Dòng tiền bị siết, giá bất động sản có "hạ nhiệt"?

Thời gian gần đây, một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã được các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý, cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ do Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái ban hành về chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước sự kiện này, tổ chức đánh giá xếp hạng FiinGroup vừa có báo cáo đánh giá tác động của một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến các đối tượng trên thị trường vốn Việt Nam.

Áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn

Chia sẻ từ góc nhìn của một đơn vị xếp hạng tín nhiệm, đơn vị trên đã đưa ra những đánh giá tác động cụ thể đến ngành bất động sản.

Trước hết, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn. Ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng, ngành bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản dân cư nói riêng vẫn cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với giai đoạn năm trước.

Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng bao gồm: Hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các đơn vị bất động sản dân cư niêm yết hiện đang ở mức 0,7 lần; Hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần vào cuối 2021.

Tuy nhiên điểm đáng lưu ý, theo đơn vị đánh giá xếp hạng trên, là tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TP.HCM đã giảm chỉ còn chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29.000 căn/năm trong hai năm diễn ra Covid-19, so với mức 66.000 căn/năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015-2019.

Vấn đề quan trọng khác là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới đây. Quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021 và số liệu của FiinGroup chỉ ra rằng 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024).

"Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh dần hồi phục sau Covid-19 và trước những thay đổi pháp lý và những sự kiện gần đây mà theo chúng tôi còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng", chuyên gia công ty đánh giá xếp hạng trên cho hay.

Ngoài ra theo đơn vị này, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.

Trước đó, trong báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng việc hủy kết quả phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đáng kể đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành trên khi nhà đầu tư sẽ có góc nhìn dè dặt hơn rất nhiều về tính an toàn của sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 khi nguồn tín dụng cho bất động sản bắt đầu được siết chặt.

Tác động lớn đến thị trường bất động sản

Tại buổi tọa đàm gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ nguồn trái phiếu chiếm tới khoảng 75% tổng nguồn vốn để phát triển các dự án, còn lại là vốn huy động từ khách hàng và vốn chủ sở hữu. Lâu nay vốn tín dụng ngân hàng vẫn chiếm chủ yếu nhưng 5, 6 năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, đặc biệt dành trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản có uy tín trên thị trường, tùy theo từng năm lượng trái phiếu dành cho nhóm bất động sản chiếm từ 30-35% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường và trở thành nguồn huy động vốn ưa thích nhất của các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây phát hành trái phiếu bất động sản bị giám sát chặt chẽ từ Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước.

Ông Nghĩa cho hay, thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý đều cần phải nhìn nhận lại quá trình phát triển nóng thời gian qua để thấy rằng, những vụ việc lùm xùm gần đây với trái phiếu doanh nghiệp đang tác động rất lớn tới thị trường. Điều này có lỗi từ phía doanh nghiệp trong huy động và sử dụng vốn nhưng cũng có lỗi từ cơ quan quản lý trong kiểm soát, giám sát thị trường.

“Hậu quả là số lượng dự án bất động sản được phê duyệt giảm sút nghiêm trọng vì không đấu thầu được và một số dự án đấu thầu được rồi thì lại không có vốn để thực hiện. Điều này dẫn tới hệ quả, nguồn cung nhà ở sắp tới sẽ khan hiếm hơn, trong khi nhu cầu tăng, làm giá bất động sản tăng theo”, vị chuyên gia đánh giá.