Để không bị lừa khi mua bán bất động sản, người dân cần đọc những điều này

Mua bất động sản phải có sổ hồng

Theo đó, luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

Có sổ hồng, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đối thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho nhà nước, cộng đông dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 điều 124 và điểm a khoản 4 điều 127 của của luật này.

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật và còn thời hạn sử dụng.

Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, ngoài các điều kiện trên, còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cũng đưa ra một số lưu ý khi giao dịch bất động sản. Theo đó, cần phải xem kỹ các nội dung như diện tích thửa đất cần mua có trùng khớp với diện tích thể hiện trên sổ hồng, có đúng vị trí đất, mục đích sử dụng, có nợ nghĩa vụ tài chính, phần diện tích thuộc hành lang an toàn công trình chiếm bao nhiêu...

Cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến thửa đất như thông tin quy hoạch, kê biên, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, áp dụng biện pháp khẩn cấp.

Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải tìm hiểu kỹ thửa đất đó có đủ điều kiện được phép tách thửa và diện tích thửa đất muốn tách đã đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định hay không.

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở thì phải tìm hiểu kỹ các nội dung: Thông tin về chủ đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới...), giấy tờ pháp lý của dự án (chủ trương, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất, sổ hồng, các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước...).

Ngoài ra, phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định hoặc văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.

Đây là vấn đề hết sức quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự về sau trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.

Chỉ mua bất động sản khi đã kiểm tra đầy đủ pháp lý

Theo ông Phạm Thanh Tùng, Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM , trong thời gian qua một số chủ đầu tư dự án do năng lực tài chính yếu kém, nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án đã lách luật bán đất dưới nhiều hình thức như: hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở...

Thậm chí tại một số dự án nhà ở, chủ đầu tư còn chưa thực hiện thủ tục giao đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để được cấp sổ hồng dự án nhưng vẫn rao bán, giao dịch ngầm.

Nhà đầu tư thứ cấp 1 sau khi nhận chuyển nhượng lại tiếp tục bán giấy tay cho nhà đầu tư thứ cấp 2, 3... Điều này đã tạo ra rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng do các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý hạn chế, không được pháp luật bảo vệ.

Hậu quả để lại là người dân không được cấp sổ hồng, phát sinh tranh chấp, sự việc kéo dài rất nhiều năm và rất khó khăn trong công tác xử lý, người dân cũng rất khó khăn trong việc thu hồi lại giá trị tài sản mà họ đã chi trả.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Do đó, ông Phạm Thanh Tùng khuyến nghị người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản cần phải lưu ý kỹ các nội dung nêu trên và chỉ thực hiện giao dịch bất động sản khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý có liên quan theo quy định.

Trong trường hợp có nhu cầu, người dân có thể chủ động liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn cũng như để được cung cấp thông tin cần thiết trước khi xác lập giao dịch.

Trước đó, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM nhận được văn bản của Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an TP.HCM nêu rõ: Qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản, Cơ quan Cảnh sát điều tra nhận thấy nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, cầm cố, nhận thế chấp, mua đất tại các dự án chưa được cấp sổ hồng hoặc chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi giới không chính thống.

Người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa "quyền sử dụng đất hợp pháp" và "quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế". Từ đó dẫn đến tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định. Làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo , chiếm đoạt tài sản.

Đặc biệt, tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp sổ hồng nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.