Động thái “lạ” của giới đầu tư địa ốc nửa cuối năm

Chia sẻ trên báo chí, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia Bất động sản cho rằng, thị trường BĐS hiện xuất hiện 2 trạng thái đối lập của nhà đầu tư địa ốc. Một là nhà đầu tư không chuyên, đi vay ngân hàng hoặc lướt sóng sẽ gặp khó khăn. Hai là nhà đầu tư chuyên nghiệp có sự chuẩn bị nhất định. Đó là những người vẫn còn nhu cầu mua bất động sản trong bối cảnh thị trường biến động. Thậm chí, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tài chính tốt tìm kiếm nguồn hàng đầu tư.

"Theo tôi, có khoảng 10-20% nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn và muốn bán ra. Trong số những người đang gặp khó khăn có khoảng 5% nhà đầu tư sẵn sàng cắt lỗ trước áp lực trả lãi vay ngân hàng và các chi phí khác", ông Quang cho biết.

Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã có sự chuẩn bị để vượt qua rủi ro, nhưng tâm lý hiện nay là thận trọng với thị trường.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, thị trường hiện nay "trong nguy cơ cơ", nghĩa là dưới những tác động tiêu cực, thị trường vẫn có cơ hội. Vì thế, nhà đầu tư cẩn trọng, nhưng nếu cẩn trọng quá dễ làm mình mất đi cơ hội mua được những sản phẩm yêu thích với giá tốt.

Ảnh minh hoạ

Nói về động thái của thị trường nửa cuối năm 2022, chuyên gia Trần Khánh Quang cho hay, trong bối cảnh siết tín dụng, từ tháng 5 đến tháng 6/2022, các nhà đầu tư đã bán bớt tài sản bất động sản kèm theo động thái giảm giá phổ biến trên dưới 10%. Với mức giảm giá này, bên bán chưa rơi vào tình trạng nguy hiểm vì hành vi giảm giá bán 10% thực chất chỉ là cắt giảm một phần biên lợi nhuận.

Tuy nhiên, theo ông Quang, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ. Việc thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ biến chuyển rất nhanh.

"Nhiều dự báo cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng lên, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà buộc phải đua xả hàng vì ôm càng lâu càng lún sâu vào bẫy chốt lời không xong nhưng nợ xấu đến gần. Còn phía doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi bị siết tín dụng, chủ đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền", ông Quang cho hay.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu, tâm lý chung của nhà đầu tư trên thị trường BĐS hiện nay là: Những nhà đầu tư "hết tiền" nhưng không vay thì không quan tâm nhiều đến diễn biến của thị trường BĐS; còn những nhà đầu tư có vay ngân hàng thì tìm cách thoát hàng để thu tiền về. Riêng với nhà đầu tư có tài chính chưa vội xuống tiền ở thời điểm này mà dò giá và chờ đợi thêm để tìm kiếm cơ hội ở những BĐS "ngộp".

Theo các chuyên gia, từ tháng 6 đến nay, trên thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đã giảm giá tài sản do khó khăn tài chính hoặc có nhu cầu thoát hàng nhanh. Trong khi đó dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tắc nghẽn và co cụm khi các nhà đầu tư có động thái rút tiền mặt về để hạn chế rủi ro. Trong những tháng tới, nếu thanh khoản tiếp tục giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá, phản ứng của người mua có thể quyết định việc chủ đầu tư chuyển từ trạng thái thổi giá lên cao sang tình thế tăng ưu đãi, tăng khuyến mãi để kích cầu, tìm cách thoát hàng.

Tại báo cáo thị trường mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.

Dữ liệu của Hội cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu.

Các chuyên gia BĐS cùng nhận định, nửa cuối năm 2022 là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc. Nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng của các cơ quan quản lý Nhà nước trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là BĐS. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

Các chuyên gia cũng dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5-7 năm qua.