Giá chung cư Hà Nội có tiếp tục "lập đỉnh" trong thời gian tới?

Theo báo cáo Savills Property Index (SPPI) của Savills Việt Nam, chỉ số nhà ở (Residential Index) tại Hà Nội trong giai đoạn 2020 – 2023 duy trì ổn định, tăng trung bình 2,4 điểm/quý, phản ánh thị trường đi ngang với biến động giá nhẹ. Bước sang năm 2024, chỉ số này tăng trung bình 14,9 điểm/quý, cho thấy tâm lý người mua phục hồi mạnh mẽ, trùng khớp với làn sóng mở bán từ các chủ đầu tư uy tín.

Đến quý II/2025, chỉ số nhà ở tăng thêm 5 điểm so với quý trước, đạt mức 191,1. Giá bán trung bình ghi nhận ở mức 63 triệu đồng/m² diện tích sàn kinh doanh (NSA), tăng 4% theo quý. Mặc dù tình trạng khan hiếm nguồn cung dần hạ nhiệt, giá bán vẫn ở mức cao, được hậu thuẫn bởi nhu cầu bền vững, chủ yếu đến từ người mua trong nước. Các yếu tố dài hạn như di cư ròng tích cực và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tiếp tục hậu thuẫn cho nhu cầu này.

Nguồn cung mới sẽ tăng mạnh từ 2026

Theo nghiên cứu của Savills, trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội có hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, trong đó trên 90% thuộc phân khúc hạng B, với giá trung bình sơ cấp khoảng 82 triệu đồng/m². Ngược lại, căn hộ hạng C với mức giá khoảng 44 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Khoảng một thập kỷ trước, hạng C còn chiếm ưu thế, nhưng trong những năm gần đây, nguồn cung mới gần như vắng bóng.

Điểm đáng chú ý là tốc độ hấp thụ của phân khúc hạng B vẫn cao. Tính trong 6 tháng đầu năm, số căn hộ hạng B tiêu thụ được chiếm khoảng 90% lượng giao dịch. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư vẫn lớn, song nguồn cung sẵn có cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều hạn chế.

Trong bối cảnh này, thị trường đang trong "giai đoạn chuẩn bị", chờ đợi chính sách pháp lý được sửa đổi và hạ tầng được triển khai đồng bộ để tạo dư địa phát triển dự án mới, nhất là ở khu vực ngoài trung tâm – nơi còn quỹ đất và giao thông đang được mở rộng.

Dự báo 6 tháng cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh.Giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định: "Trong dài hạn, cùng với Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và các chính sách thúc đẩy dự án nhà ở giai đoạn 2025 – 2030, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung từ khu vực ven đô. Ngoài ra, giải pháp phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý cũng đang được đẩy mạnh. Một số dự án nhà ở xã hội có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m². 

Đối với việc phát triển căn hộ thương mại thì bên cạnh chi phí xây dựng, chi phí đất cũng đóng góp một tỷ trọng chính cũng như kỳ vọng lợi nhuận trong việc xác định giá thành, giá bán căn hộ. Nếu bài toán chi phí được giải quyết hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân đô thị."

Nhìn chung, bất động sản Hà Nội giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. Các dự án nhà ở thí điểm, cùng những cải cách về thể chế và đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5, được kỳ vọng sẽ tạo tác động tích cực lên mặt bằng giá. Tuy nhiên, đây là quá trình phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố. Vì vậy, theo Savills, cần tiếp tục theo dõi và đánh giá thay vì đưa ra kết luận sớm về xu hướng giá nhà tại thời điểm hiện tại.