Giá BĐS quý 4 tăng chóng mặt, một số nơi xuất hiện "bong bóng", giá ảo

Thực tế cho thấy, từ đầu năm 2021 đến nay, cơn sốt BĐS đang lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Nếu không vì dịch bệnh, có lẽ cơn sốt này còn "bùng" lên mạnh mẽ. Có thể thấy, giá rao bán nhiều nơi được "thổi" lên chóng mặt. Chính điều này cũng tạo ra thế khó cho thị trường khi người muốn mua không mua được, người định bán lại… ngập ngừng rồi "hét giá". Cung - cầu khó gặp nhau. 

Theo báo cáo thị trường quý 4/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý cuối năm là giá BĐS liên tục tăng bất chấp Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Tuy nhiên, theo đơn vị này, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư kí Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Ở một số khu vực sự tăng giá có những độ ảo, tăng không đúng giá trị tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Không chỉ giá ảo mà thị trường còn có nguồn cầu ảo, dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích đầu tư bất động sản bền vững mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa bất động sản.

"Dòng tiền này đến từ các nhà đầu tư tay ngang, các ngành kinh tế khác, do ảnh hưởng bởi Covid – 19 mà hoạt động sản xuất kinh doanh không mang đến lợi nhuận. Các nhà đầu tư này rút khỏi thị trường của họ và đổ tiền vào bất động sản để tìm kiếm cơ hội mang đến lợi nhuận. Hoặc cũng có thể là dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh đem chốt lời vào bất động sản. Dù bong bóng nguy cơ không toàn thị trường nhưng đã xuất hiện cục bộ", ông Đính nhấn mạnh.

Hầu hết các chuyên gia tỏ ra lo ngại về nguy cơ bong bóng. Tuy chưa thể hiện rõ nét ở thời điểm này nhưng mặt bằng giá BĐS liên tục tăng cao, trong khi thanh khoản không tương xứng khiến lo ngại là có căn cứ.

Một vị chuyên gia trong ngành cho rằng việc sốt nóng thị trường bất động sản chủ yếu chỉ là hiện tượng đầu cơ nhỏ lẻ tại một số khu vực nhỏ và khó có thể xảy ra nguy cơ "bong bóng" như những năm 2010 nhưng đang xuất hiện cục bộ. Thực tế, những nhà đầu tư tham gia vào đợt "sóng" đầu năm đến nay hầu hết vẫn chưa được thanh khoản. 

Các nhà đầu tư, nhà môi giới sau thời gian dịch bệnh kéo dài, với tâm lý trở lại thị trường đã tạo ra những đợt "sóng" để đẩy giá đất lên cao. Các chủ đầu tư thì tung tin đã bán hết các khu dự án, các nhà môi giới thì tung tin dự án bán rất chạy nhưng đây không phải là "sốt" thật. Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh nếu để tình trạng sốt ảo giá đất cục bộ như vừa qua sẽ làm méo mó thị trường và tiềm ẩn nguy cơ.

Theo Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, 2022 là năm định vị lại thị trường trên toàn thị trường và nhiều phân khúc. Trong đó, mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập, nhà cao cấp hạng sang tiếp tục tăng trưởng mạnh và nhà giá rẻ vẫn khan hiếm trong 12 tháng tới.

Theo đơn vị này, về quy mô toàn thị trường BĐS Việt Nam, trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, các chuyên gia cho rằng năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại để nâng cấp, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore... 

Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động chung. Cụ thể như khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình BĐS mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. 

Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khác hàng và nhà đầu tư.