ra thị trường năm 2025, ông Tuấn cho biết các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Cụ thể, Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40–60 triệu đồng/m². Cách đây 1 năm, giá trung bình chỉ ở mức 36–38 triệu đồng/m², thì hiện nay nhiều dự án đã chạm mốc 60 triệu đồng/m².

Tiếp theo là TP.Thủ Đức (cũ), cung ứng khoảng 11.800 căn hộ mới, với giá 80 -120 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với vùng ven. Phần còn lại của TP.HCM có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán.

"Xu hướng nguồn cung mới đang dồn mạnh về phía Đông TP.HCM mới," ông Tuấn nhấn mạnh.

Chênh lệch mặt bằng giá căn hộ tại Khu Đông TP.HCM

Khi so sánh mặt bằng giá, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng thị trường căn hộ khu Đông TP.HCM đang có sự phân hóa rõ rệt.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại TP.Thủ Đức (cũ), các dự án như Elysian, The Opus One (Vinhomes Grand Park) hay The 9 Stellars ghi nhận mức giá trung bình 70 - 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Dĩ An (cũ), các dự án TT Avio, Bcons City, The Gió Riverside chỉ dao động 35 - 50 triệu đồng/m², thấp hơn 40 - 50% so với Thủ Đức (cũ).

Theo ông Tuấn, độ chênh này phản ánh độ trễ trong định giá, bởi vị trí, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng của Dĩ An đang phát triển mạnh, nhưng giá trị thị trường chưa được ghi nhận tương xứng.

Đặc biệt, thời gian gần đây, khi tâm lý "hộ khẩu TP.HCM " không còn là rào cản và mặt bằng giá hợp lý hơn, người mua nhà lẫn nhà đầu tư trung hạn đã dịch chuyển sang Bình Dương (cũ), đặc biệt là Dĩ An và Thuận An. Đây cũng là hai khu vực dẫn đầu xu hướng giãn dân, thu hút người trẻ nhờ vị trí sát TP.HCM (cũ) và hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, sau sáp nhập, 76% mức độ quan tâm chung cư đang đổ về Bình Dương (cũ), 13% về Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Lượng người mua đến từ quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức (cũ) tìm về Dĩ An, Thuận An tăng mạnh. Trong khi đó, giá bất động sản tại đây vẫn thấp hơn 40–50% so với TP.Thủ Đức (cũ) và TP.HCM (cũ).

Tại phường Đông Hòa (Dĩ An cũ), mặt bằng giá còn tốt giúp các dự án như The Gió Riverside (An Gia), TT Avio (Liên danh Nhật Bản), Phú Đông SkyOne (Phú Đông Group), La Pura (Phát Đạt)… ghi nhận sức cầu tích cực, nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ 80 - 90% giỏ hàng sau các đợt công bố.

Các chuyên gia đánh giá, Dĩ An và Thuận An (cũ) đang ở giai đoạn tương tự TP.Thủ Đức (cũ) cách đây 6 - 7 năm, khi giá còn "vùng ven" nhưng hạ tầng và mật độ dân cư tăng nhanh.

Khu vực này "thừa hưởng" loạt công trình trọng điểm như Vành đai 3, Xa lộ Hà Nội, nút giao Tân Vạn, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành…

Giới phân tích cho rằng, khi hạ tầng liên vùng vận hành đồng bộ và hệ thống tiện ích đô thị hoàn thiện, bất động sản khu vực này sẽ được tái định giá, thu hẹp khoảng cách với TP.Thủ Đức (cũ).