Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản không phải dòng tiền

Chia sẻ tại Hội thảo chủ đề "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022", TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng: Việc các đơn vị nước ngoài rút khỏi đầu tư khỏi Việt Nam do lạm phát là rất khó. Họ không đầu tư chỉ là do không có dự án sạch, dự án phát triển. Còn trong thời gian vừa qua, khi làm việc với các nhà đầu tư, nhận thấy, họ tập trung vào để có dòng tiền nhanh thông qua việc mua bán sáp nhập các dự án văn phòng trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.

"Vì thế, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, tôi cho rằng điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền mà ở điểm khác", ông Khương nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm. Còn các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hòa vốn 5 năm là nhiều.

Hiện nay, chúng ta đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khóa để áp dụng quản lý cho bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở. Mà điều gây khó đầu tiên cho phân khúc này chính là pháp lý, yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có.

Theo TS Khương, bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngược lại đến bất động sản nhà ở. Đây là bức tranh mà dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp.

"Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở", TS Khương nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia Savills Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang quan tâm rất nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam. Ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, ví dụ một tòa nhà, suất sinh lời, lợi nhuận sau vốn khoảng 6-7% thì so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời hơn 4%.

Cách thức của họ là mua 1 dự án đã hoạt động, khoảng 6,7 năm sau họ chuyển nhượng. Như vậy, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nhưng biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát. Vì thế, thị trường Việt Nam vẫn là điểm nóng để nhà đầu tư các nước tham gia.

Cách thức cụ thể là họ mua lại 1 dự án khu công nghiệp lớn mà chủ đầu tư đã cho thuê, lấp đầy, thì đây là cách họ tiếp cận thị trường Việt Nam. Đến thời điểm bây giờ bất động sản Việt Nam vẫn là "nồi lẩu" ngon cho các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước.

Nếu nhìn bức tranh bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư thế giới thì rất nhỏ bé nhưng vẫn là điểm nóng của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư tong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hongkong (Trung Quốc). Trong thời điểm kinh tế chao đảo nhất, nhóm này được tạm xem là tứ trụ trong số các nước đầu tư vào Việt Nam. Trong bối cảnh thế giới có nhiều bất ổn, và mật độ đầu tư trong nước họ quá dày thì việc đầu tư ra nước ngoài là cần thiết và Việt Nam được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.