Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 của NHNN: HoREA kiến nghị một số đề xuất chưa thật hợp lý, có biểu hiện của việc "thắt chặt tín dụng"

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Theo đó, cơ quan quản lý tiếp tục kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực, phân khúc rủi ro, trong đó có bất động sản.

Đánh giá về nội dung này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN là sự bổ sung rất cần thiết. Tuy nhiên, HoREA cũng nêu ý kiến một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong dự thảo với đánh giá là chưa hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

Cụ thể, HoREA thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, nhưng đề nghị cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm. Ví dụ như trong trường hợp cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch; Cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá... mà khách hàng có tài sản bảo đảm. Tương tự, với mục đích vay góp vốn, hợp tác đầu tư, cơ quan này cũng kiến nghị cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm.

HoREA cho rằng việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu mua bán vàng miếng hay vay để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu. Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dự nợ…

"Đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn", văn bản của HoREA nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng cho biết, hiện nay, nhiều luồng dư luận cho rằng NHNN định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay để mua bất động sản cao cấp do là khoản vay "có giá trị lớn".

Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê bất động sản hoặc vay để xây, sửa chữa nhà, có thể dẫn đến những tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Theo đó, HoREA kiến nghị nên thay thế từ "kiểm soát" bằng từ "quản lý" hoặc cụm từ "tăng cường quản lý" và NHNN cần quy định "khoản vay có giá trị lớn" để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.

Thực tế cho thấy, thời gian gần đây do việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản chặt chẽ là một trong những nguyên nhân chính khiến tâm lý nhà đầu tư bất ổn, giao dịch bất động sản trên thị trường "khựng lại".

Khảo sát tại một số ngân hàng thương mại hiện nay việc vay vốn mua bất động sản đang chậm hẳn. Lý do là phân khúc duy nhất được "rộng cửa" cho vay là NOXH và nhà ở công nhân thì hầu như không có cung mới. Cùng với đó, một số các ngân hàng khác cũng yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hồ sơ vay vốn. Thậm chí, có những ngân hàng thông báo khách nộp hồ sơ xét duyệt và chờ đợi. Nhiều khách mua nhà bỗng rơi vào tình cảnh, gõ cửa nhiều ngân hàng nhưng đều nhận được câu trả lời "chờ xét hồ sơ".

Trong khi đó, trao đổi với chúng tôi, Giám đốc chi nhánh Đống Đa một ngân hàng lớn cho biết, Ngân hàng dồi dào nguồn tín dụng cho khách hàng vay mua nhà. Nhưng cái khó ở khâu xét duyệt hồ sơ, mất thời gian thẩm định để lọc được đâu là khách hàng mua ở thực, đâu là khách mua đầu tư. Thậm chí, ngay đến cả quy định chung cư cao cấp, hay trung cấp cũng đang còn chưa rõ ràng khiến việc thẩm định càng thêm khó khăn.

Trong khi hầu hết các ngân hàng thương mại nguồn vốn hiện dồi dào về vốn vay nhưng tình trạng người mua nhà ở thực khó tiếp cận dòng tiền đã ảnh hưởng không nhỏ đến an sinh xã hội. Đối với người dân, việc không tiếp cận được vốn vay ngân hàng sẽ ảnh hưởng đến ước mơ sở hữu nhà. Bởi với đa số gia đình, họ mong muốn sở hữu nơi ở chất lượng nhưng tài chính chưa đủ, có thể vay tới 70% giá trị căn hộ. Hoặc một số khác thì có thể tận dụng nguồn lực để vừa có căn hộ sinh sống, vừa có nguồn tiền đầu tư vì gốc và lãi vay có thể trả dần trong nhiều năm.

Trước thực tế trên, việc quản lý tín dụng bất động sản nếu không sát với thực tế sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà chính đáng của hàng chục nghìn người, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Vì vậy, dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN với những điều chỉnh hợp lý được kỳ vòng sẽ mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.