Doanh nghiệp bất động sản làm gì để giảm lệ thuộc vốn ngân hàng?

Tại Đại hội cổ đông thường niên (ĐHCĐ) năm 2018, lãnh đạo Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cho biết đã trả dứt điểm toàn bộ các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay và các khoản lãi phát sinh cho các trái chủ tại Ngân hàng Đông Á (DongABank).

Trước đó, Phát Đạt thông qua chủ trương chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và dự án The EverRich 3 cho các nhà đầu tư để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của PDR và các công ty, cá nhân có liên quan phát sinh tại DongABank. Phát Đạt cam kết sẽ trả các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay chậm nhất vào ngày 31.12.2017, còn các khoản lãi phát sinh được trả chậm nhất ngày 30.6.2018.

“Trong năm 2017, công ty đã đổi mới chiến lược tài chính thông qua đẩy nhanh việc bán sán phẩm với các chính sách chiết khấu hợp lý nhằm tăng tốc độ thu tiền, tập trung quản lý dòng tiền theo từng dự án; thực hiện nhiều biện pháp linh hoạt xử lý các khoản nợ vay và lãi vay đã kéo dài nhiều năm. Trong thời gian tới, Phát Đạt sẽ tiếp tục tăng nguồn vốn chủ sở hữu, giữ tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức hợp lý”, ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch Phát Đạt chia sẻ.

Sau khi chuyển nhượng 3 khối chung cư của dự án La Casa (quận 7) cho Công ty An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản), tại ĐHCĐ thường niên 2018 vừa qua, Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) cũng công bố chuyển nhượng phần còn lại dự án quận 9 và bán bớt các quỹ đất còn tồn của các dự án nhỏ lẻ hiện có. Mục tiêu của Vạn Phát Hưng là nhằm hiện thực hóa lợi nhuận và tập trung nguồn lực tài chính để tái cơ cấu nguồn vốn, giảm bớt tỷ lệ nợ vay, đồng thời bổ sung nguồn vốn cho các dự án trọng điểm mà công ty đang và sẽ thực hiện.

Công ty Phát Đạt sẽ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 

Ngoài việc chuyển nhượng dự án thì giải pháp phát hành cổ phiếu và niêm yết trên sàn chứng khoán cũng được nhiều công ty bất động sản lựa chọn. Đơn cử, tại ĐHCĐ 2018, Công ty CP Đầu tư LDG thông qua việc phát hành cổ phiếu trả cổ tức, phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP) để tăng vốn điều lệ của LDG từ 1.599 tỷ đồng lên 2.098 tỷ đồng.

Trước đó, Tập đoàn Novaland cũng công bố thông qua kế hoạch phát hành hơn 200 triệu cổ phiếu thưởng, kế hoạch niêm yết cổ phiếu ở nước ngoài và việc phát hành tối đa 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho các nhà đầu tư. Theo Novaland, việc thông qua kế hoạch này nhằm tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu và sẽ giúp Novaland có thêm vốn để đầu tư xây dựng các dự án của mình. 

Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long hồi đầu tháng 2 công bố phát hành hơn 31 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 10.000 đồng/cp, giá bán ra công chúng 18.000 đồng/cp, thời hạn nhận đăng ký mua từ 9.3 đến 30.3.2018. Qua đợt phát hành này, Nam Long kỳ vọng sẽ huy động được hơn 566 tỷ đồng để đầu tư gia tăng quỹ đất sạch của công ty.

Tương tự, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thành Nam cũng công bố phát hành ra công chúng hơn 31 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/cp. Trong thông báo, Thành Nam cho biết khối lượng cần huy động hơn 315 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án, thanh toán nợ vay ngân hàng và bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh.

Đầu tháng 3.2018, Công ty cổ phần Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đã được UBCK cấp GCN đăng ký chào bán cổ phiếu ra công chúng với số lượng lớn 73 triệu CP tương tăng vốn 30% và dự kiến hoàn thành đầu tháng 6.2018 nâng nguồn vốn chủ sở hữu lên 4.215 tỷ. 

Trong báo cáo gửi đến doanh nghiệp thành viên để tham khảo và xem xét trong hoạt động đầu tư, kinh doanh năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có khuyến nghị lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Ngoài ra, HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp; nghiên cứu để có thể sớm đề xuất Chính phủ cho phép thực hiện chứng khoán hóa bất động sản. Khuyến nghị các doanh nghiệp hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu, niêm yết chứng khoán ở nước ngoài.

Nguyên nhân của khuyến nghị này theo HoREA là do ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Từ ngày 01.01.2018 đến ngày 31.12.2018, tỷ lệ đảm bảo an toàn là 45%; từ ngày 01.01.2019 là 40%; đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.

Một số phương pháp huy động vốn khác của doanh nghiệp bất động sản hiện nay như ký kết hợp tác với các đối tác nước ngoài, mua bán và sáp nhập (M&A), cũng đang có xu hướng phát triển mạnh hơn trước đây nhờ việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.