Đầu tư nhà đất vùng ven Sài Gòn cần bao nhiêu tiền, chọn phân khúc nào?

Anh Phạm Hải Nam (TP.HCM) có trong tay 1 tỷ đồng và đang muốn đầu tư vào bất động sản vùng ven TP.HCM. Tìm hiểu qua, anh Nam thấy rằng, thị trường vùng ven TP.HCM đã sôi động từ vài năm gần đây.

Phân khúc anh Nam ‘nhắm’ đến là căn hộ, nhưng anh thấy căn hộ khu vực tiếp giáp TP.HCM đã có giá ngang ngửa, thậm chí vượt mặt bằng chung các quận ngoại thành. Anh Nam băn khoăn, thời điểm này mới ‘nhảy’ vào đầu tư căn hộ vùng ven thì có được không, có quá chậm không? Với số tiền có trong tay thì có thể tham khảo thêm phân khúc nào, khu vực nào có tiềm năng đầu tư tốt? và cần bao nhiêu tiền để có thẻ đầu tư bất động sản ở vùng ven TP.HCM?

Chia sẻ trong một talkshow về bất động sản vùng ven, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, từ thời điểm ông vào nghề năm 2006 đến nay, thị trường bất động sản qua hai lần sốt nóng, đóng băng.

“Tôi thấy câu chuyện giá bất động sản đầu tiên lan từ khu vực trung tâm rồi lan sang khu vực kế cận, vùng ven. Nếu nhìn kỹ sẽ thấy uy lực của ‘nước chảy chỗ trũng’. Với người ở TP.HCM hiện nếu cầm 2-3 tỷ đồng để tìm mua căn hộ cho mình thì quá vất vả. Chúng tôi nhận được vài chục lời yêu cầu đó mỗi tháng. Để chọn lựa sản phẩm phù hợp với đối tượng đó là rất khó khăn.

Nếu lấy giá nhà chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình trong một năm thì chỉ số đó ở Việt Nam đã lên đến 20-24 lần; có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu thì phải 20-24 năm sau mới mua được căn nhà đầu tiên. Điều này là bất hợp lý, bình thường chỉ số này chỉ 8-10 lần nhưng ở Việt Nam chỉ số này là 20-24 lần, thật khủng khiếp. Điều đó tạo áp lực lớn cho chính quyền địa phương khi phải đi giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân”, ông Chánh nói.

Chính vì thế, để giải quyết vấn đề nhà ở, nhiều người buộc phải tìm đến các khu vực vùng ven thành phố. Đây là lý do khiến bất động sản vùng ven phát triển.

Bất động sản vùng ven là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm do biên độ lợi nhuận khá hấp dẫn. Tuy nhiên, theo chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc dòng tiền, hạn chế sử dụng vốn vay ngân hàng thời điểm này.

Khi đầu tư vùng ven, theo ông Chánh nhà đầu tư không cần nhiều tiền. Theo đó, nếu đầu tư vào đô thị vệ tinh như Biên Hòa (Đồng Nai) thì tầm tiền khoảng 2 tỷ đồng là có một mảnh đất khá ổn.

“Hiện giá bất động sản vùng ven TP.HCM cũng lên khá cao, nhưng tầm 2 tỷ đồng vẫn có thể tìm được một sản phẩm bất động sản rất ổn. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy 50% thì chỉ cần có 1 tỷ đồng là có thể nghĩ đến chuyện đầu tư bất động sản; thậm chí có người trong tay chỉ có mấy trăm triệu cũng chạy đi xem bất động sản...”, ông Chánh nói.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, đầu tư vào phân khúc nào phụ thuộc vào mong muốn của bản thân nhà đầu tư. Ông Kiệt cho hay, sản phẩm bất động sản của khu đô thị vùng ven khá đa dạng như đất nền, đất nền phân lô, đất nền dự án, mức giá chênh lệch 25-35%. Căn hộ có cả phân khúc tầm trung hoặc bình dân. Khu đô thị có cả compound và những khu có quy mô vừa và nhỏ phục vụ khách hàng có thu nhập tương đối, hoặc là những khu compound lớn, khu kiểu mẫu...

“Để phục vụ đại đa số gia đình trẻ có mức thu nhập trung bình có thể lựa chọn sản phẩm căn hộ tầm trung hoặc bình dân.

Phân khúc đất nền là sản phẩm vừa phục vụ nhà đầu tư, xu hướng nhà đầu tư thường thích tìm kiếm đất nền ở các khu đô thị vệ tinh, vùng ven. Đơn cử, ở Đồng Nai, nhà đầu tư có xu hướng tìm các sản phẩm xung quanh khu vực sân bay, mức giá dao động 25-45 triệu đồng/m2. Nhóm sản phẩm này chủ yếu phục vụ nhà đầu tư có mục đích đầu tư trung và dài hạn. Việc đầu tư đất nền này sẽ sinh lời tốt nếu chọn được sản phẩm có vị trí phù hợp”, ông Kiệt phân tích.

Ngoài ra, theo ông Kiệt, sản phẩm thời gian qua thu hút nhiều nhà đầu tư, khách hàng là nhà phố biệt thự, nhà phố thương mại nằm trong các khu đô thị lớn như Đồng Nai, Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch... Nhóm sản phẩm này phục vụ cho những nhà đầu tư và khách hàng có mức tài chính tốt bởi sản phẩm này có mức giá khoảng 8 tỷ đồng cho nhà phố, trên dưới 15 tỷ đồng cho dòng biệt thự song lập; những sản phẩm có diện tích lớn hơn rơi vào khoảng 20-40 tỷ đồng.