Dĩ An đang lặp lại kịch bản Thủ Đức một thập kỷ trước?

Từ bài học Thủ Đức đến dư địa Dĩ An hôm nay

Thời điểm 2013–2014, nhiều người còn nghi ngại việc đặt chân vào Thủ Đức khi giá căn hộ trung cấp chỉ 18–25 triệu đồng/m², đất nền 15–20 triệu/m², nhưng chỉ sau 1 thập kỷ, hưởng lợi từ quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và thu hút nguồn vốn, bất động sản ở đây đã tăng phi mã. Kinh nghiệm ấy khiến không ít nhà đầu tư giờ nhìn Dĩ An như "phiên bản Thủ Đức thời điểm chớm nở", cơ hội để vào hàng trước khi giá bị đẩy lên.

Thực tế, giá Dĩ An đã tăng so với vài năm trước, đất nền trung bình từ khoảng 24 triệu/m² (2018) lên 35–45 triệu/m² (2024–2025); căn hộ trung cấp phổ biến 35–45 triệu/m², một số dự án trung cao cấp khoảng 50–55 triệu/m². Tuy vậy, con số này vẫn thấp hơn mặt bằng hiện tại của nhiều khu vực giáp ranh TP.HCM.

Ông Trần Quốc Hưng (45 tuổi, nhà đầu tư cá nhân) nhớ lại: "Năm 2014 tôi từ chối mua lô đất ở Hiệp Phú vì nghĩ xa trung tâm. Sau này, khi giá tăng, tôi mới thấy tiếc. Lần này, khi thấy Dĩ An có hạ tầng đứng đầu danh sách triển khai, tôi quyết định xuống tiền".

Trong vài năm gần đây, xu hướng dịch chuyển cả dòng vốn đầu tư lẫn nhu cầu an cư từ TP.HCM ra các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét. Giá nhà tại nội đô đã vượt ngoài khả năng chi trả của phần lớn người trẻ và các gia đình trung lưu, trong khi quỹ đất phát triển dự án mới lại hạn chế. Ngược lại, những khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An hay Biên Hòa (Đồng Nai) được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối, giá mềm hơn, cùng sự phát triển mạnh mẽ của khu công nghiệp, tạo lực hút lớn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Nói về xu hướng dịch chuyển dân cư và nhu cầu nhà ở vùng ven như Dĩ An, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam phân tích: "Nguồn cung hạn chế ở TP.HCM đã đẩy mặt bằng giá căn hộ lên rất cao. Khi giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM gần chạm mức "không tưởng" với người mua trẻ, thị trường vùng ven như Bình Dương — đặc biệt Dĩ An — sẽ là lựa chọn thay thế hợp lý. Hạ tầng giao thông cải thiện sẽ càng thúc đẩy nhà đầu tư và người mua thực đến với Dĩ An."

Từ bài học Thủ Đức, nhiều nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm phân tích, vùng ven khi được "kết nối" đúng cách có thể trở thành tâm điểm. Dĩ An hiện được hưởng lợi từ việc dịch chuyển dân cư, doanh nghiệp và chuỗi cung ứng từ TP.HCM ra vùng ven, yếu tố nền tạo đà tăng giá bền vững hơn là "sốt ảo" nhất thời.

Dĩ An hưởng lợi từ hạ tầng tuyến metro số 1 cũng như vành đai 3…

Dĩ An chưa chạm trần nhưng cơ hội không chờ lâu

Dĩ An nằm sát ranh Thủ Đức, độ phủ hạ tầng gồm Quốc lộ 1K, Mỹ Phước – Tân Vạn, Đại lộ Võ Nguyên Giáp, cùng các dự án lớn như Vành đai 3 và metro khiến kết nối vùng ngày càng rút ngắn. Lợi thế về vị trí là tiền đề quan trọng để nơi đây chuyển đổi giá trị đất đai.

Chị Nguyễn Thị Mai (29 tuổi, nhân viên ngân hàng) cho biết: "Hai vợ chồng thu nhập trung bình, mua nhà trung tâm TP.HCM gần như không thể. Ở Dĩ An, giá đang hợp túi tiền, di chuyển đến chỗ làm cũng tiện. Với chúng tôi, đó là quyết định thực tế chứ không phải đầu cơ". Những người mua có nhu cầu thực như chị Mai là sức cầu bền vững, khác với các đợt "sốt" chỉ vì đòn bẩy tài chính.

Dĩ An được đánh giá hội tụ nhiều yếu tố để trở thành điểm nóng BĐS tại khu vực phía Nam, thu hút khách ở thực và nhà đầu tư

Ông Nguyễn Văn Khánh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm khu vực Bình Dương, Đồng Nai chia sẻ, giá bất động sản ở Dĩ An đã tăng so với 3–5 năm trước nhưng chưa chạm trần. Yếu tố quyết định tiếp theo là tiến độ hạ tầng và tính minh bạch pháp lý các dự án. Nhà đầu tư nên chọn những dự án pháp lý rõ ràng với chủ đầu tư uy tín.

Hiện nay, một số dự án tại Dĩ An thuộc phân khúc chung cư và nhà ở nằm trên trục quốc lộ 13 đã có mức tăng giá khá đáng kể. Những dự án này chủ yếu nhắm vào khách hàng thực, có quy mô và tiện ích cơ bản. Nếu Vành đai 3, metro Suổi Tiên Bình Dương vận hành thông suốt, mức giá chắc chắn sẽ còn tăng cao, không khác mấy câu chuyện Thủ Đức đã diễn ra.

Phân tích về thị trường bất động sản Dĩ An, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định:"Dĩ An đang hội tụ nhiều yếu tố để trở thành điểm nóng mới của bất động sản phía Nam. Giá căn hộ tại đây từng dao động ở mức 30 triệu đồng/m² vào năm 2024, nhưng hiện đã tăng lên 45–60 triệu đồng/m². Những dự án có mức giá dưới 35 triệu đồng/m² giờ gần như không còn. Sự thay đổi này cho thấy sức hút mạnh mẽ từ hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị và đặc biệt sau khi sáp nhập vào TP.HCM".

Chuyên gia này nhấn mạnh, khi hạ tầng lớn như Vành đai 3, metro số 1 được đưa vào khai thác, cùng với dòng vốn FDI và nhu cầu ở thực tăng cao, giá trị bất động sản tại Dĩ An chắc chắn còn dư địa để tăng trưởng.

Trả lời câu hỏi "Dĩ An đã chạm đáy chưa?" Không ít chuyên gia lẫn nhà đầu tư đều chung nhận định, giá đã rời đáy nhưng chưa chạm trần. Các yếu tố nền tảng như: vị trí cửa ngõ, hạ tầng chiến lược, nhu cầu ở thực và dòng vốn FDI…chính là động lực cho đà tăng. Điểm then chốt cho nhà đầu tư là chọn sản phẩm phù hợp và theo dõi tiến độ hạ tầng cùng minh bạch pháp lý.

Anh Trần Minh Đức (35 tuổi, nhà đầu tư cá nhân) chia sẻ: "Lỡ Thủ Đức rồi, lần này tôi không muốn lặp lại. Tôi ưu tiên dự án pháp lý tốt, gần tuyến giao thông chính - chờ 3–5 năm kể cả bán hay cho thuê đều có cơ hội".

Dĩ An có thể là cơ hội cho những ai bỏ lỡ Thủ Đức, nhưng cơ hội ấy luôn đi liền với sự tỉnh táo, quyết định nhanh nhưng thông minh, tránh chạy theo cảm xúc. Nếu đặt mục tiêu an cư hoặc đầu tư trung hạn, Dĩ An xứng đáng nằm trong danh sách theo dõi nhưng đừng chần chừ để rồi tiếc nuối khi sóng đã lên.

"Nếu nhìn lại câu chuyện Thủ Đức cách đây hơn 10 năm, nhiều nhà đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội lớn khi chần chừ. Dĩ An hôm nay đang ở vào giai đoạn tương tự, nghĩa là mức giá hiện tại vẫn chưa phải trần. Đây chính là thời điểm tốt để vào hàng, bởi cơ hội trong tương lai sẽ ngày càng thu hẹp", TS. Nguyễn Văn Đính.