Điểm nghẽn lớn nhất của BĐS TPHCM được gỡ

Phó chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh vừa chỉ đạo về triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/NQ-QH15 của Quốc hội đối với công tác quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất.

Theo đó, UBND TPHCM chỉ đạo không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026 - 2030) của TPHCM theo quy định Nghị quyết số 254/2025.

UBND TPHCM giao UBND các xã, phường và đặc khu Côn Đảo (UBND cấp xã) không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Việc thực hiện các thủ tục đất đai được thực hiện theo quy định Chính phủ. Cùng với đó, UBND cấp xã có văn bản trả lời cho các tổ chức, cá nhân đã đăng ký kế hoạch sử dụng đất năm 2026 để các đơn vị, người dân được biết và thực hiện.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, khi nói về vướng mắc của bất động sản TPHCM, phần lớn người ta đổ lỗi cho quy hoạch như quy hoạch chồng chéo, quy hoạch thay đổi, quy hoạch thiếu rõ ràng.

Tuy nhiên trên thực tế, vấn đề lớn nhất của TPHCM lại không nằm ở quy hoạch mà nằm ở một thứ ít được nhắc tới hơn, nhưng lại quyết định dự án có làm được hay không là “kế hoạch sử dụng đất 5 năm”.

“TPHCM bỏ kế hoạch này là một thay đổi mang tính hệ thống, tác động sâu hơn rất nhiều so với việc ban hành một bản quy hoạch mới”, ông Đinh Minh Tuấn khẳng định.

Theo đó, rất nhiều người nhầm lẫn giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch là “bản vẽ tương lai”, nó cho biết khu nào là đất ở, khu nào là công nghiệp, khu nào là thương mại dịch vụ, hướng phát triển đô thị trong 10 - 20 năm tới ra sao.

Quy hoạch chỉ cho biết được phép làm gì trong tương lai, chứ không cho bạn được làm ngay. Thứ quyết định doanh nghiệp, người dân có được làm dự án bất động sản hay không lại là kế hoạch sử dụng đất 5 năm. Muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, muốn làm dự án khu dân cư, muốn thu hồi đất, muốn triển khai dự án… tất cả đều phải nằm trong kế hoạch này.

“Quy hoạch thì rất rõ nhưng dự án vẫn treo vì không có trong kế hoạch và nhiều khi treo tới 20 - 30 năm. Do đó, việc không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026 - 2030) sẽ xử lý điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản TPHCM”, ông Tuấn nói.

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết thêm, kế hoạch 5 năm thực chất là lớp trung gian bắt buộc giữa quy hoạch và thực thi. TPHCM đang làm một việc rất mạnh là bỏ luôn lớp trung gian đó. Tức là từ nay, quy hoạch được duyệt có thể dùng trực tiếp để xử lý đất đai, không cần chờ kế hoạch, không cần chờ chu kỳ, không cần chờ được đưa vào danh mục.

“Việc bỏ kế hoạch sử dụng đất 5 năm thực chất là mở khóa cho một lượng quỹ đất đã đúng quy hoạch từ rất lâu nhưng bị đóng băng. Đây mới là ý nghĩa lớn nhất của chính sách này”, ông Tuấn khẳng định.

Trả lời câu hỏi khu vực nào, phân khúc bất động sản nào sẽ hưởng lợi khi TPHCM bỏ kế hoạch sử dụng đất, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, nhóm hưởng lợi mạnh nhất là các khu đất đã vào quy hoạch ở từ rất lâu nhưng nhiều năm không làm được như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức. Bởi đây là những khu vực đã quy hoạch là đất ở nhưng người dân không chuyển đổi mục đích sử dụng đất được vì chưa có kế hoạch.

Nhóm ít hưởng lợi là khu vực trung tâm, các quận trung tâm cũ như 1, quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Đây là các khu vực không còn quỹ đất để phát triển.

“Nhóm các doanh nghiệp đang có quỹ đất sạch nhưng dự án bị treo, khi rào cản này được tháo gỡ kỳ vọng nguồn cung căn hộ, dự án mới sẽ quay trở lại mạnh mẽ. Bởi khi ghép thay đổi này với Quy hoạch TPHCM vừa ban hành, bức tranh trở nên rất rõ. TPHCM sẽ phát triển theo các trục quy hoạch lớn, không còn bị cắt khúc theo chu kỳ 5 năm”, ông Tuấn nói.

Ngoài ra, TPHCM sẽ “nở” rất nhanh ở vùng ven, vì đó là nơi có quỹ đất lớn, đã vào quy hoạch ở, nhưng trước đây bị kẹt kế hoạch sử dụng đất 5 năm. Nguồn cung nhà ở sẽ dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm, đúng với định hướng giảm áp lực lõi đô thị và hình thành các đô thị vệ tinh thực sự.