Định giá về vùng hấp dẫn, cổ phiếu bất động sản sắp "vào sóng"?

Trong báo cáo mới đây, KBSV cho biết phần lớn doanh nghiệp bất động sản hiện đang giao dịch với mức P/B trung bình thấp hơn đáng kể so với bình quân 5 năm.

Trong bối cảnh nguồn cung có triển vọng cải thiện từ năm 2026, KBSV kỳ vọng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng trưởng tích cực nhờ ba yếu tố chính gồm xu hướng tháo gỡ pháp lý và hoàn thiện cơ chế thị trường, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông kết nối và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức nền thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Theo đó, nhóm cổ phiếu bất động sản được đánh giá có dư địa phục hồi trong trung và dài hạn. Nhà đầu tư có thể ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn, pháp lý đầy đủ, năng lực triển khai dự án tốt và cơ cấu tài chính an toàn; trong đó một số cơ hội đầu tư đáng chú ý được KBSV nhắc tới là KDH và NLG.

Tiềm năng của ngành bất động sản được KBSV đánh giá tích cực sau nhiều giải pháp tháo gỡ pháp lý với loạt văn bản như Nghị quyết 171/2024/QH15, Nghị định 75/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 206/2025/QH15 và Dự thảo quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Những động thái nới lỏng tích cực sau giai đoạn thắt chặt, với hiệu quả dự kiến tiếp tục lan tỏa sang năm 2026. Nhờ đó, nguồn cung thị trường được kỳ vọng cải thiện khi số lượng dự án được phê duyệt mới gia tăng, thủ tục rút gọn và các dự án tồn đọng pháp lý có thể sớm được triển khai, mở bán trở lại.

Cùng với tháo gỡ pháp lý, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực hỗ trợ thị trường bất động sản. Trong năm 2026, bên cạnh các dự án đường bộ đang triển khai, các đại dự án quy mô lớn như đường sắt cao tốc Bắc – Nam và các tuyến vành đai tại Hà Nội, TP.HCM sẽ góp phần hình thành mạng lưới giao thông đồng bộ, gia tăng giá trị cho các khu vực lân cận và hỗ trợ mặt bằng giá bất động sản. Xu hướng đón đầu tại các khu vực có hạ tầng đang hình thành tiếp tục được duy trì, giúp thiết lập giá trị tài sản sớm.

Xu hướng phát triển bất động sản ra khu vực lân cận trung tâm ngày càng rõ nét trong bối cảnh giá nhà nội đô tăng cao, quỹ đất khan hiếm và hạ tầng kết nối được cải thiện. Theo KBSV, dòng cầu dịch chuyển ra vùng ven sẽ tiếp diễn, tạo dư địa cho phát triển đô thị theo mô hình TOD, đồng thời hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ tại các dự án ngoại ô trong năm 2026.

Về lãi suất, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng 100–150 điểm cơ bản nhưng vẫn thấp hơn giai đoạn 2020–2021. KBSV dự báo lãi suất có thể tăng thêm 50–100 điểm cơ bản trong năm 2026, song nhiều khả năng sẽ ổn định quanh mức này do ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, qua đó tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản.