Dự báo bong bóng cổ phiếu BĐS vừa và nhỏ sẽ sớm "xì hơi", chuyên gia gọi tên 5 mã vẫn "sáng cửa" nhờ hưởng lợi bởi nhiều yếu tố

Điểm nhấn tạo nên đà thăng hoa của chứng khoán năm 2021 không thể thiếu nhóm ngành bất động sản. Nửa cuối năm 2021, khi dòng cổ phiếu "vua" - ngân hàng - bị thất sủng thì "cổ đất" lại lên ngôi với đà tăng chóng mặt. Hàng loạt cổ phiếu ăn theo "sóng" ngành bất chấp bức tranh tài chính kém khả quan thậm chí thua lỗ bết bát.

Tại hội thảo "Bức tranh đầu tư 2021 - Triển vọng 2022", ông Lê Anh Tuấn – Giám đốc Hoạch định Chiến lược Đầu tư Dragon Capital Việt Nam cũng nhận định, bất động sản là nhóm ngành nhóm ngành có hiệu suất đầu tư cổ phiếu cao nhất trong năm 2021 với tỷ lệ sinh lời lên tới 43,4%.

Tuy nhiên, nhìn lại thời điểm nửa cuối năm 2021 có thể thấy bong bóng cổ phiếu bất động sản đã bị thổi phồng quá mức, cụ thể là trong nhóm cổ phiếu BĐS vốn hoá vừa và nhỏ. Theo phân tích của chuyên gia, trong khi cổ phiếu BĐS vốn hoá lớn được định giá lại mạnh mẽ và hỗ trợ bởi các thương vụ tăng vốn và các câu chuyện hồi sinh tài sản cũ, thì nhóm cổ phiếu BĐS vốn hoá nhỏ lại được thổi phồng bằng thương vụ đấu giá bất thường tại Thủ Thiêm. Qua đó khiến làn sóng đầu cơ tăng trên diện rộng bất chấp tình trạng pháp lý và những bất cập về quỹ đất các doanh nghiệp.

Đánh giá về chu kỳ đầu tư của cổ phiếu BĐS, ông Lê Anh Tuấn cho rằng chu kỳ của nhóm này thường diễn ra dài hơn so với ngành khác. Theo đó, BĐS là ngành chịu tác động của các yếu tố mang tính dài hạn như lạm phát, lãi suất, pháp lý. Vì vậy giá cổ phiếu tăng tương ứng với tốc độ bán hàng cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia nhận định cổ phiếu BĐS nhóm vừa và nhỏ đang có hiện tượng tăng nóng và sốc trong một thời gian ngắn. Điều này khiến giới đầu tư đặt ra câu hỏi sự tăng giá có hợp lý hay không?

"Nhìn trên góc độ thực tế, tôi nhận thấy đà tăng "nóng" kèm thanh khoản tăng cao của nhóm cổ phiếu BĐS là có lý do. Bởi nhiều nhà đầu tư thường dựa vào quỹ đất của doanh nghiệp sở hữu nhân giá để ra doanh thu. Tuy nhiên, ai làm trong ngành bất động sản sẽ hiểu mọi thứ không hề đơn giản như vậy, bởi nhiều dự án vướng mắc yếu tố pháp lý có thể khiến viêc chuyển hoá BĐS sang tài sản công ty có thể mất từ 5 -10 năm", Giám đốc Dragon Capital phân tích.

Theo đó, sự kiện đấu giá đất ở Thủ Thiêm đã đẩy bong bóng bất động sản ở nhóm BĐS vừa và nhỏ lên cao chưa từng có và ở vùng định giá bất hợp lý. Cụ thể, chỉ số P/B trong nhóm bất động sản lên đến 4,3 lần, mức cao nhất trong lịch sử. Tuy nhiên, ông Tuấn cũng nhấn mạnh mức định giá bất hợp lý đó có thể diễn ra cực kỳ lâu, song vị này cũng không khuyến khích nhà đầu tư mua đuổi vì cho rằng một số cổ phiếu BĐS vẫn sẽ tiếp tục có xu hướng giảm.

"Những cổ phiếu BĐS tăng "nóng" 5-7 lần thực sự nằm ngoài mọi phân tích của chúng tôi. Do đó, để đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư có nên mua những cổ phiếu BĐS đầu cơ có mức chiết khấu 30 - 40% đang có dấu hiệu phục hồi sau chuỗi bán tháo vừa qua hay không thì tôi không dám khuyên.

Đối với những cổ phiếu ngắn hạn không phụ thuộc vào phân tích cơ bản mà hoàn toàn phụ thuộc vào kỳ vọng trong tương lai và kỳ vọng dưới mỗi góc nhìn khác nhau là khác nhau. Bản thân Dragon Capital chỉ đầu tư vào những cổ phiếu mà chúng tôi tin là có mức định giá phù hợp, có mức chiết khấu dòng tiền hợp lý", chuyên gia đến từ Dragon Capital nêu quan điểm

Trong ngắn hạn, tâm lý thị trường sẽ có những ngờ vực với ngành BĐS khi sóng đầu cơ kết thúc. Tuy vậy trong trung và dài hạn, chuyên gia đánh giá ngành bất động sản vẫn rất hấp dẫn bởi là kênh đầu tư tài sản được ưa chuộng, gói kích cầu đầu tư hạ tầng thúc đẩy đô thị hoá và doanh nghiệp có nền tảng vững chắc, tăng trưởng lợi nhuận cao. Ba yếu tố này cộng lại sẽ là nền tảng rất tốt cho cổ phiếu BĐS trong thời gian tới.

Tuy cho rằng cổ phiếu BĐS vẫn còn tiềm năng trong dài hạn, song ông Tuấn cũng lưu ý dòng tiền sẽ xoay chuyển vào những cổ phiếu có nền tảng tốt. Theo đó, sự "xì hơi" của bong bóng cổ phiếu BĐS vừa và nhỏ là cơ hội cực tốt để đầu tư các cổ phiếu cơ bản.

Vị chuyên gia gợi ý những tiêu chí lựa chọn cổ phiếu BĐS gồm (1) năng lực phát triển dự án đã được chứng minh (2) quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện tại những địa phương có tiềm năng (3) có dự án mở mới trong năm 2022 tạo động lực tăng trưởng cho dòng tiền và lợi nhuận (4) hệ số P/B thấp / định giá quỹ đất cao so với vốn hoá hiện tại.

Dựa trên chủ đề đầu tư với quỹ đất lớn và lợi nhuận tăng trưởng bền vững, ông Tuấn cho rằng VHM, NVL, DXG là những cổ phiếu BĐS có tiềm năng lớn. Bên cạnh đó, BCM và KBC cũng là những mã có thể "đón sóng" đầu tư khu công nghiệp – đô thị hưởng lợi từ làn sóng FDI hậu Covid-19.